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Art. 257d
4. Tenant in arrears 1 Where, having accepted the property, the tenant or lessee is in arrears with payments of rent or accessory charges, the landlord or lessor may set a time limit for payment and notify him that in the event of non-payment the landlord or lessor will terminate the lease on expiry of that time limit. The minimum time limit is ten days, and 30 days for leases of residential or commercial premises. 2 In the event of non-payment within the time limit the landlord or lessor may terminate the contract with immediate effect or, for leases of residential and commercial premises, subject to at least 30 days’ notice ending on the last day of a calendar month. BGE
117 II 415 () from 10. Dezember 1991
Regeste: Art. 272a Abs. 1 lit. a OR. Ausschluss der Mieterstreckung. Der Erstreckungsausschluss wegen Zahlungsrückstand des Mieters setzt eine gültige, bei Familienwohnungen überdies dem Ehegatten des Mieters separat zugestellte (Art. 266n OR) Fristansetzung mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR voraus (E. 3-5). Der Erstreckungsausschluss kommt indessen auch zugunsten desjenigen Vermieters zum Tragen, der nicht von seinem Recht zur vorzeitigen Vertragsauflösung Gebrauch gemacht, sondern erst auf den nächsten ordentlichen Termin hin gekündigt hat (E. 4).
118 II 42 () from 22. Januar 1992
Regeste: Art. 266n OR. Separate Zustellung der Kündigung an den Ehegatten des Mieters. Wie für die Kündigung selbst gilt auch für das dem Ehegatten separat zuzustellende Kündigungsschreiben, dass empfangsbedürftige Willenserklärungen dem Adressaten zugehen, sobald sie in seinen Machtbereich gelangen. Zustellung an die Ehefrau durch Übergabe des an sie adressierten Kündigungsdoppels an den Ehemann (E. 3).
118 II 302 () from 13. Juli 1992
Regeste: Überprüfung von Kündigungsanfechtungen durch den nach Art. 274g OR zuständigen Ausweisungsrichter. Die bundesrechtliche Zuständigkeitsordnung geht kantonalrechtlichen Beschränkungen der Zuständigkeit des Ausweisungsrichters auf liquide, in einem summarischen Befehlsverfahren zu beurteilende Ansprüche vor.
119 II 141 () from 20. April 1993
Regeste: Überprüfung von Kündigungsanfechtungen durch den nach Art. 274g OR zuständigen Ausweisungsrichter. Die Behörde, welche für die Ausweisung nach ausserordentlicher Kündigung auch zur Beurteilung eines Kündigungsschutzbegehrens zuständig ist, hat die Streitsache mit voller Kognition zu prüfen und sie unbesehen ihrer Liquidität an die Hand zu nehmen (Präzisierung der Rechtsprechung).
119 II 147 () from 6. April 1993
Regeste: Art. 257d OR; Zahlungsrückstand des Mieters; Fristansetzung und Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. 1. Bestimmung des Beginns der dreissigtägigen Zahlungsfrist (E. 2). 2. Der Vermieter hat den Ablauf der Zahlungsfrist abzuwarten, bevor er die Kündigung aussprechen darf (E. 3). Eine während laufender Zahlungsfrist erfolgte Kündigung ist indessen nicht nichtig, sondern lediglich gemäss Art. 273 Abs. 1 OR anfechtbar (E. 4). 3. Verneinung eines stillschweigenden, neuen Vertragsschlusses nach erfolgter Kündigung (E. 5).
119 II 241 () from 20. April 1993
Regeste: Ausweisung eines säumigen Mieters (Art. 274g OR) - Endentscheid (Art. 48 OG) - Verrechnung (Art. 124 Abs. 2 und 257d OR). 1. Die Behörde, die aufgrund der in Art. 274g OR geregelten Kompetenzattraktion über die Ausweisung und über die Gültigkeit der Kündigung zu befinden hat, ist von Bundesrechts wegen gehalten, die Sache mit voller Kognition zu prüfen, ungeachtet des dafür nach kantonalem Recht vorgesehenen Verfahrens. Da ihrem Entscheid materielle Rechtskraft zukommt, handelt es sich um einen Endentscheid im Sinne von Art. 48 OG (E. 2 - 5). 2. Die Verrechnungserklärung des Mieters, die dieser nach Eintritt des Kündigungszeitpunktes vornimmt, vermag den Mietvertrag nicht wiederaufleben zu lassen (E. 6b).
120 II 206 () from 6. Juni 1994
Regeste: Begründung einer Mietzinserhöhung (Art. 269d OR; Art. 19 Abs. 1 lit. a VMWG). Die Begründung einer Mietzinserhöhung ist im Formular selbst anzugeben; sie gehört zum notwendigen Bestandteil des Formulars und hat den Erfordernissen der qualifizierten Schriftlichkeit zu genügen (E. 3a). Eine im Formular fehlende Begründung der Mietzinserhöhung kann nicht mittels Anhang oder Begleitschreiben ersetzt werden (E. 3b).
120 II 341 () from 13. Dezember 1994
Regeste: Mietzinsfestsetzung auf dem amtlichen Formular, wenn das kantonale Recht dessen Verwendung beim Abschluss eines Mietvertrags vorschreibt - Folgen eines Formmangels (Art. 270 Abs. 2 OR, Art. 19 Abs. 3 VMWG, Art. 94B EGZGB-OR/GE). Die Berufung steht offen (E. 2). In den Kantonen, die von der in Art. 270 Abs. 2 OR eingeräumten Kompetenz Gebrauch gemacht haben, muss die Begründung einer Mietzinserhöhung bei einem Mieterwechsel im amtlichen Formular selbst angegeben sein (E. 3). Ein Formmangel bei der Mitteilung des Anfangsmietzinses führt nicht automatisch zum Wiederaufleben des durch den Vormieter bezahlten Mietzinses. Es ist Sache des Richters, einen angemessenen Mietzins festzusetzen, wobei er auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen hat (E. 4 bis 7).
121 III 408 () from 6. Dezember 1995
Regeste: Übertragung einer Geschäftsmiete von bestimmter Dauer - Haftung des bisherigen Mieters (Art. 263 Abs. 4 OR). Wird einem den Vertrag übernehmenden Mieter wegen Verzugs vorzeitig gekündigt und verlässt er die gemieteten Räumlichkeiten nicht, so haftet der bisherige Mieter solidarisch für die Entschädigung während der unerlaubten Weiternutzung, und zwar bis zum Ablauf des Mietvertrags oder bis zu zwei Jahren seit der Übertragung, falls die Vertragsdauer darüber hinausgeht (E. 3 und 4).
123 III 124 () from 27. Februar 1997
Regeste: Art. 257f Abs. 3 OR, Art. 101 OR, 102 ff. OR. Ausserordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses. Eine Verpflichtung des Mieters, allfällige Bauhandwerkerpfandrechte abzulösen, welche im Zuge vertragskonformer Bauarbeiten eines Untermieters vorgemerkt oder eingetragen werden, fällt nicht unter den Regelungsbereich von Art. 257f OR (E. 2). Löst der Mieter die Bauhandwerkerpfandrechte auf Mahnung nicht ab, verletzt er den Mietvertrag und gerät in Schuldnerverzug. Dem Vermieter steht alsdann das Kündigungsrecht gemäss Art. 107/108 OR zu. Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung trotz irrtümlicher Berufung auf Art. 257f Abs. 3 OR als Rechtsgrundlage (E. 3).
124 III 145 () from 20. März 1998
Regeste: Art. 257d OR. Zahlungsaufforderung mit Kündigungsdrohung unter Beilage eines Post-Einzahlungsscheines; Wahrung der Zahlungsfrist. In der Zustellung eines Post-Einzahlungsscheines liegt regelmässig die Bezeichnung der Post als Zahlstelle. Wird ein Mieter aufgefordert, einen Mietzinsrückstand mit einem zugesandten Einzahlungsschein auf ein Postcheckkonto einzuzahlen, darf er deshalb grundsätzlich davon ausgehen, dass es zur Wahrung der Zahlungsfrist genügt, wenn er vor deren Ablauf die Einzahlung am Postschalter vornimmt.
125 III 120 () from 19. Januar 1999
Regeste: Hinterlegung von Mietzinsen; ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters (Art. 257d OR und Art. 259g OR). Materielle Hinterlegungsvoraussetzungen: Geht der Mieter bei der Hinterlegung gutgläubig davon aus, es liege ein Mangel der Mietsache vor, den er weder zu vertreten noch zu beseitigen hat, gelten die Mietzinse als bezahlt, und eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR ist ungültig.
131 I 242 () from 9. März 2005
Regeste: "Kleine Appellation" nach dem Zivilprozessrecht des Kantons Basel-Stadt; aufschiebende Wirkung; derogatorische Kraft des Bundesrechts (Art. 49 Abs. 1 BV). Richtet sich die "kleine Appellation" gegen einen Entscheid betreffend Mieterausweisung und Wirksamkeit der ausserordentlichen Vermieterkündigung (Kompetenzattraktion gemäss Art. 274g OR), muss ihr von Bundesrechts wegen die aufschiebende Wirkung erteilt werden, wenn andernfalls dem Mieter die Möglichkeit genommen wird, den kantonalen Rechtsmittelentscheid mit Berufung beim Bundesgericht anzufechten (E. 2 und 3).
132 III 109 () from 9. Januar 2006
Regeste: Art. 257f Abs. 3 OR; vorzeitige Kündigung des Mietvertrages über Geschäftsräume wegen vertragswidrigen Gebrauchs. Bei anhaltender Verletzung der vertraglichen Bestimmungen über den Gebrauch der vermieteten Räumlichkeiten kann der Vermieter das Mietverhältnis nach Art. 257f Abs. 3 OR auflösen, auch wenn die Aktivitäten des Mieters nicht zu unzumutbaren Verhältnissen im Sinne dieser Bestimmung führen.
133 III 43 () from 30. Oktober 2006
Regeste: Angeld; Teilzahlung; Herabsetzung einer bereits geleisteten Konventionalstrafe (Art. 158 Abs. 1, Art. 162 Abs. 1 und Art. 163 Abs. 3 OR). Verfällt das Angeld bei Nichterfüllung des Vertrages dem Empfänger, hat es die Funktion einer Konventionalstrafe. Von einem Angeld kann nur gesprochen werden, wenn die Leistung bei Vertragsschluss zu erfolgen hat. Andernfalls liegt eine Teilzahlung vor, auf welche die Bestimmungen der Konventionalstrafe im Rahmen von Art. 162 OR ebenfalls Anwendung finden (E. 3.2). Zulässigkeit der Herabsetzung einer bereits geleisteten Konventionalstrafe (E. 3). Bei Beurteilung der Übermässigkeit der Konventionalstrafe ist nicht abstrakt vom höchstmöglichen Schaden auszugehen, sondern es sind die konkreten Umstände zu berücksichtigen unter Einschluss des Schadensrisikos, dem der Gläubiger ausgesetzt war. Anforderungen an die Substanziierung der Bestreitung des Übermasses (E. 4).
135 III 441 (4A_89/2009) from 1. Mai 2009
Regeste: Mietvertrag; vorzeitige Kündigung gestützt auf Art. 261 Abs. 2 lit. a OR; Unwirksamkeit und Konversion. Eine unwirksame vorzeitige Kündigung kann nicht in eine wirksame ordentliche Kündigung konvertiert werden (E. 3).
136 III 196 (4A_551/2009) from 10. Februar 2010
Regeste: Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG, Art. 282 OR; Pachtvertrag, Streitwert, Inhalt der Kündigungsandrohung. Streitwertgrenze bei Streitigkeiten aus Pachtrecht (E. 1.1). Gemäss Art. 282 OR muss das Schreiben, mit welchem die Kündigung angedroht wird, ausdrücklich darauf hinweisen, dass das Pachtverhältnis gekündigt wird, wenn binnen der angesetzten Frist keine Zahlung erfolgt. Ein Verweis auf Art. 282 OR oder auf eine Vertragsklausel, welche den Gesetzestext übernimmt, genügt nicht (E. 2.4).
137 III 123 (4A_622/2010) from 21. Februar 2011
Regeste: Kündigung von mehreren separaten Mietverträgen über in funktionalem Zusammenhang stehende Mietobjekte wegen Zahlungsverzugs, wenn der Zahlungsrückstand nicht alle Mietobjekte betrifft (Art. 253a Abs. 1 und Art. 257d OR). Darf der Vermieter, wenn für eine Wohnung und zwei damit in funktionalem Zusammenhang stehende Parkplätze je separate Mietverträge bestehen, auch den Vertrag betreffend die Wohnung zufolge Zahlungsrückstands kündigen, wenn dieser nur die Parkplätze betrifft (E. 1, 1.1 und 2)?
137 III 208 (4A_656/2010) from 14. Februar 2011
Regeste: a Art. 266n OR; Kündigung der Miete der Familienwohnung. Geschäftsräume, die auch der Unterkunft von Ehegatten dienen, von denen mindestens einer Mieter ist, geniessen den Schutz der Art. 266m bis 266n OR. Den Mieter eines Geschäftsraums, der während laufender Mietdauer mit seiner Familie in das Mietobjekt einzieht, trifft die Nebenpflicht, diese Situation dem Vermieter anzuzeigen (E. 2).
139 III 38 (4A_495/2012) from 10. Januar 2013
Regeste: Art. 248 lit. a i.V.m. Art. 250 ZPO; § 3 lit. f der Vollzugsverordnung des Kantons Schwyz zum Schweizerischen Obligationenrecht vom 25. Oktober 1974; Mieterausweisung. Eine Mieterausweisung kann einzig beim Vorliegen eines klaren Falles nach Massgabe von Art. 248 lit. b i.V.m. Art. 257 ZPO in einem summarischen Verfahren erwirkt werden. Eine kantonale Bestimmung, welche die Mieterausweisung allgemein dem summarischen Verfahren im Sinne von Art. 248 lit. a i.V.m. 250 ZPO zuweisen will, verstösst gegen die derogatorische Kraft des Bundesrechts (E. 2).
139 III 457 (4A_346/2013) from 22. Oktober 2013
Regeste: Art. 6 und 243 ZPO; Abgrenzung der Zuständigkeit zwischen Handels- und Mietgericht. Begriff der "geschäftlichen Tätigkeit" nach Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO (E. 3). Das Handelsgericht ist für Streitigkeiten, die gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO nach dem vereinfachten Verfahren zu beurteilen sind, nicht zuständig; die Regelung der Verfahrensart geht jener über die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts vor (E. 4). Begriff des "Kündigungsschutzes" nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO (E. 5).
140 III 244 (4A_120/2014) from 19. Mai 2014
Regeste: a Art. 266l Abs. 2 OR, Art. 9 Abs. 1 VMWG; Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter; Anforderungen an das offizielle Kündigungsformular. Teilt der Vermieter die Kündigung auf einem alten offiziellen Formular mit, sind die Folgen dieser Regelwidrigkeit nach dem Zweck zu beurteilen, der mit der Pflicht zum Gebrauch des aktuellen offiziellen Formulars verfolgt wird. Anwendungsfall, in dem die Gültigkeit einer Kündigung anerkannt wurde, die mit einem alten, vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt wurde (E. 4.1 und 4.2).
140 III 315 (4A_68/2014) from 16. Juni 2014
Regeste: Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen (Art. 257 ZPO). Das Verfahren in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO kann nicht mit einer Abweisung des klägerischen Anspruchs mit materieller Rechtskraftwirkung abgeschlossen werden. Wenn dieses Verfahren dem Kläger nicht erlaubt, mit seinem Antrag durchzudringen, ist auf sein Gesuch nicht einzutreten (E. 5).
140 III 591 (4A_271/2014) from 19. November 2014
Regeste: Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstands des Mieters (Art. 257d OR); gegen Treu und Glauben verstossende Kündigung (Art. 271 OR). Anfechtbarkeit einer Kündigung, die den Anforderungen von Art. 257d OR entspricht, aber gegen Treu und Glauben verstösst (Zusammenfassung der Rechtsprechung; E. 1). Ein Zahlungsrückstand von Fr. 164.- ist nicht unbedeutend (E. 2). Art. 257d OR setzt nicht voraus, dass die Mietzins- oder Nebenkostenforderung unbestritten ist oder gerichtlich festgestellt wurde, sondern lediglich, dass sie fällig ist (E. 3.2). Missbräuchliche Kündigung im konkreten Fall verneint (E. 3-5).
141 III 262 (4A_184/2015) from 11. August 2015
Regeste: Art. 64 Abs. 1 lit. a und Art. 257 ZPO; Mieterausweisung im summarischen Verfahren und Kündigungsschutz. Ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO ist grundsätzlich auch dann zulässig, wenn der Mieter die vorangehende Kündigung gerichtlich angefochten hat und dieses Verfahren hängig ist (E. 3).
142 III 402 (4A_636/2015) from 21. Juni 2016
Regeste: Vereinfachtes Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Zum "Kündigungsschutz" im Sinne dieser Norm gehören auch Streitigkeiten betreffend die Ausweisung eines Mieters, welche nur die Gültigkeit einer Kündigung zum Gegenstand haben, ohne dass sich Fragen des Kündigungsschutzes im engeren Sinne (Anfechtbarkeit der Kündigung oder Erstreckung des Mietverhältnisses) stellen (E. 2).
143 III 15 (4A_293/2016) from 13. Dezember 2016
Regeste: Art. 273 Abs. 1 OR; Frist (des materiellen Rechts) zur Anfechtung der Kündigung; absolute Empfangstheorie; Abwesenheit oder Ferien des Mieters. Der Vermieter trägt das Risiko der Übermittlung der Mietkündigung bis zum Zeitpunkt, in dem der eingeschriebene Brief in den Machtbereich des Mieters gelangt, während dieser das Risiko der Kenntnisnahme des Einschreibens innerhalb seines Machtbereichs trägt. Im Fall einer Abwesenheit oder von Ferien kann der Mieter also nicht einfach die Abholeinladung ignorieren, die in seinem Briefkasten (oder Postfach) hinterlegt wurde, sondern er muss sich bei der Post über den Namen des Absenders des Einschreibens informieren. Der Beginn der Anfechtungsfrist wird dadurch nicht geändert (E. 4).
144 III 462 (4A_295/2017) from 25. April 2018
Regeste: Art. 55 Abs. 1, 150 Abs. 1 am Ende und 257 Abs. 1 lit. a ZPO, Art. 298 Abs. 2 OR; Kündigung des Pachtvertrages, fehlende Bestreitung, dass die Kündigung auf dem offiziellen Formular mitgeteilt wurde. Das Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen unterliegt der Verhandlungsmaxime. Bestreitet der Pächter die Kündigungsmitteilung auf dem offiziellen Formular nicht, stellt diese eine nicht bestrittene Tatsache dar, die unbestritten im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO ist (E. 3 und 4).
147 III 218 (4A_571/2020) from 23. März 2021
Regeste: Art. 259g OR; Hinterlegung des Mietzinses; Erfüllungswirkung. Hinterlegt ein Mieter im Zeitpunkt der Hinterlegung bereits fällige Mietzinse, bewirkt die Hinterlegung keine Tilgung der Mietzinsschuld (E. 3.3). |
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