Loi fédérale
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Art. 270
E. Contestation du loyer I. Demande de diminution du loyer 1. Loyer initial 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
2 En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. BGE
89 I 425 () from 27. November 1963
Regeste: Art. 4 BV, Art. 34 VMK. Es ist nicht willkürlich, der getrennt lebenden Ehefrau, die den Mietvertrag nicht als Mieterin unterzeichnet hat, selbst dann das Recht abzusprechen, in eigenem Namen gegen die Kündigung des Vertrages Einsprache zu erheben, wenn sie auf Grund einer richterlichen Anordnung die eheliche Wohnung allein benutzt und der Ehemann von einer Einsprache Abstand nimmt (Erw. 2). Wann hat die Mieterschutzbehörde vorfrageweise die obligationenrechtliche Gültigkeit der Kündigung zu prüfen? (Erw. 4).
105 IB 321 () from 30. November 1979
Regeste: Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland; Bewilligungspflicht (Art. 2 lit. e BewB). Die Verbindung eines Darlehensvertrages mit einem Mietvertrag für die gleiche Liegenschaft begründet in der Regel die Bewilligungspflicht.
117 IA 328 () from 15. Mai 1991
Regeste: Ausdehnung der Verwendung des offiziellen Formulars gemäss Art. 269d OR auf den Abschluss von Mietverträgen über Geschäftsräume. Derogatorische Kraft des Bundesrechts (Art. 2 ÜbBest.BV). Zulässigkeit der staatsrechtlichen Beschwerde gegen ein kantonales Gesetz; Beschwerdefrist, Legitimation, Anforderungen an die Begründung (E. 1). Art. 94B des Genfer Einführungsgesetzes zum ZGB und OR (Genfer EGZGB/OR), der in Abs. 1 die Verwendung des offiziellen Formulars gemäss Art. 269d OR auf den Abschluss von Mietverträgen über Wohnungen und Geschäftsräume vorsieht, solange Wohnungsmangel herrscht, ist eine Bestimmung des kantonalen Privatrechts (E. 2). Im konkreten Fall gibt es keine zwingenden Argumente - weder historischer, systematischer noch teleologischer Art -, die eine Abkehr vom klaren Wortlaut des Art. 270 Abs. 2 OR gebieten würden. Art. 94B Abs. 1 des Genfer EGZGB/OR, der die Ausdehnung der Verwendung des offiziellen Formulars auf den Abschluss von Mietverträgen über Geschäftsräume vorsieht, verstösst somit gegen das Prinzip der derogatorischen Kraft des Bundesrechts (E. 3). Die in Abs. 4 derselben Bestimmung enthaltene Delegationsnorm, wonach der Regierungsrat mit der näheren Umschreibung des Begriffs des Wohnungsmangels in einem Reglement beauftragt wird, verstösst nicht gegen das Legalitätsprinzip (E. 4).
118 II 50 () from 21. Januar 1992
Regeste: Art. 261 Abs. 2 lit. a, 271a Abs. 3 lit. a, 274d Abs. 3 OR; Mietrecht; Untersuchungsgrundsatz; dringender Eigenbedarf. 1. Bedeutung des Untersuchungsgrundsatzes im kantonalen Rechtsmittelverfahren (E. 2a). 2. Dringender Eigenbedarf, bei dessen Vorliegen die Kündigungssperrfrist nicht gilt, setzt keine Wohnungsnot des Vermieters voraus, sondern kann auch dann gegeben sein, wenn es ihm aus wirtschaftlichen Gründen nicht zuzumuten ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung zu verzichten (E. 3 und 4).
118 II 307 () from 22. April 1992
Regeste: Miete; Schlichtungsverfahren (Art. 274a OR). Wie bei allen Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist bei einem Streit betreffend Schadenersatzforderungen des Vermieters wegen schädigendem Gebrauch der Mietsache zwingend zuerst ein Schlichtungsverfahren durchzuführen.
119 II 348 () from 28. September 1993
Regeste: Auswirkung früherer Änderungen des Hypothekarzinssatzes (Art. 9 Abs. 2bis VMM; Art. 13 Abs. 4 VMWG). Festlegung der zeitlichen Grenzen für die Prüfung früherer Leitzinssatzänderungen und ihrer Auswirkung auf die Miete.
120 II 240 () from 31. August 1994
Regeste: Begehren auf Herabsetzung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR). Die Unterscheidung, die auf dem Berechnungskriterium beruht - Kosten oder Marktpreise -, darf nicht mit jener verwechselt werden, die sich aus der Berechnungsmethode - absolute oder relative - ergibt. Bei der Prüfung, ob der Anfangsmietzins missbräuchlich ist, muss die absolute Methode angewendet werden (E. 2).
120 II 341 () from 13. Dezember 1994
Regeste: Mietzinsfestsetzung auf dem amtlichen Formular, wenn das kantonale Recht dessen Verwendung beim Abschluss eines Mietvertrags vorschreibt - Folgen eines Formmangels (Art. 270 Abs. 2 OR, Art. 19 Abs. 3 VMWG, Art. 94B EGZGB-OR/GE). Die Berufung steht offen (E. 2). In den Kantonen, die von der in Art. 270 Abs. 2 OR eingeräumten Kompetenz Gebrauch gemacht haben, muss die Begründung einer Mietzinserhöhung bei einem Mieterwechsel im amtlichen Formular selbst angegeben sein (E. 3). Ein Formmangel bei der Mitteilung des Anfangsmietzinses führt nicht automatisch zum Wiederaufleben des durch den Vormieter bezahlten Mietzinses. Es ist Sache des Richters, einen angemessenen Mietzins festzusetzen, wobei er auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen hat (E. 4 bis 7).
121 III 56 () from 7. März 1995
Regeste: Das vom kantonalen Recht vorgeschriebene Formular zur Mietzinsfestsetzung beim Abschluss eines Mietvertrages - verspätete Mitteilung (Art. 270 Abs. 1 und 2 OR; Art. 94B Abs. 3 des Einführungsgesetzes des Kantons Genf zum ZGB und OR). Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter das vorgeschriebene Formular spätestens bei Mietantritt auszuhändigen. Falls der Vermieter innert den dreissig Tagen seit Übernahme der Mietsache handelt, wird die Frist zur Anfechtung des Anfangsmietzinses verlängert und läuft dreissig Tage nach der Mitteilung auf dem amtlichen Formular ab (E. 2c).
121 III 364 () from 19. September 1995
Regeste: Gesuch um Herabsetzung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR). Wird die Erhöhung des Anfangsmietzinses, wofür das kantonale Recht die Verwendung des amtlichen Formulars vorschreibt, im Vergleich zum vorhergehenden Mietzins einzig mit Faktoren der relativen Methode begründet, und verlangt der Mieter nicht die Anwendung der absoluten Methode, so hat die Überprüfung des Anfangsmietzinses mittels der relativen Methode zu erfolgen.
121 III 397 () from 15. November 1995
Regeste: Mietzinserhöhung; gestaffelte Mietzinse; gerichtlicher Vergleich (Art. 269a, 269c, 269d, 270, 270a, 270d und 274e OR. Begriff des Mietvertrags mit gestaffeltem Mietzins; Unterschiede zwischen dem alten und dem geltenden Mietrecht (E. 2b/aa). Anwendbare Berechnungsmethode bei der Beurteilung der Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung, die mit dem Ablauf der Staffelungsvereinbarung oder im Fall der stillschweigenden Erneuerung des Mietvertrags in einem späteren Zeitpunkt wirksam werden soll (E. 2b/bb). Eine Staffelungsklausel, die in einem gerichtlichen Vergleich im Sinne von Art. 274e Abs. 1 OR vereinbart wird, ist jener gleichzusetzen, die in einem Mietvertrag enthalten ist (E. 2c).
123 III 70 () from 10. Dezember 1996
Regeste: Mietzinserhöhung; Formularpflicht (Art. 18 BMM); Rechtsmissbrauch (Art. 2 ZGB). Sinn und Zweck der Verwendung des Formulars bei einer Änderung des Mietvertrags, insbesondere bei Mietzinserhöhung (E. 2, 3a-b). Berufung auf Formmangel und Rechtsmissbrauch (E. 3c-d).
124 I 127 () from 27. Mai 1998
Regeste: Art. 2 ÜbBest. BV, Art. 270 Abs. 2 OR, Grundsatz der Gewaltenteilung, Art. 4 BV; Formularpflicht beim Abschluss von neuen Mietverträgen. Tragweite des Vorbehalts zugunsten der Kantone gemäss Art. 270 Abs. 2 OR (E. 2a und b). Konkretisierung des bundesrechtlichen Begriffs des Wohnungsmangels (E. 2c und d). Kompetenz des Zürcher Regierungsrats zum Erlass von Vollzugsverordnungen (E. 3a). Zulässigkeit der näheren Umschreibung des Begriffs des Wohnungsmangels durch den Regierungsrat (E. 3b-d). Es ist nicht willkürlich, wenn das kantonale Recht das Vorliegen von Wohnungsmangel an einen Leerwohnungsbestand von unter 1% knüpft (E. 4). Willkürliche Aufhebung der Formularpflicht für den Zeitraum vom 1. Juni 1997 bis am 31. Oktober 1997 (E. 5). Konsequenzen dieser zeitlich beschränkten Verfassungswidrigkeit (E. 6).
124 III 62 () from 5. Dezember 1997
Regeste: Untermiete; Teilnichtigkeit des Mietvertrages; Festsetzung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR). Beim Abschluss eines Untermietvertrages über Wohnräume muss in den Kantonen, welche dies vorschreiben, bei der Festsetzung des Anfangsmietzinses ein amtliches Formular verwendet werden (E. 2a). Kriterien für die richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses bei Untermiete; der Mieter, welcher auf die fristgerechte Anfechtung des Anfangsmietzinses verzichtet, riskiert, dass der Untermieter ihm gegenüber seine mietrechtlichen Ansprüche geltend macht, insbesondere dass er den Anfangsmietzins des Untermietverhältnisses anficht (E. 2b).
124 III 67 () from 18. Dezember 1997
Regeste: Herabsetzung des Mietzinses (Art. 270a OR). Nimmt der Mieter eine vermieterseits erklärte Herabsetzung des Mietzinses stillschweigend an, so verzichtet er damit regelmässig nicht auf den gesetzlichen Anspruch, gegebenenfalls eine weitergehende Herabsetzung zu verlangen (E. 3a). Wird die Mietzinsherabsetzung dem Mieter mit amtlichem Formular angezeigt, so ist er nicht gehalten, sie als ungenügend anzufechten, zumal die begünstigende Anzeige als solche der Anfechtung nicht unterliegt und der Mieter eine weitergehende Reduktion ausserhalb des Erhöhungsverfahrens nur fordern kann, wenn er sie vorgängig unter Beachtung der Kündigungsfrist auf einen Kündigungstermin hin verlangt hat (E. 3b).
125 III 358 () from 23. August 1999
Regeste: Herabsetzung des Mietzinses (Art. 270a OR). Das Recht des Mieters von Wohn- oder Geschäftsräumen, die Herabsetzung des Mietzinses auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zu verlangen, kann nicht mittels vertraglich ausgeschlossener Unterschreitung des Anfangsmietzinses eingeschränkt werden. Die gesetzlich zwingend vorgesehenen Anfechtungsmöglichkeiten schliessen die Vereinbarung eines absoluten Minimalzinses für die Zukunft aus (E. 1).
128 III 419 () from 19. August 2002
Regeste: Nichtlandwirtschaftliche Pacht; Vereinbarung über die Anpassung des Pachtzinses während der Dauer des Pachtvertrages (Art. 253b Abs. 1 und 269d OR). Unterscheidung zwischen Miet- und Pachtvertrag (E. 2.1). Art. 269d OR ist nicht anwendbar im Fall eines befristeten Miet- oder Pachtvertrages. Ebenso wenig ist diese Bestimmung anwendbar, wenn bei einem unbefristeten Vertrag eine sofortige Miet- oder Pachtzinserhöhung - und nicht eine Erhöhung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin - vereinbart wird (E. 2.4.1). Bedingungen für eine vertragliche Anpassung des Miet- oder Pachtzinses (E. 2.4.2 und 2.4.3).
133 III 61 () from 26. Oktober 2006
Regeste: Mietvertrag; Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen; Vertraglicher Verzicht, die Miete nach dem Hypothekarzinssatz festzulegen (Art. 269, 269a und 270a OR; Art. 2 Abs. 2 ZGB). Auslegung von Vertragsklauseln, welche die Berücksichtigung der Hypothekarzinssatzänderung bei der Festsetzung und Anpassung der Miete ausschliessen (E. 2). Die Klausel eines Mietvertrags, in der die Parteien die Berücksichtigung des Hypothekarzinssatzes bei der Festsetzung und Anpassung der Miete ausschliessen, ist ungültig (E. 3). Der Partei, die sich auf die Nichtigkeit einer solchen Klausel beruft, kann grundsätzlich die Einrede des Rechtsmissbrauchs nicht entgegengehalten werden (E. 4).
134 III 159 (4A_421/2007) from 28. Januar 2008
Regeste: Wohngenossenschaft; Mietvertrag; Anfechtung des Anfangsmietzinses. Die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse (Art. 269 ff. OR) können von jenem Mitglied angerufen werden, das mit der Wohngenossenschaft einen Mietvertrag geschlossen hat (E. 5).
136 III 82 (4A_353/2009) from 3. November 2009
Regeste: a Art. 270 Abs. 1 lit. a OR; Mieter, der sich aufgrund der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt gezwungen sieht, einen Mietvertrag abzuschliessen. Ein Wohnungsmangel kann nicht allein gestützt auf eine mehrere Jahre alte Statistik angenommen werden, die in keiner Weise nach der Art der Wohnungen oder dem Ort innerhalb des weitläufigen Kantonsgebiets, in welchem die Wohnungen gelegen sind, differenziert (E. 2).
136 III 431 (4A_104/2010) from 8. Juni 2010
Regeste: Anfechtung einer Mietzinserhöhung; Eheleute, welche die Wohnung gemeinsam gemietet haben (Art. 270b OR; Art. 166 ZGB). Gemeinsame Mieter bilden eine notwendige materielle Streitgenossenschaft und müssen daher gemeinsam handeln, um eine Mietzinserhöhung anzufechten (E. 3). Vertretung der ehelichen Gemeinschaft und Verfahren vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen (E. 4).
137 I 135 (4A_546/2010) from 17. März 2011
Regeste: Art. 257a Abs. 1 und Art. 257b Abs. 1 OR, Art. 49 Abs. 1 BV, Art. 5 und 6 ZGB; Mietvertrag; Nebenkosten; derogatorische Kraft des Bundesrechts. Zwingende Natur von Art. 257a und 257b OR, welche die Nebenkosten definieren. Der Mietvertrag kann dem Mieter nicht rechtsgültig als Nebenkosten Auslagen auferlegen, die keinen Zusammenhang mit der Benutzung der Mietlokalitäten haben (E. 2.4). Verletzung des Grundsatzes der derogatorischen Kraft des Bundesrechts. Ein kantonales Gesetz bezüglich der Erstellung von Sozialwohnungen, das Gebäude erfasst, die keine Bundeshilfe im Sinne des WEG erhalten, darf nicht von Art. 257a Abs. 1 und Art. 257b Abs. 1 OR abweichen und dem Vermieter erlauben, als Nebenkosten Auslagen in Rechnung zu stellen, die mit dem Bestehen der Mietsache selber verbunden sind (E. 2.5-2.8).
137 III 547 (4A_305/2011) from 7. November 2011
Regeste: Art. 269d Abs. 1 und Art. 270 Abs. 2 OR; Funktion des von den kantonalen Behörden genehmigten Formulars. Das von den kantonalen Behörden genehmigte Formular (amtliches Formular) dient dazu, den Mieter über die Möglichkeit zu informieren, den Mietzins bei der kantonalen Schlichtungsbehörde anzufechten, indem es ihm alle dazu erforderlichen Angaben zur Kenntnis bringt. Unterbleibt die Mitteilung des Anfangsmietzinses auf dem amtlichen Formular, beeinträchtigt dies weder die Möglichkeit der Parteien des Mietvertrages, den Vertrag auf den Kündigungstermin hin aufzulösen noch die Vereinbarung der Parteien über die Fälligkeit des Mietzinses. Der Mangel hat nur auf die Höhe des vereinbarten Mietzinses einen Einfluss (E. 2.3).
139 III 13 (4A_491/2012) from 6. Dezember 2012
Regeste: Art. 269a und 270 OR; Miete; Anfechtung des Anfangsmietzinses für Wohnräume, die sich in einer älteren Baute befinden. Verteilung der Beweislast bei Anfechtung des Anfangsmietzinses, wenn es um die Überprüfung der vom Vermieter im vorgeschriebenen Formular angerufenen Vergleichsmietzinse geht (E. 3.1). Pflicht des Vermieters, Gegenbeweise anzubieten, wenn sich die Erhöhung des Anfangsmietzinses im Vergleich zum vorhergehenden Mietzins unter Berücksichtigung der Wirtschaftskonjunktur nicht rechtfertigen lässt (E. 3.2 und 3.3). Festsetzung des neuen Mietzinses (E. 3.4 und 3.5).
139 III 145 (4A_609/2012) from 26. Februar 2013
Regeste: Art. 255 und 266 OR. Der Abschluss von Kettenmietverträgen ist zulässig unter Vorbehalt einer Gesetzesumgehung. Das Vorliegen einer solchen hat diejenige Partei zu beweisen, die sich auf die Bestimmung beruft, die umgangen worden sein soll. Gesetzesumgehung im konkreten Fall verneint (E. 4).
140 III 583 (4A_168/2014) from 30. Oktober 2014
Regeste: Art. 270 Abs. 2 OR; Fehlen einer Mitteilung auf dem vom Kanton genehmigten Formular. Zeitpunkt, in dem die Mitteilung auf dem amtlichen, in Art. 269d OR genannten Formular im Fall des Abschlusses eines neuen Mietvertrages erfolgen muss (E. 3.1). Das Fehlen der Mitteilung des Anfangsmietzinses unter Verwendung des amtlichen Formulars hat nur die Nichtigkeit der Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses zur Folge (Bestätigung der Rechtsprechung); unter Vorbehalt der Regeln über die Verjährung kann der Mieter demgemäss selbst nach Beendigung des Mietvertrages auf richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses klagen, sofern er nicht rechtsmissbräuchlich handelt (E. 3.2 und 3.3).
142 III 369 (4A_398/2015) from 19. Mai 2016
Regeste: Art. 270 Abs. 2 OR, Art. 1 Abs. 2 ZGB; Mietvertrag, Formular für die Mitteilung des Anfangsmietzinses, Beweis des Versandes. Ist das Formular in dem vom Vermieter an den Mieter gesendeten Mietvertrag als Beilage erwähnt, gilt nach der allgemeinen Lebenserfahrung die Vermutung, dass der Vermieter es tatsächlich zusammen mit dem Mietvertrag abgeschickt hat, sofern er eine Kopie des Formulars mit dem erforderlichen Inhalt vorzuweisen vermag. Zufolge einer Umkehr der Beweislast liegt es sodann am Mieter, mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zu beweisen, dass das Formular nicht im Umschlag enthalten war (E. 4).
142 III 442 (4A_691/2015) from 18. Mai 2016
Regeste: Art. 270 Abs. 1 OR; Anfechtung des Anfangsmietzinses. Zusammenfassung der bisherigen Rechtsprechung (E. 2); Art. 270 Abs. 1 OR sieht drei alternative Gründe vor, die zur Anfechtung eines Anfangsmietzinses als missbräuchlich berechtigen (E. 3.1.1). Beim Anfechtungsgrund nach der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR genügt der Nachweis, dass im örtlichen Markt Wohnungsnot herrscht, ohne dass darüber hinaus eine Not- oder Zwangslage des Mieters dargetan werden muss (Präzisierung der Rechtsprechung; E. 3.1.2-3.1.6).
142 III 568 (4A_559/2015) from 22. August 2016
Regeste: a Begehren um Herabsetzung des Mietzinses während der Mietdauer (Art. 270a OR); absolute Berechnungsmethode (Art. 269 OR). Herabsetzungsbegehren im Fall, dass die staatliche (kantonale) Kontrolle über die Mietzinsen der Liegenschaft endet. Frage offengelassen, ob diese Umstellung es erlaubt, sich auf die absolute Berechnungsmethode zu berufen und eine Ertragsberechnung zu verlangen (E. 1).
146 III 82 (4A_495/2019) from 28. Februar 2020
Regeste: Art. 67 Abs. 1 und 130 Abs. 1 OR; Nichtigkeit des Anfangsmietzinses; Beginn der absoluten Verjährungsfrist für die Rückerstattungsforderung. Ist die Festsetzung des Anfangsmietzinses nichtig, beginnt die absolute Verjährungsfrist für den Anspruch auf Rückerstattung der zuviel als Miete bezahlten Beträge separat im Zeitpunkt jeder einzelnen Zahlung zu laufen (E. 4).
147 III 14 (4A_554/2019) from 26. Oktober 2020
Regeste: Art. 269, 270 OR; Anfechtung des Anfangsmietzinses; Berechnung der Nettorendite; Teuerungsanpassung des Eigenkapitals und Eigenkapitalrendite (Rechtsprechungsänderung). Absolute Methode und anwendbare Kriterien für die Kontrolle des Anfangsmietzinses; Vorrang des Kriteriums der Nettorendite, ausser für Altliegenschaften (E. 4). Anwendung des Kriteriums der Nettorendite, ohne Rücksicht auf die Verletzung der Mitwirkungspflicht des Vermieters, wenn die Elemente, die für die Berechnung notwendig sind, genügend sind (E. 6). Berechnung der Nettorendite und des zulässigen Mietzinses in sieben Schritten (E. 7.1); Bestimmung der effektiven Investitionskosten (E. 7.2). Teuerungsanpassung des effektiven Eigenkapitals im Umfang von 100 % und Zulässigkeit einer Rendite, die den Referenzzinssatz um 2 % übersteigt, sofern der Referenzzinssatz 2 % oder weniger beträgt (Änderung der Rechtsprechung; E. 8). Umstände, unter denen das Gericht sich auf kantonale oder kommunale Statistiken stützen kann (E. 9).
147 III 32 (4A_86/2020) from 5. Januar 2021
Regeste: Art. 269b, 269d, 270a OR; indexierte Mietzinse; Herabsetzungsbegehren nach Ablauf der Mindestmietdauer; relative Berechnungsmethode und Ablehnung der absoluten Methode. Anwendbarkeit der relativen Berechnungsmethode beim Begehren um Änderung eines indexierten Mietzinses per Ablauf der Mindestmietdauer (E. 3.4.1). Nichtanwendbarkeit der absoluten Berechnungsmethode beim Begehren des Mieters auf Herabsetzung eines indexierten Mietzinses per Ablauf der Mindestmietdauer (Präzisierung der Rechtsprechung; E. 3.5). |
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