Bundesgesetz
betreffend die Ergänzung
des Schweizerischen Zivilgesetzbuches
(Fünfter Teil: Obligationenrecht)

vom 30. März 1911 (Stand am 1. Januar 2022)


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Art. 266

O. Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses

I. Ab­lauf der ver­ein­bar­ten Dau­er

 

1 Ha­ben die Par­tei­en ei­ne be­stimm­te Dau­er aus­drück­lich oder still­schwei­gend ver­ein­bart, so en­det das Miet­ver­hält­nis oh­ne Kün­di­gung mit Ab­lauf die­ser Dau­er.

2 Set­zen die Par­tei­en das Miet­ver­hält­nis still­schwei­gend fort, so gilt es als un­be­fris­te­tes Miet­ver­hält­nis.

Court decisions

104 III 84 () from Oct. 26, 1978
Regeste: Retentionsrecht des Vermieters im Konkurs des Mieters (Art. 272 OR; Art. 211 SchKG). 1. Das gesetzliche Retentionsrecht des Vermieters kann nur für Mietzinsforderungen, nicht auch für Schadenersatzforderungen, in Anspruch genommen werden (E. 2). 2. Art. 211 Abs. 2 SchKG ist auch auf Verpflichtungen des Gemeinschuldners anwendbar, die auf Geldzahlung gerichtet sind (E. 3a). 3. Lehnt es die Konkursverwaltung ab, eine Verpflichtung des Gemeinschuldners zu erfüllen, so wird dadurch der Vertrag mit dem Gläubiger nicht aufgehoben. Die Ablehnung hat lediglich zur Folge, dass die betreffende Verpflichtung nicht zur Massaschuld wird (E. 3b). 4. Der Vermieter eines Geschäftslokales ist im Konkurs des Mieters für seine zukünftige Mietzinsforderung jedenfalls insoweit zuzulassen, als ihm das gesetzliche Retentionsrecht zusteht (E. 4).

119 II 147 () from April 6, 1993
Regeste: Art. 257d OR; Zahlungsrückstand des Mieters; Fristansetzung und Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. 1. Bestimmung des Beginns der dreissigtägigen Zahlungsfrist (E. 2). 2. Der Vermieter hat den Ablauf der Zahlungsfrist abzuwarten, bevor er die Kündigung aussprechen darf (E. 3). Eine während laufender Zahlungsfrist erfolgte Kündigung ist indessen nicht nichtig, sondern lediglich gemäss Art. 273 Abs. 1 OR anfechtbar (E. 4). 3. Verneinung eines stillschweigenden, neuen Vertragsschlusses nach erfolgter Kündigung (E. 5).

121 III 260 () from March 15, 1995
Regeste: Resolutiv bedingter Mietvertrag; Anfechtung der Kündigung; Erstreckung (Art. 255, 271 und 271a, 272, 272a, 273 und 273c OR). Offengelassen, ob die Geltendmachung des Kündigungsschutzes gemäss Art. 271 und 271a OR durch einen Mieter, der zu günstigen Bedingungen einen resolutiv bedingten Mietvertrag abgeschlossen hat, nicht als rechtsmissbräuchlich zurückzuweisen ist (E. 4). Ein Mietvertrag, der einer Resolutivbedingung untersteht, deren Eintritt von einem ungewissen künftigen Ereignis wie dem Abbruch oder dem Verkauf der Liegenschaft abhängt, ist als auf bestimmte Zeit abgeschlossen aufzufassen, weshalb die Vorschriften der Art. 271 und 271a OR nicht anwendbar sind. Da der Gesetzgeber die Erstreckung eines derartigen Vertrages nicht geregelt hat, ist die Lücke durch Richterrecht auszufüllen, indem beispielsweise das Erstreckungsgesuch einer Frist von dreissig Tagen unterstellt wird, seitdem der Mieter Kenntnis vom Eintritt der Resolutivbedingung erlangt hat (E. 5a). Wirkungen der Einräumung eines Aufschubs der Ausweisung (E. 5b). Ausschluss der Erstreckung wenn der Mieter es bewusst in Kauf genommen hat, dass er nur vorübergehend von einem günstigen Mietzins profitieren kann (E. 6a). Wer Räumlichkeiten bis zum Beginn bevorstehender Bauarbeiten vermietet hat, kann sich auf Art. 272a Abs. 1 lit. d OR berufen (E. 6b).

121 III 397 () from Nov. 15, 1995
Regeste: Mietzinserhöhung; gestaffelte Mietzinse; gerichtlicher Vergleich (Art. 269a, 269c, 269d, 270, 270a, 270d und 274e OR. Begriff des Mietvertrags mit gestaffeltem Mietzins; Unterschiede zwischen dem alten und dem geltenden Mietrecht (E. 2b/aa). Anwendbare Berechnungsmethode bei der Beurteilung der Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung, die mit dem Ablauf der Staffelungsvereinbarung oder im Fall der stillschweigenden Erneuerung des Mietvertrags in einem späteren Zeitpunkt wirksam werden soll (E. 2b/bb). Eine Staffelungsklausel, die in einem gerichtlichen Vergleich im Sinne von Art. 274e Abs. 1 OR vereinbart wird, ist jener gleichzusetzen, die in einem Mietvertrag enthalten ist (E. 2c).

123 III 76 () from Feb. 4, 1997
Regeste: Mietzinserhöhung; indexierte Mietzinse (Art. 269b OR). Die in BGE 121 III 397 für Mietverträge mit gestaffeltem Mietzins aufgeführten Prinzipien sind entsprechend anwendbar, wenn die Missbräuchlichkeit einer Mietzinserhöhung zu beurteilen ist, die auf den Zeitpunkt des Ablaufs eines Vertrages mit indexiertem Mietzins oder für ein späteres Datum nach stillschweigender Vertragserneuerung wirksam werden soll.

125 III 231 () from April 13, 1999
Regeste: Mietrecht; Kündigungsschutz für einen zusammen mit einer Wohnung vermieteten Autoabstellplatz; Untersuchungsmaxime bei mietrechtlichen Streitigkeiten (Art. 253a, 266l, 269d, 274d Abs. 3 OR). Begriff der mitvermieteten Sache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR (E. 2). Bei der Kündigung von formell separat mitvermieteten Sachen durch den Vermieter genügt es, dass dieser die Formvorschriften von Art. 266l OR einhält; ein Vorgehen nach Art. 269d OR ist nicht erforderlich (E. 3 und 4b). Bedeutung der vom Bundesrecht für mietrechtliche Streitigkeiten vorgeschriebenen Untersuchungsmaxime, insbesondere im kantonalen Rechtsmittelverfahren (E. 4a).

133 III 175 () from Feb. 27, 2007
Regeste: Mieterausweisung; offensichtlich rechtsmissbräuchliche Kündigung; Verhältnis von Art. 271 OR und Art. 2 Abs. 2 ZGB. Art. 271 OR stellt eine lex specialis zu Art. 2 Abs. 2 ZGB dar. Auch eine offensichtlich rechtsmissbräuchliche Kündigung muss daher innerhalb der Verwirkungsfrist von 30 Tagen angefochten werden. Unterlässt der Mieter die Anfechtung, kann er die Rüge des offensichtlichen Rechtsmissbrauchs im Ausweisungsverfahren nicht mehr erheben (E. 3).

135 III 441 (4A_89/2009) from May 1, 2009
Regeste: Mietvertrag; vorzeitige Kündigung gestützt auf Art. 261 Abs. 2 lit. a OR; Unwirksamkeit und Konversion. Eine unwirksame vorzeitige Kündigung kann nicht in eine wirksame ordentliche Kündigung konvertiert werden (E. 3).

136 III 65 (4A_553/2009) from Jan. 13, 2010
Regeste: Wohngenossenschaft; Mietvertrag zwischen der Genossenschaft und einem Genossenschaftsmieter; Verhältnis zwischen der Kündigung des Mietvertrags durch die Genossenschaft und dem Ausschluss aus der Genossenschaft. Wenn das zwischen dem Genossenschaftsmieter und der Genossenschaft bestehende körperschaftliche Verhältnis und das Schuldverhältnis, das aus dem Abschluss eines Mietvertrags zwischen der Genossenschaft und dem Genossenschaftsmieter resultiert, nicht durch eine spezifische Vereinbarung der Parteien gekoppelt sind, kann die Genossenschaft den Mietvertrag kündigen, ohne den Genossenschaftsmieter aus der Genossenschaft auszuschliessen. Die Kündigung des Mietvertrags setzt allerdings voraus, dass der Kündigungsgrund auch einen Ausschluss aus der Genossenschaft zulassen würde (E. 2.1-2.4). Die fehlende Rücksichtnahme gegenüber den Nachbarn, die eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags erlaubt (Art. 257f Abs. 3 OR), stellt auch eine Verletzung der Treuepflicht im Genossenschaftsrecht dar (Art. 866 OR), die eine Ausschliessung aus der Genossenschaft aus wichtigen Gründen zulässt (Art. 846 Abs. 2 OR) (E. 2.5).

139 III 145 (4A_609/2012) from Feb. 26, 2013
Regeste: Art. 255 und 266 OR. Der Abschluss von Kettenmietverträgen ist zulässig unter Vorbehalt einer Gesetzesumgehung. Das Vorliegen einer solchen hat diejenige Partei zu beweisen, die sich auf die Bestimmung beruft, die umgangen worden sein soll. Gesetzesumgehung im konkreten Fall verneint (E. 4).

140 III 491 (4A_240/2014) from Aug. 28, 2014
Regeste: Art. 266n OR; Art. 2 Abs. 2 ZGB; Wohnung der Familie; gemeinschaftliche Miete; Kündigung durch den Vermieter; Rechtsmissbrauch. Anfechtung der Kündigung des Vermieters mit der Begründung, die Ansetzung der Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung und die Kündigung seien der Ehefrau und Mitmieterin des Klägers nicht separat zugestellt worden. Anwendbarkeit von Art. 266n OR vorliegend verneint (E. 4.1). Der Mieter, der sich auf die unterbliebene Zustellung an seine Mitmieterin beruft, handelt rechtsmissbräuchlich, wenn die Mitmieterin das Mietobjekt bereits vor der Mahnung und der Kündigung definitiv verlassen und keinerlei Interesse an der Nichtauflösung des Mietvertrages hat (E. 4.2).

 

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