Loi fédérale
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Art. 256
D. Obligations du bailleur I. En général 1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état. 2 Les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues:
BGE
116 IA 401 () from 20. Dezember 1990
Regeste: Art. 22ter und Art. 31 ff. BV; Art. 2 UeB BV; Genfer Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovation von Wohnhäusern (AURG). 1. Das AURG beschränkt die Möglichkeiten des Umbaus von Wohnhäusern. Art. 3 Abs. 1 lit. a AURG setzt dem Umbau "Arbeiten von einer gewissen Wichtigkeit" gleich; diese Bestimmung kann in Übereinstimmung mit den Art. 269 ff. OR ausgelegt werden (Erw. 4). 2. Die wichtigen Reparaturen sind einem bewilligungspflichtigen Umbau gleichgestellt (Art. 3 Abs. 1 lit. d AURG); diese Bestimmung behindert die Anwendung von Art. 270b OR in Verbindung mit Art. 14 VMWG (SR 221.213.11) (Erw. 5). 3. Das AURG bewirkt keine dauernde und generelle Kontrolle der Mietzinse und der Preise auf kantonaler Ebene (Erw. 6). 4. Berücksichtigung der Reserve für den Unterhalt bei der Festsetzung des Preises oder des Mietzinses (Erw. 7). 5. Der Mieter hat ein Informations- und Mitspracherecht ausserhalb jeglicher Kündigung des Mietvertrages, wenn der Eigentümer die Absicht hat, Arbeiten auszuführen, die unter das Gesetz fallen (Art. 13 AURG). Diese Bestimmung kann verfassungskonform ausgelegt werden (Erw. 8). 6. Das AURG ist als solches in Übereinstimmung mit den Art. 22ter und Art. 31 ff. BV (Erw. 9). 7. Art. 3 Abs. 1 lit. c AURG setzt die Schaffung neuer Wohnungen in den Dachstühlen dem Umbau gleich; diese Bestimmung verletzt weder die Eigentumsgarantie noch die Handels- und Gewerbefreiheit (Erw. 10). 8. Leitende Grundsätze für die Festsetzung der Preise und Mietzinse der umgebauten Wohnungen durch die Behörden (Art. 6 Abs. 6 AURG). Diese Bestimmung kann nicht angewandt werden für Wohnungen, die nicht die überwiegenden Bedürfnisse der Bevölkerung decken, insbesondere die Luxuswohnungen (Erw. 11). In diesem Fall kann auch die Erhöhung des Mietzinses nicht auf 10% beschränkt werden (Erw. 12).
118 II 415 () from 14. September 1992
Regeste: Mietzinserhöhung aufgrund von Mehrleistungen des Vermieters; Art. 269a lit. b OR und Art. 14 VMWG. 1. Im Gegensatz zu gewöhnlichen Unterhaltsarbeiten des Gebäudes können wertvermehrende Investitionen auf den Mietzins geschlagen werden (Bestätigung der Rechtsprechung). Bei umfassender Überholung der Mietsache bildet Art. 14 Abs. 1 VMWG nicht eine unwiderlegbare Vermutung, wonach 50-70% der Gesamtkosten als wertvermehrende Investitionen zu gelten haben (E. 3a und E. 3b). 2. Art der Berechnung des bei wertvermehrenden Aufwendungen im Sinne von Art. 14 Abs. 2 VMWG zu berücksichtigenden Satzes für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition (E. 3c aa bis E. 3c cc).
119 IB 492 () from 24. Dezember 1993
Regeste: Art. 12 Abs. 1 GSchG, Art. 7 der VO vom 8. Dezember 1975 über Abwassereinleitungen; Vorbehandlung des Abwassers. 1. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist unzulässig, soweit sie sich gegen Massnahmen zum Vollzug einer Entscheidung richtet; die gegen derartige Massnahmen gerichtete staatsrechtliche Beschwerde ist ebenfalls unzulässig, wenn damit die zu vollstreckende Entscheidung wieder in Frage gestellt werden soll (E. 3c). 2. Nach Art. 12 Abs. 1 GSchG kann derjenige, der Abwasser in die Kanalisation einleiten will, gehalten sein, es vorzubehandeln; die Bestimmung verpflichtet einen weiteren Personenkreis, als der vom alten Recht verwendete Begriff des "Verursachers" umfasste (Art. 18 Abs. 2 aGSchG). Die Regelung von Art. 12 Abs. 1 GschG, welche zu einer Verstärkung des Gewässerschutzes beitragen soll, ist unmittelbar anwendbar in allen Verfahren, welche beim Inkrafttreten des neuen Gewässerschutzgesetzes hängig waren (E. 3a, 3b und 4). 3. Materielle Voraussetzungen der Verpflichtung, Küchenabwasser vorzubehandeln (E. 5). 4. Die Verpflichtung zur Vorbehandlung des von einem Untermieter verursachten Abwassers kann unter bestimmten Umständen dem Erstmieter auferlegt werden, wenn dieser zugleich derjenige ist, der das Abwasser in die Kanalisation einleiten will (E. 6).
130 III 504 () from 11. Mai 2004
Regeste: Art. 259d OR; Mangel der Mietsache; Herabsetzungsquote; Rechtsnatur des Rückerstattungsanpruchs; Verjährung. Kennt der Vermieter den Mangel bevor der Mieter die Herabsetzung verlangt, so kann der Mieter nicht nur die Herabsetzung des Mietzinses für die Zukunft verlangen, sondern auch die Rückerstattung eines Teils des bereits geleisteten Mietzinses (E. 3). Gesichtspunkte, die bei der Berechnung der Herabsetzungsquote bei Mängeln der Mietsache heranzuziehen sind (E. 4). Einfluss des Prinzips der Nichtrückwirkung von Gestaltungsrechten und von Art. 2 Abs. 2 ZGB auf eine auf Art. 259d OR gestützte Klage (E. 5). Die aufgrund eines Mangels der Mietsache erhobene Rückerstattungsforderung ist vertraglicher Natur (E. 6). Art. 63 Abs. 1 OR ist auf den Rückerstattungsanspruch nach Art. 259d OR nicht anwendbar (E. 7). Die Verjährung der Rückerstattungsansprüche gemäss Art. 259d OR bestimmt sich nach Art. 128 OR und nicht nach Art. 67 Abs. 1 OR (E. 8).
132 III 109 () from 9. Januar 2006
Regeste: Art. 257f Abs. 3 OR; vorzeitige Kündigung des Mietvertrages über Geschäftsräume wegen vertragswidrigen Gebrauchs. Bei anhaltender Verletzung der vertraglichen Bestimmungen über den Gebrauch der vermieteten Räumlichkeiten kann der Vermieter das Mietverhältnis nach Art. 257f Abs. 3 OR auflösen, auch wenn die Aktivitäten des Mieters nicht zu unzumutbaren Verhältnissen im Sinne dieser Bestimmung führen.
136 III 186 (4A_47/2010) from 6. April 2010
Regeste: Bestimmung des Gebrauchs, für den die Mietsache übergeben wurde (Art. 256 OR), und der Sorgfalt, mit welcher der Mieter die Sache zu gebrauchen hat (Art. 257f OR). Im Mietvertrag und den Anhängen können der vereinbarte Gebrauch der Mietsache und deren sorgfältige Benutzung durch den Mieter näher umschrieben werden. Der vereinbarte Gebrauch betrifft insbesondere den Gebrauchszweck und die Gebrauchsmodalitäten der Mieträumlichkeiten, indem beispielsweise der Kreis der Benutzer festgelegt wird. Vorbehältlich anderslautender Abreden ist der Mieter eines zu Wohnzwecken bestimmten Mietobjekts nicht gehalten, dieses selbst zu bewohnen (E. 3). |
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