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Art. 257a
2. Accessory charges a. In general 1 Accessory charges are the consideration due for services provided by the landlord or lessor or a third party in connection with the use of the property. 2 They are payable by the tenant or lessee only where this has been specifically agreed with the landlord or lessor. BGE
121 III 460 () from 6. Dezember 1995
Regeste: Einführung gesonderter Nebenkosten nach den tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters mit Akontozahlungen. Amtliches Formular und Begründungspflicht (Art. 257a Abs. 2, 257b Abs. 1, 269d Abs. 3 OR, Art. 19 Abs. 1 lit. b VMWG). Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen kann dieses System vom Vermieter einseitig geändert werden, wobei dem Mieter die Anfechtungsmöglichkeiten offen stehen (E. 2). Art. 269d Abs. 3 OR macht einseitige Vertragsänderung nicht von veränderten Umständen abhängig (E. 3). Einseitige Vertragsänderungen müssen auf dem amtlichen Formular erklärt und begründet werden, wobei die Erfordernisse der qualifizierten Schriftform zu erfüllen sind (E. 4).
124 III 463 () from 2. Juli 1998
Regeste: Art. 44 OG, 46 OG, 253b OR; sachliche Zuständigkeit; Mietvertrag; kontrollierte Mietzinse; Erhöhung der Nebenkosten. Begriff der Zivilrechtsstreitigkeit (Rekapitulation der Rechtsprechung; E. 3). Die Nichtanwendbarkeit der Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse bei Wohnräumen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden (Art. 253b Abs. 3 OR), erstreckt sich auch auf die Nebenkosten (E. 4).
130 III 504 () from 11. Mai 2004
Regeste: Art. 259d OR; Mangel der Mietsache; Herabsetzungsquote; Rechtsnatur des Rückerstattungsanpruchs; Verjährung. Kennt der Vermieter den Mangel bevor der Mieter die Herabsetzung verlangt, so kann der Mieter nicht nur die Herabsetzung des Mietzinses für die Zukunft verlangen, sondern auch die Rückerstattung eines Teils des bereits geleisteten Mietzinses (E. 3). Gesichtspunkte, die bei der Berechnung der Herabsetzungsquote bei Mängeln der Mietsache heranzuziehen sind (E. 4). Einfluss des Prinzips der Nichtrückwirkung von Gestaltungsrechten und von Art. 2 Abs. 2 ZGB auf eine auf Art. 259d OR gestützte Klage (E. 5). Die aufgrund eines Mangels der Mietsache erhobene Rückerstattungsforderung ist vertraglicher Natur (E. 6). Art. 63 Abs. 1 OR ist auf den Rückerstattungsanspruch nach Art. 259d OR nicht anwendbar (E. 7). Die Verjährung der Rückerstattungsansprüche gemäss Art. 259d OR bestimmt sich nach Art. 128 OR und nicht nach Art. 67 Abs. 1 OR (E. 8).
132 III 24 () from 31. August 2005
Regeste: Mietvertrag; Gültigkeit einer Vereinbarung über Akontozahlungen, welche die tatsächlich anfallenden Nebenkosten wesentlich unterschreiten (Art. 18 und 257a Abs. 2 OR). Für die Vereinbarung von Akontozahlungen betreffend die Nebenkosten gilt im Rahmen der Regeln des Obligationenrechts die Vertragsfreiheit. Ob die Mieterschaft darauf vertrauen darf, dass die Akontozahlungen ungefähr den tatsächlich anfallenden Nebenkosten entsprechen, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu entscheiden (E. 2-6).
135 III 591 (4A_134/2009) from 10. Juni 2009
Regeste: Art. 253b, 257a Abs. 2 OR, Art. 38 WEG, Art. 25 VWEG; Mietvertrag; kontrollierte Mietzinse; Nebenkostenabrede. Art. 257a Abs. 2 OR findet auf Wohnräume Anwendung, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden (vgl. Art. 253b Abs. 3 OR; E. 4.2). Die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten müssen im Mietvertrag klar und bestimmt umschrieben sein. Nebenkosten, die in separaten AGB aufgelistet sind, können dem Mieter nur insoweit in Rechnung gestellt werden, als sie Nebenkosten konkretisieren, die bereits im Mietvertrag selbst umschrieben sind. Anfordernisse an eine Abrede, die auf den Nebenkostenkatalog gemäss den Art. 38 WEG und Art. 25 VWEG verweist (E. 4.3).
137 I 120 (2C_450/2010) from 15. Dezember 2010
Regeste: Art. 29 Abs. 2 BV; Anspruch auf rechtliches Gehör vor Anordnung einer Liefersperre von Elektrizität wegen unbezahlter Gebühren. Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten, insbesondere Beschwerdelegitimation des Mieters gegen einen Entscheid über die Sperre der Lieferung von Allgemeinstrom für den Lift und die Warmwasseraufbereitung einer Mietliegenschaft bei Zahlungsausständen des Vermieters (E. 1 und 2). Da auf die fragliche Lieferung von Elektrizität ein Anspruch besteht und eine Liefersperre wegen Zahlungsausständen voraussehbar und planbar ist, bedarf diese einer Verfügung. Den betroffenen Personen unter Einschluss der Mieter ist angesichts der damit verbundenen Folgen vorweg das rechtliche Gehör zu gewähren, damit sie rechtzeitig ihre Einwände vorbringen können (E. 5).
137 I 135 (4A_546/2010) from 17. März 2011
Regeste: Art. 257a Abs. 1 und Art. 257b Abs. 1 OR, Art. 49 Abs. 1 BV, Art. 5 und 6 ZGB; Mietvertrag; Nebenkosten; derogatorische Kraft des Bundesrechts. Zwingende Natur von Art. 257a und 257b OR, welche die Nebenkosten definieren. Der Mietvertrag kann dem Mieter nicht rechtsgültig als Nebenkosten Auslagen auferlegen, die keinen Zusammenhang mit der Benutzung der Mietlokalitäten haben (E. 2.4). Verletzung des Grundsatzes der derogatorischen Kraft des Bundesrechts. Ein kantonales Gesetz bezüglich der Erstellung von Sozialwohnungen, das Gebäude erfasst, die keine Bundeshilfe im Sinne des WEG erhalten, darf nicht von Art. 257a Abs. 1 und Art. 257b Abs. 1 OR abweichen und dem Vermieter erlauben, als Nebenkosten Auslagen in Rechnung zu stellen, die mit dem Bestehen der Mietsache selber verbunden sind (E. 2.5-2.8).
137 III 362 (4A_136/2011) from 10. Juni 2011
Regeste: Art. 269d OR und Art. 19 VMWG; einseitige Änderung des Mietvertrags mit Bezug auf die Nebenkosten. Der Vermieter, der während des laufenden Vertrages die Regelung über die Tragung der Nebenkosten ändern will, indem er die Kosten, die bisher in der Miete eingeschlossen waren, oder neu anfallende Kosten separat in Rechnung stellt, muss nach Massgabe von Art. 269d OR vorgehen. Die gesetzlichen Begründungsanforderungen verlangen insbesondere, dass er detailliert angibt, welche Nebenkosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden sollen, und dass er präzisiert, ob es sich um neue Kosten handelt oder um solche, die bisher in der Miete inbegriffen waren (E. 3.1-3.3). |
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