Loi fédérale
complétant le Code civil suisse
(Livre cinquième: Droit des obligations)

du 30 mars 1911 (État le 1 septembre 2023)er


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Art. 262

K. Sous-loc­a­tion

 

1 Le loc­ataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le con­sente­ment du bail­leur.

2 Le bail­leur ne peut re­fuser son con­sente­ment que:

a.
si le loc­ataire re­fuse de lui com­mu­niquer les con­di­tions de la sous-loc­a­tion;
b.
si les con­di­tions de la sous-loc­a­tion, com­parées à celles du con­trat de bail prin­cip­al, sont ab­us­ives;
c.
si la sous-loc­a­tion présente pour le bail­leur des in­con­véni­ents ma­jeurs.

3 Le loc­ataire est garant en­vers le bail­leur que le sous-loc­ataire n’em­ploi­era la chose qu’à l’us­age autor­isé par le bail prin­cip­al. Le bail­leur peut s’ad­ress­er dir­ecte­ment au sous-loc­ataire à l’ef­fet de l’y ob­li­ger.

Court decisions

103 II 247 () from Dec. 13, 1977
Regeste: Ausweisung eines Mieters nach Art. 265 OR; Begriff der Zivilrechtsstreitigkeit und des Endentscheides; Abgrenzung zwischen Miet- und Pachtvertrag. 1. Art. 46, Art. 48 Abs. 1 OG. Der Entscheid über das Ausweisungsbegehren eines Vermieters im Sinne von Art. 265 OR, der gestützt auf § 222 Ziff. 2 der zürcherischen ZPO ergeht, ist ein Endentscheid in einer Zivilrechtsstreitigkeit (E. 1). 2. Abgrenzung zwischen Miet- und Pachtvertrag (E. 2). 3. Hinterlegung des Mietzinses bei Ansetzung einer Zahlungsfrist gemäss Art. 265 OR; Zulässigkeit (E. 3a)? Fristenlauf bei gerichtlicher Hinterlegung (E. 3c und d).

107 II 189 () from March 10, 1981
Regeste: Mitteilung der Mietzinserhöhung (Art. 18 BMM). Die zehntägige Frist von Art. 18 Abs. 1 in fine BMM nimmt ihren Anfang mit dem Empfang der Mitteilung der Mietzinserhöhung. Kann die eingeschrieben versandte Mitteilung dem Empfänger nicht sofort zugestellt werden, gilt sie als am Tag empfangen, an dem sie bei der Post abgeholt wird, spätestens aber am Ende der mit der Abholungseinladung gesetzten Frist (E. 2). Erfolgt die Mitteilung der Mietzinserhöhung weniger als zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, ist sie nicht nichtig, entfaltet ihre Wirkungen aber erst auf den nach Vertrag oder Gesetz nächstzulässigen Kündigungstermin (E. 3).

117 II 65 () from April 23, 1991
Regeste: Art. 101 Abs. 1 OR. Haftung des Mieters für den vom Untermieter dem Vermieter zugefügten Schaden. 1. Art. 101 Abs. 1 OR geht Art. 103 Abs. 2 OR vor (E. 2a). 2. Der Mieter haftet für Schaden, der dem Vermieter entsteht, weil der Untermieter am Ende der Miete die Sache nicht wiederherstellt (E. 2b).

119 IB 492 () from Dec. 24, 1993
Regeste: Art. 12 Abs. 1 GSchG, Art. 7 der VO vom 8. Dezember 1975 über Abwassereinleitungen; Vorbehandlung des Abwassers. 1. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist unzulässig, soweit sie sich gegen Massnahmen zum Vollzug einer Entscheidung richtet; die gegen derartige Massnahmen gerichtete staatsrechtliche Beschwerde ist ebenfalls unzulässig, wenn damit die zu vollstreckende Entscheidung wieder in Frage gestellt werden soll (E. 3c). 2. Nach Art. 12 Abs. 1 GSchG kann derjenige, der Abwasser in die Kanalisation einleiten will, gehalten sein, es vorzubehandeln; die Bestimmung verpflichtet einen weiteren Personenkreis, als der vom alten Recht verwendete Begriff des "Verursachers" umfasste (Art. 18 Abs. 2 aGSchG). Die Regelung von Art. 12 Abs. 1 GschG, welche zu einer Verstärkung des Gewässerschutzes beitragen soll, ist unmittelbar anwendbar in allen Verfahren, welche beim Inkrafttreten des neuen Gewässerschutzgesetzes hängig waren (E. 3a, 3b und 4). 3. Materielle Voraussetzungen der Verpflichtung, Küchenabwasser vorzubehandeln (E. 5). 4. Die Verpflichtung zur Vorbehandlung des von einem Untermieter verursachten Abwassers kann unter bestimmten Umständen dem Erstmieter auferlegt werden, wenn dieser zugleich derjenige ist, der das Abwasser in die Kanalisation einleiten will (E. 6).

119 II 353 () from Sept. 30, 1993
Regeste: Missbräuchliche Bedingungen der Untermiete (Art. 262 Abs. 2 lit. b OR). 1. Um festzulegen, ob der für die Untermiete eines in einer Wohnung gelegenen Zimmers verlangte Mietzins missbräuchlich ist, rechtfertigt es sich, ihn mit dem Zins pro Zimmer zu vergleichen, berechnet auf der Grundlage des hauptsächlichen Mietzinses und gegebenenfalls berichtigt aufgrund besonderer Umstände (möbliertes Zimmer, beschränkter Zugang zur Küche, usw.) (E. 5). 2. Eine Differenz von 30% zwischen diesen beiden Beträgen ist offensichtlich missbräuchlich und berechtigt den Vermieter, die Zustimmung zur Untermiete zu verweigern (E. 6). 3. Der Richter hat den zulässigen Betrag der Untermiete nicht im Urteilsdispositiv festzusetzen (E. 7).

120 II 112 () from May 11, 1994
Regeste: Verfahrensordnung beim Untermietverhältnis; Art. 274 ff. OR. Bei der Geltendmachung von Forderungen des Hauptvermieters gegenüber dem Untermieter, die sich aus der Benutzung der Mietsache ergeben und damit einen mietrechtlichen Sachverhalt betreffen, richten sich das Verfahren und die örtliche Zuständigkeit nach Art. 274 ff. OR.

123 III 124 () from Feb. 27, 1997
Regeste: Art. 257f Abs. 3 OR, Art. 101 OR, 102 ff. OR. Ausserordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses. Eine Verpflichtung des Mieters, allfällige Bauhandwerkerpfandrechte abzulösen, welche im Zuge vertragskonformer Bauarbeiten eines Untermieters vorgemerkt oder eingetragen werden, fällt nicht unter den Regelungsbereich von Art. 257f OR (E. 2). Löst der Mieter die Bauhandwerkerpfandrechte auf Mahnung nicht ab, verletzt er den Mietvertrag und gerät in Schuldnerverzug. Dem Vermieter steht alsdann das Kündigungsrecht gemäss Art. 107/108 OR zu. Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung trotz irrtümlicher Berufung auf Art. 257f Abs. 3 OR als Rechtsgrundlage (E. 3).

124 III 62 () from Dec. 5, 1997
Regeste: Untermiete; Teilnichtigkeit des Mietvertrages; Festsetzung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR). Beim Abschluss eines Untermietvertrages über Wohnräume muss in den Kantonen, welche dies vorschreiben, bei der Festsetzung des Anfangsmietzinses ein amtliches Formular verwendet werden (E. 2a). Kriterien für die richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses bei Untermiete; der Mieter, welcher auf die fristgerechte Anfechtung des Anfangsmietzinses verzichtet, riskiert, dass der Untermieter ihm gegenüber seine mietrechtlichen Ansprüche geltend macht, insbesondere dass er den Anfangsmietzins des Untermietverhältnisses anficht (E. 2b).

125 III 62 () from Jan. 13, 1999
Regeste: Mietvertrag. Rücknahme der Zustimmung zur Untermiete (Art. 262 Abs. 1 und 2 OR, Art. 269d Abs. 3 OR). Der Rückzug der Zustimmung zur Untermiete, welche für eine unbestimmte Dauer erteilt worden war, muss dem Mieter mit dem offiziellen Formular mitgeteilt werden. Ficht der Mieter den Rückzug der Zustimmung bei der Schlichtungsstelle an, und kommt in diesem Verfahren keine Einigung zustande, muss der Vermieter innerhalb von dreissig Tagen den Richter anrufen, ansonsten sein Klagerecht verwirkt.

129 III 526 () from July 17, 2003
Regeste: Art. 93 Abs. 1 SchKG; Lohnpfändung, Notbedarf, Wohnkosten. Bei der Herabsetzung übersetzter Wohnkosten eines Schuldners mit einem langjährig unkündbaren Mietvertrag muss nicht der nächste ordentliche Kündigungstermin abgewartet werden (E. 2.1-2.4). Angemessene Frist zur Anpassung der Wohnkosten (E. 3).

134 III 300 (4A_516/2007) from March 6, 2008
Regeste: Vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses (Art. 257f Abs. 3 OR); Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters (Art. 262 OR). Der Mieter, der das Mietobjekt untervermietet, ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen, riskiert eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses, wenn er auf eine schriftliche Abmahnung des Vermieters nicht reagiert und dieser sich aus einem der in Art. 262 Abs. 2 OR genannten Gründe der Untervermietung hätte widersetzen können (E. 3).

134 III 446 (4A_181/2008) from June 24, 2008
Regeste: Vorzeitige Kündigung eines Mietverhältnisses (Art. 257f Abs. 3 OR); Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters (Art. 262 OR); Rechtsmissbrauch (Art. 2 ZGB). Mieter, der das Mietobjekt ohne Zustimmung untervermietet und einer schriftlichen Abmahnung nicht nachkommt. In diesem Fall kann der Vermieter das Mietverhältnis vorzeitig kündigen, wenn er berechtigt gewesen wäre, sich der Untervermietung zu widersetzen, da mit dieser ein Mieterwechsel bezweckt wurde (E. 2).

136 III 186 (4A_47/2010) from April 6, 2010
Regeste: Bestimmung des Gebrauchs, für den die Mietsache übergeben wurde (Art. 256 OR), und der Sorgfalt, mit welcher der Mieter die Sache zu gebrauchen hat (Art. 257f OR). Im Mietvertrag und den Anhängen können der vereinbarte Gebrauch der Mietsache und deren sorgfältige Benutzung durch den Mieter näher umschrieben werden. Der vereinbarte Gebrauch betrifft insbesondere den Gebrauchszweck und die Gebrauchsmodalitäten der Mieträumlichkeiten, indem beispielsweise der Kreis der Benutzer festgelegt wird. Vorbehältlich anderslautender Abreden ist der Mieter eines zu Wohnzwecken bestimmten Mietobjekts nicht gehalten, dieses selbst zu bewohnen (E. 3).

138 III 59 (4A_227/2011) from Jan. 10, 2012
Regeste: Art. 262, 271 und 271a Abs. 1 lit. a OR; Untermiete, Kündigung des Mietverhältnisses. Treu und Glauben als Schranke der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses (E. 2.1). Die vage Möglichkeit, die Mietsache allenfalls wieder einmal selber zu nutzen, rechtfertigt eine Untervermietung nicht (E. 2.2). Massgebender Zeitpunkt, bis zu dem im Verfahren Gründe für die Kündigung vorgebracht werden können (E. 2.3). Der Umstand, dass der Vermieter für eine gewisse Zeit ein vertrags- oder gesetzwidriges Verhalten des Mieters geduldet hat, schliesst eine ordentliche Kündigung wegen dauernder Beeinträchtigung des Vertrauensverhältnisses nicht notwendigerweise aus (E. 3).

139 III 353 (4A_37/2013) from June 28, 2013
Regeste: Art. 262 und 263 OR. Mietvertrag; Wirkungen der Übertragung des Mietverhältnisses auf den Untermietvertrag. Im Fall einer gültigen Übertragung des Mietverhältnisses tritt der übernehmende Mieter anstelle des vorherigen Mieters in den Mietvertrag ein; Art. 263 OR verlangt die Zustimmung eines eventuellen Untermieters nicht (E. 2.1.1). Verhältnis zwischen dem Haupt- und dem Untermietvertrag (E. 2.1.2). Abschluss eines neuen Untermietvertrags zwischen dem eintretenden Mieter und den ehemaligen Untermietern des vorherigen Mieters im Anschluss an die Übertragung des Mietverhältnisses (E. 2.1.3). Gültigkeit der durch den eintretenden Mieter ausgesprochenen Kündigung gegenüber den Untermietern (E. 2.1.4-2.1.6).

144 III 19 (5A_521/2017) from Nov. 27, 2017
Regeste: Art. 712a Abs. 2 ZGB; Widmung der Liegenschaft; Nutzung der Stockwerkeinheit; Wohnzweck; Auslegung des Reglements. Auslegung der reglementarischen Bestimmung, wonach die Stockwerkeinheiten zu Wohnzwecken bestimmt sind. Der Betrieb eines Pflegeheims geht über eine "Wohnnutzung" hinaus (E. 4).

144 III 145 (4A_197/2017) from March 13, 2018
Regeste: Art. 924 Abs. 1 und 927 ZGB; Klage aus Besitzesentziehung. Zwei Voraussetzungen der Klage aus Besitzesentziehung (Art. 927 Abs. 1 ZGB; E. 3.1 und 3.2). Für die erste Voraussetzung genügt der mittelbare Besitz: Übertragung des mittelbaren Besitzes an einem Grundstück vom Verkäufer an den Käufer durch Besitzanweisung (E. 3.2.1).

 

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