Ordinanza
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Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali
(art. 269d CO) 1 Il modulo previsto dall’articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere:
1bis Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo.20 2 Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l’aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell’indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell’inizio dell’aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione.21 3 I capoversi 1 e 1bis si applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell’articolo 270 capoverso 2 CO l’uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.22 4 I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli. 18Nuovo testo giusta il n. I dell’O del 26 giu. 1996, in vigore dal 1° ago 1996 (RU 1996 2120). 19 Introdotto dal n. I dell’O del 15 gen. 2014, in vigore dal 1° lug. 2014 (RU 2014417). 20Introdotto dal n. I dell’O del 26 giu. 1996, in vigore dal 1° ago 1996 (RU 1996 2120). 21Nuovo testo giusta il n. I dell’O del 26 giu. 1996, in vigore dal 1° ago 1996 (RU 1996 2120). 22Nuovo testo giusta il n. I dell’O del 26 giu. 1996, in vigore dal 1° ago 1996 (RU 1996 2120). BGE
120 II 206 () from 6. Juni 1994
Regeste: Begründung einer Mietzinserhöhung (Art. 269d OR; Art. 19 Abs. 1 lit. a VMWG). Die Begründung einer Mietzinserhöhung ist im Formular selbst anzugeben; sie gehört zum notwendigen Bestandteil des Formulars und hat den Erfordernissen der qualifizierten Schriftlichkeit zu genügen (E. 3a). Eine im Formular fehlende Begründung der Mietzinserhöhung kann nicht mittels Anhang oder Begleitschreiben ersetzt werden (E. 3b).
120 II 341 () from 13. Dezember 1994
Regeste: Mietzinsfestsetzung auf dem amtlichen Formular, wenn das kantonale Recht dessen Verwendung beim Abschluss eines Mietvertrags vorschreibt - Folgen eines Formmangels (Art. 270 Abs. 2 OR, Art. 19 Abs. 3 VMWG, Art. 94B EGZGB-OR/GE). Die Berufung steht offen (E. 2). In den Kantonen, die von der in Art. 270 Abs. 2 OR eingeräumten Kompetenz Gebrauch gemacht haben, muss die Begründung einer Mietzinserhöhung bei einem Mieterwechsel im amtlichen Formular selbst angegeben sein (E. 3). Ein Formmangel bei der Mitteilung des Anfangsmietzinses führt nicht automatisch zum Wiederaufleben des durch den Vormieter bezahlten Mietzinses. Es ist Sache des Richters, einen angemessenen Mietzins festzusetzen, wobei er auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen hat (E. 4 bis 7).
121 III 6 () from 24. Januar 1995
Regeste: Begründung einer Mietzinserhöhung (Art. 269d OR; Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG). Die Mietzinserhöhung muss zwingend im amtlichen Formular begründet werden, und zwar so, dass sie den Anforderungen der qualifizierten Schriftform gerecht wird (E. 3a; Bestätigung der Rechtsprechung). Ist der Inhalt der Mitteilung nicht hinreichend präzis, so ist die Mietzinserhöhung nichtig (E. 3b). Wenn sich die Parteien nicht einig darüber sind, welcher Sinn den im Formular aufgeführten Erhöhungsgründen beizulegen ist, sind diese nach dem Vertrauensprinzip auszulegen; ob Verweise auf die gesetzlichen Erhöhungsgründe in einer Erhöhungsanzeige zuzulassen sind, kann deshalb nicht allgemein entschieden werden (E. 3c).
121 III 214 () from 10. Mai 1995
Regeste: Mietvertrag - Streitwert (Art. 46, 48 Abs. 3 OG) - Verwendung des amtlich genehmigten Formulars (Art. 269d OR, Art. 19 VMWG). Wird gegen einen Endentscheid Berufung erhoben, bestimmt sich der Streitwert nach dem anfänglichen Rechtsbegehren, wenn ein mitangefochtener Zwischenentscheid dem Bundesgericht nicht selbständig unterbreitet werden konnte (Art. 46, 48 Abs. 3 OG; E. 1). Die Verwendung eines vom Vermieter kreierten Formulars, das inhaltlich den Anforderungen von Art. 19 VMWG entspricht, ist nur zulässig, wenn es von der zuständigen kantonalen Instanz genehmigt wurde (E. 2-4).
121 III 364 () from 19. September 1995
Regeste: Gesuch um Herabsetzung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR). Wird die Erhöhung des Anfangsmietzinses, wofür das kantonale Recht die Verwendung des amtlichen Formulars vorschreibt, im Vergleich zum vorhergehenden Mietzins einzig mit Faktoren der relativen Methode begründet, und verlangt der Mieter nicht die Anwendung der absoluten Methode, so hat die Überprüfung des Anfangsmietzinses mittels der relativen Methode zu erfolgen.
123 III 70 () from 10. Dezember 1996
Regeste: Mietzinserhöhung; Formularpflicht (Art. 18 BMM); Rechtsmissbrauch (Art. 2 ZGB). Sinn und Zweck der Verwendung des Formulars bei einer Änderung des Mietvertrags, insbesondere bei Mietzinserhöhung (E. 2, 3a-b). Berufung auf Formmangel und Rechtsmissbrauch (E. 3c-d).
135 III 220 (4A_497/2008) from 10. Februar 2009
Regeste: Formularpflicht bei Mietzinserhöhungen (Art. 269d Abs. 1 und 2 OR und Art. 19 VMWG). Unterscheidet sich das für die Mietzinserhöhung verwendete Formular von einem vom Kanton genehmigten einzig in der Firma und dem Kennzeichen des unterzeichnenden Unternehmens, ist dem Formerfordernis von Art. 269d OR Genüge getan (E. 1).
137 III 362 (4A_136/2011) from 10. Juni 2011
Regeste: Art. 269d OR und Art. 19 VMWG; einseitige Änderung des Mietvertrags mit Bezug auf die Nebenkosten. Der Vermieter, der während des laufenden Vertrages die Regelung über die Tragung der Nebenkosten ändern will, indem er die Kosten, die bisher in der Miete eingeschlossen waren, oder neu anfallende Kosten separat in Rechnung stellt, muss nach Massgabe von Art. 269d OR vorgehen. Die gesetzlichen Begründungsanforderungen verlangen insbesondere, dass er detailliert angibt, welche Nebenkosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden sollen, und dass er präzisiert, ob es sich um neue Kosten handelt oder um solche, die bisher in der Miete inbegriffen waren (E. 3.1-3.3).
137 III 547 (4A_305/2011) from 7. November 2011
Regeste: Art. 269d Abs. 1 und Art. 270 Abs. 2 OR; Funktion des von den kantonalen Behörden genehmigten Formulars. Das von den kantonalen Behörden genehmigte Formular (amtliches Formular) dient dazu, den Mieter über die Möglichkeit zu informieren, den Mietzins bei der kantonalen Schlichtungsbehörde anzufechten, indem es ihm alle dazu erforderlichen Angaben zur Kenntnis bringt. Unterbleibt die Mitteilung des Anfangsmietzinses auf dem amtlichen Formular, beeinträchtigt dies weder die Möglichkeit der Parteien des Mietvertrages, den Vertrag auf den Kündigungstermin hin aufzulösen noch die Vereinbarung der Parteien über die Fälligkeit des Mietzinses. Der Mangel hat nur auf die Höhe des vereinbarten Mietzinses einen Einfluss (E. 2.3).
138 III 59 (4A_227/2011) from 10. Januar 2012
Regeste: Art. 262, 271 und 271a Abs. 1 lit. a OR; Untermiete, Kündigung des Mietverhältnisses. Treu und Glauben als Schranke der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses (E. 2.1). Die vage Möglichkeit, die Mietsache allenfalls wieder einmal selber zu nutzen, rechtfertigt eine Untervermietung nicht (E. 2.2). Massgebender Zeitpunkt, bis zu dem im Verfahren Gründe für die Kündigung vorgebracht werden können (E. 2.3). Der Umstand, dass der Vermieter für eine gewisse Zeit ein vertrags- oder gesetzwidriges Verhalten des Mieters geduldet hat, schliesst eine ordentliche Kündigung wegen dauernder Beeinträchtigung des Vertrauensverhältnisses nicht notwendigerweise aus (E. 3).
139 III 13 (4A_491/2012) from 6. Dezember 2012
Regeste: Art. 269a und 270 OR; Miete; Anfechtung des Anfangsmietzinses für Wohnräume, die sich in einer älteren Baute befinden. Verteilung der Beweislast bei Anfechtung des Anfangsmietzinses, wenn es um die Überprüfung der vom Vermieter im vorgeschriebenen Formular angerufenen Vergleichsmietzinse geht (E. 3.1). Pflicht des Vermieters, Gegenbeweise anzubieten, wenn sich die Erhöhung des Anfangsmietzinses im Vergleich zum vorhergehenden Mietzins unter Berücksichtigung der Wirtschaftskonjunktur nicht rechtfertigen lässt (E. 3.2 und 3.3). Festsetzung des neuen Mietzinses (E. 3.4 und 3.5).
140 III 583 (4A_168/2014) from 30. Oktober 2014
Regeste: Art. 270 Abs. 2 OR; Fehlen einer Mitteilung auf dem vom Kanton genehmigten Formular. Zeitpunkt, in dem die Mitteilung auf dem amtlichen, in Art. 269d OR genannten Formular im Fall des Abschlusses eines neuen Mietvertrages erfolgen muss (E. 3.1). Das Fehlen der Mitteilung des Anfangsmietzinses unter Verwendung des amtlichen Formulars hat nur die Nichtigkeit der Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses zur Folge (Bestätigung der Rechtsprechung); unter Vorbehalt der Regeln über die Verjährung kann der Mieter demgemäss selbst nach Beendigung des Mietvertrages auf richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses klagen, sofern er nicht rechtsmissbräuchlich handelt (E. 3.2 und 3.3). |