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Art. 273
C. Time limits and procedure 1 A party wishing to challenge termination must bring the matter before the conciliation authority within 30 days of receiving the notice of termination. 2 A tenant wishing to apply for a lease extension must submit his request to the conciliation authority:
3 A tenant requesting a second extension must submit his request to the conciliation authority not later than 60 days before expiry of the first extension. 4 The procedure before the conciliation authority is governed by the CPO103.104 5 Where the competent authority rejects a request made by the tenant relating to challenging termination, it must examine ex officio whether the lease may be extended.105 104 Amended by Annex 1 No II 5 of the Civil Procedure Code of 19 Dec. 2008, in force since 1 Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221). 105 Amended by Annex 1 No II 5 of the Civil Procedure Code of 19 Dec. 2008, in force since 1 Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221). BGE
96 III 66 () from 9. September 1970
Regeste: Widerspruchsverfahren (Art. 106/107 SchKG) im Falle, dass ein Dritter an Gegenständen, die als dem Retentionsrecht des Vermieters (Art. 272 ff. OR) unterliegend in ein Retentionsverzeichnis (Art. 283 Abs. 2 SchKG) aufgenommen wurden, das Eigentum, insbesondere einen Eigentumsvorbehalt (Art. 715 ZBG) geltend macht. Verwertung der retinierten Gegenstände im Falle, dass der Eigentumsvorbehalt nach dem Ergebnis des Widerspruchsverfahrens dem Retentionsrecht vorgeht und dass der Verkäufer sein Recht zur Rücknahme der Kaufgegenstände nicht ausübt (Kreisschreiben Nr. 29 der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer vom 31. März 1911; Kreisschreiben Nr. 14 des Bundesgerichts vom 11. Mai 1922).
101 II 91 () from 24. Februar 1975
Regeste: Retentionsrecht des Vermieters an Sachen Dritter. 1. Art. 273 Abs. 2 OR. Unterlässt der Vermieter die Kündigung, so wird ein bereits entstandenes Retentionsrecht nicht rückwirkend aufgehoben (Erw. 1). 2. Art. 274 Abs. 2 OR. Heimliches Wegschaffen von Retentionsgegenständen durch den Mieter oder den Dritten liegt schon vor, wenn diese nicht mit der Zustimmung des Vermieters rechnen durften (Erw. 2). 3. Art. 284 SchKG. Der Vorbehalt zugunsten gutgläubiger Dritter betrifft nur Rechte, die jemand nach dem Wegschaffen der Gegenstände aus den Mieträumen erworben hat (Erw. 3). 4. Ersatzpflicht des Dritten (Erw. 4).
104 III 25 () from 8. Mai 1978
Regeste: Retentionsrecht des Vermieters. 1. Werden die in das Retentionsverzeichnis aufgenommenen Gegenstände von einem Dritten, der daran das Eigentum beansprucht, aus den Mieträumen entfernt, so kann der Vermieter jederzeit ihre Rückverbringung verlangen, ohne dass die Voraussetzungen von Art. 284 SchKG erfüllt sein müssten (E. 1). 2. Die Auseinandersetzung zwischen dem Vermieter und dem Drittansprecher darüber, ob der Eigentumsanspruch und das Retentionsrecht begründet seien und ob jener Anspruch dem Retentionsrecht vorgehe, hat im Widerspruchsverfahren zu erfolgen (E. 2).
107 III 20 () from 8. Januar 1981
Regeste: Freihändiger Verkauf (Art. 130 Ziff. 1 SchKG). Der Dritteigentümer von Gegenständen, die dem Retentionsrecht des Vermieters unterworfen sind, ist Beteiligter im Sinne von Art. 130 Ziff. 1 SchKG. Ein Verkauf aus freier Hand kann ohne seine Zustimmung nicht erfolgen, selbst wenn er das Retentionsrecht des Vermieters anerkennt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Schuldner die Eigentumsansprache mit Erfolg bestritten hat.
112 III 75 () from 30. April 1986
Regeste: Schätzung von Arrestgegenständen (Art. 275 und Art. 97 Abs. 2 SchKG). Dem Drittansprecher wird grundsätzlich kein Interesse an der betreibungsamtlichen Schätzung der Pfandobjekte bzw. der Arrestgegenstände zuerkannt, weshalb er auch nicht legitimiert ist, dagegen Beschwerde zu erheben. Er hat seine Rechte vielmehr im Widerspruchsverfahren nach Art. 106 ff. SchKG wahrzunehmen. Ausnahmen von diesem Grundsatz werden nur bei der Schätzung von Objekten, die dem Retentionsrecht des Vermieters unterliegen, und von Faustpfändern im Pfandverwertungsverfahren zugelassen.
117 II 410 () from 16. Mai 1991
Regeste: Mieterstreckung; materielle Rechtskraft (Art. 273 OR; Art. 5 Abs. 2 der Schlussbestimmungen zum neuen Mietrecht). 1. Anwendungsbereich der Übergangsbestimmung von Art. 5 Abs. 2 der Schlussbestimmungen zum neuen Mietrecht (E. 1). 2. Ist im Anschluss an eine Kündigung ein Anfechtungs- oder Erstreckungsverfahren angehoben und vor dem 1. Juli 1990 rechtskräftig erledigt worden, hat bei Inkrafttreten des neuen Mietrechts für eine Klage mit identischem Streitgegenstand keine neue Frist i.S. von Art. 273 OR zu laufen begonnen (E. 2). 3. Einem vorbehaltlosen Klagerückzug und der darauf folgenden Abschreibungsverfügung kommt materielle Rechtskraft zu (E. 3).
117 II 421 () from 26. November 1991
Regeste: Art. 274d Abs. 2 und Art. 274f Abs. 1 OR. Entscheid über Kostenauflage und Parteientschädigung bei mutwilliger Prozessführung vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Schlichtungsverfahrens entscheidet zunächst die Schlichtungsbehörde selbst. Die unterliegende Partei kann daraufhin jedoch gestützt auf Art. 274f Abs. 1 OR innert dreissig Tagen den Richter anrufen (E. 2).
117 II 504 () from 15. Oktober 1991
Regeste: Art. 48 Abs. 2 lit. a OG. Berufungsfähigkeit von Endentscheiden unterer Gerichte, die als letzte, aber nicht einzige kantonale Instanz urteilen. Untere Gerichte im Sinne dieser Bestimmung können nur Rechtsmittelinstanzen sein, welche die Urteile unterer Instanzen materiell umfassend überprüfen. Hat nach kantonalem Recht ein unteres Gericht als einzige Instanz über Mieterstreckungen zu befinden, wird sein Entscheid nicht deswegen zum berufungsfähigen Rechtsmittelentscheid, weil er im Anschluss an den Erstreckungsentscheid der Schlichtungsbehörde (Art. 273 Abs. 4 OR) ergangen ist.
118 II 307 () from 22. April 1992
Regeste: Miete; Schlichtungsverfahren (Art. 274a OR). Wie bei allen Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist bei einem Streit betreffend Schadenersatzforderungen des Vermieters wegen schädigendem Gebrauch der Mietsache zwingend zuerst ein Schlichtungsverfahren durchzuführen.
119 IA 264 () from 13. Oktober 1993
Regeste: Art. 4 BV. Anspruch auf unentgeltliche Rechtsverbeiständung. Der aus Art. 4 BV abgeleitete Anspruch auf unentgeltliche Rechtsverbeiständung ist für das mietrechtliche Schlichtungsverfahren jedenfalls dort gewährleistet, wo der Behörde eine Entscheidkompetenz zukommt (Art. 259i und Art. 273 Abs. 4 OR; E. 4c). Die Notwendigkeit der Verbeiständung ist im vorliegenden Fall zu verneinen (E. 4d).
119 II 147 () from 6. April 1993
Regeste: Art. 257d OR; Zahlungsrückstand des Mieters; Fristansetzung und Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. 1. Bestimmung des Beginns der dreissigtägigen Zahlungsfrist (E. 2). 2. Der Vermieter hat den Ablauf der Zahlungsfrist abzuwarten, bevor er die Kündigung aussprechen darf (E. 3). Eine während laufender Zahlungsfrist erfolgte Kündigung ist indessen nicht nichtig, sondern lediglich gemäss Art. 273 Abs. 1 OR anfechtbar (E. 4). 3. Verneinung eines stillschweigenden, neuen Vertragsschlusses nach erfolgter Kündigung (E. 5).
121 III 156 () from 2. Mai 1995
Regeste: Mietvertrag; Nichtigkeit, Unwirksamkeit und Anfechtbarkeit von Kündigungen. Nur gültige Kündigungen unterstehen den besonderen Bestimmungen über den Kündigungsschutz (Art. 271 ff. OR). Unwirksame Kündigungen, wie zum Beispiel nichtige Kündigungen, müssen deshalb nicht innerhalb der dreissigtägigen Frist von Art. 273 Abs. 1 OR angefochten werden (Änderung der mit BGE 119 II 147 E. 4 begründeten Rechtsprechung). Vorbehalten bleibt die Korrektur wegen Rechtsmissbrauchs. Folgen des Nichteinhaltens der Frist im vorliegenden Falle.
121 III 260 () from 15. März 1995
Regeste: Resolutiv bedingter Mietvertrag; Anfechtung der Kündigung; Erstreckung (Art. 255, 271 und 271a, 272, 272a, 273 und 273c OR). Offengelassen, ob die Geltendmachung des Kündigungsschutzes gemäss Art. 271 und 271a OR durch einen Mieter, der zu günstigen Bedingungen einen resolutiv bedingten Mietvertrag abgeschlossen hat, nicht als rechtsmissbräuchlich zurückzuweisen ist (E. 4). Ein Mietvertrag, der einer Resolutivbedingung untersteht, deren Eintritt von einem ungewissen künftigen Ereignis wie dem Abbruch oder dem Verkauf der Liegenschaft abhängt, ist als auf bestimmte Zeit abgeschlossen aufzufassen, weshalb die Vorschriften der Art. 271 und 271a OR nicht anwendbar sind. Da der Gesetzgeber die Erstreckung eines derartigen Vertrages nicht geregelt hat, ist die Lücke durch Richterrecht auszufüllen, indem beispielsweise das Erstreckungsgesuch einer Frist von dreissig Tagen unterstellt wird, seitdem der Mieter Kenntnis vom Eintritt der Resolutivbedingung erlangt hat (E. 5a). Wirkungen der Einräumung eines Aufschubs der Ausweisung (E. 5b). Ausschluss der Erstreckung wenn der Mieter es bewusst in Kauf genommen hat, dass er nur vorübergehend von einem günstigen Mietzins profitieren kann (E. 6a). Wer Räumlichkeiten bis zum Beginn bevorstehender Bauarbeiten vermietet hat, kann sich auf Art. 272a Abs. 1 lit. d OR berufen (E. 6b).
122 III 92 () from 31. Januar 1996
Regeste: Mietvertrag; Ausweisungsverfahren (Art. 274g OR); Endentscheid (Art. 48 Abs. 1 OG). Endentscheid im Ausweisungsverfahren (Art. 48 Abs. 1 OG). Wann richtet sich das Ausweisungsverfahren nach der bundesrechtlichen Verfahrensvorschrift von Art. 274g OR, wann nach kantonalem Recht (E. 2)?
124 III 21 () from 12. Dezember 1997
Regeste: Art. 274f Abs. 1 Satz 2 OR. Rechtsnatur der Frist zur Anrufung des Richters nach fehlgeschlagenem Einigungsversuch der Schlichtungsbehörde. Normiert das materielle Mietrecht für die zur Schlichtung verstellten Ansprüche weder besondere Verwirkungsfristen noch eine Entscheidbefugnis der Schlichtungsbehörde mit gesetzlicher Anordnung der Rechtskraftwirkung im Falle unterlassener Anrufung des Richters, so können diese jederzeit wieder in Streit gesetzt werden; einem Gerichtsverfahren hat dann ein neuerlicher Schlichtungsversuch voranzugehen (E. 2b).
125 III 231 () from 13. April 1999
Regeste: Mietrecht; Kündigungsschutz für einen zusammen mit einer Wohnung vermieteten Autoabstellplatz; Untersuchungsmaxime bei mietrechtlichen Streitigkeiten (Art. 253a, 266l, 269d, 274d Abs. 3 OR). Begriff der mitvermieteten Sache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR (E. 2). Bei der Kündigung von formell separat mitvermieteten Sachen durch den Vermieter genügt es, dass dieser die Formvorschriften von Art. 266l OR einhält; ein Vorgehen nach Art. 269d OR ist nicht erforderlich (E. 3 und 4b). Bedeutung der vom Bundesrecht für mietrechtliche Streitigkeiten vorgeschriebenen Untersuchungsmaxime, insbesondere im kantonalen Rechtsmittelverfahren (E. 4a).
132 III 65 () from 2. November 2005
Regeste: Rechtsbegehren im Kündigungsschutzverfahren (Art. 273 Abs. 4 und. 274f OR). Wenn die Schlichtungsbehörde eine Kündigung für ungültig, unwirksam oder nichtig erklärt, ist der Vermieter bzw. Verpächter berechtigt, im Kündigungsschutzverfahren auf Feststellung der Gültigkeit einer Kündigung (E. 3.3.) bzw. auf Feststellung des Nichtbestehens eines Vertragsverhältnisses (E. 3.4) zu klagen.
133 III 175 () from 27. Februar 2007
Regeste: Mieterausweisung; offensichtlich rechtsmissbräuchliche Kündigung; Verhältnis von Art. 271 OR und Art. 2 Abs. 2 ZGB. Art. 271 OR stellt eine lex specialis zu Art. 2 Abs. 2 ZGB dar. Auch eine offensichtlich rechtsmissbräuchliche Kündigung muss daher innerhalb der Verwirkungsfrist von 30 Tagen angefochten werden. Unterlässt der Mieter die Anfechtung, kann er die Rüge des offensichtlichen Rechtsmissbrauchs im Ausweisungsverfahren nicht mehr erheben (E. 3).
135 III 253 (4A_519/2008) from 6. Februar 2009
Regeste: Art. 273 Abs. 5 und Art. 274f Abs. 1 OR; Entscheidungsbefugnis der Schlichtungsbehörde in Mietsachen; Rechtslage, wenn eine der Parteien den Richter anruft. Ruft mindestens eine der Parteien des Mietvertrages rechtmässig den Richter an, fällt der Entscheid der Schlichtungsbehörde dahin, so dass die andere Partei in den Schranken des anwendbaren Verfahrensrechts grundsätzlich frei ist, materielle Rechtsbegehren zu stellen und eine Widerklage zu erheben (E. 2).
136 III 196 (4A_551/2009) from 10. Februar 2010
Regeste: Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG, Art. 282 OR; Pachtvertrag, Streitwert, Inhalt der Kündigungsandrohung. Streitwertgrenze bei Streitigkeiten aus Pachtrecht (E. 1.1). Gemäss Art. 282 OR muss das Schreiben, mit welchem die Kündigung angedroht wird, ausdrücklich darauf hinweisen, dass das Pachtverhältnis gekündigt wird, wenn binnen der angesetzten Frist keine Zahlung erfolgt. Ein Verweis auf Art. 282 OR oder auf eine Vertragsklausel, welche den Gesetzestext übernimmt, genügt nicht (E. 2.4).
137 III 208 (4A_656/2010) from 14. Februar 2011
Regeste: a Art. 266n OR; Kündigung der Miete der Familienwohnung. Geschäftsräume, die auch der Unterkunft von Ehegatten dienen, von denen mindestens einer Mieter ist, geniessen den Schutz der Art. 266m bis 266n OR. Den Mieter eines Geschäftsraums, der während laufender Mietdauer mit seiner Familie in das Mietobjekt einzieht, trifft die Nebenpflicht, diese Situation dem Vermieter anzuzeigen (E. 2).
137 III 389 (4A_189/2011) from 4. Juli 2011
Regeste: a Miete; Berechnung des Streitwerts bei Anfechtung einer Kündigung (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG; Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Ficht der Mieter die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses an, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung ist dabei die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf; den Beginn der Frist (dies a quo) bildet - mit Blick auf die Berechnung des Streitwerts - das Datum des angefochtenen kantonalen Entscheides. Sodann ist zu prüfen, auf welchen Zeitpunkt nach Ablauf der Schutzfrist eine Kündigung frühestens ausgesprochen werden kann (E. 1.1).
137 III 547 (4A_305/2011) from 7. November 2011
Regeste: Art. 269d Abs. 1 und Art. 270 Abs. 2 OR; Funktion des von den kantonalen Behörden genehmigten Formulars. Das von den kantonalen Behörden genehmigte Formular (amtliches Formular) dient dazu, den Mieter über die Möglichkeit zu informieren, den Mietzins bei der kantonalen Schlichtungsbehörde anzufechten, indem es ihm alle dazu erforderlichen Angaben zur Kenntnis bringt. Unterbleibt die Mitteilung des Anfangsmietzinses auf dem amtlichen Formular, beeinträchtigt dies weder die Möglichkeit der Parteien des Mietvertrages, den Vertrag auf den Kündigungstermin hin aufzulösen noch die Vereinbarung der Parteien über die Fälligkeit des Mietzinses. Der Mangel hat nur auf die Höhe des vereinbarten Mietzinses einen Einfluss (E. 2.3).
138 III 59 (4A_227/2011) from 10. Januar 2012
Regeste: Art. 262, 271 und 271a Abs. 1 lit. a OR; Untermiete, Kündigung des Mietverhältnisses. Treu und Glauben als Schranke der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses (E. 2.1). Die vage Möglichkeit, die Mietsache allenfalls wieder einmal selber zu nutzen, rechtfertigt eine Untervermietung nicht (E. 2.2). Massgebender Zeitpunkt, bis zu dem im Verfahren Gründe für die Kündigung vorgebracht werden können (E. 2.3). Der Umstand, dass der Vermieter für eine gewisse Zeit ein vertrags- oder gesetzwidriges Verhalten des Mieters geduldet hat, schliesst eine ordentliche Kündigung wegen dauernder Beeinträchtigung des Vertrauensverhältnisses nicht notwendigerweise aus (E. 3).
139 III 7 (4A_313/2012) from 5. November 2012
Regeste: Art. 169 ZGB, Art. 266m, 266n und 266o OR, Art. 2 Abs. 2 ZGB; Mietvertrag, Zustellung der Kündigung, Familienwohnung, Rechtsmissbrauch. Bestand einer Familienwohnung im Sinne von Art. 266m und 266n OR. Beweislastverteilung (E. 2.2). Ratio legis der doppelten Zustellung nach Art. 266n OR (E. 2.3.1). Die Mieterin, die sich auf Art. 266n OR beruft und geltend macht, die Kündigung sei nichtig, da diese ihrem Ehemann nicht zugestellt worden sei, verhält sich rechtsmissbräuchlich, wenn der Ehemann die Familienwohnung verlassen hat und sich für die Kündigung überhaupt nicht interessiert (E. 2.3.2).
139 III 145 (4A_609/2012) from 26. Februar 2013
Regeste: Art. 255 und 266 OR. Der Abschluss von Kettenmietverträgen ist zulässig unter Vorbehalt einer Gesetzesumgehung. Das Vorliegen einer solchen hat diejenige Partei zu beweisen, die sich auf die Bestimmung beruft, die umgangen worden sein soll. Gesetzesumgehung im konkreten Fall verneint (E. 4).
139 III 457 (4A_346/2013) from 22. Oktober 2013
Regeste: Art. 6 und 243 ZPO; Abgrenzung der Zuständigkeit zwischen Handels- und Mietgericht. Begriff der "geschäftlichen Tätigkeit" nach Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO (E. 3). Das Handelsgericht ist für Streitigkeiten, die gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO nach dem vereinfachten Verfahren zu beurteilen sind, nicht zuständig; die Regelung der Verfahrensart geht jener über die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts vor (E. 4). Begriff des "Kündigungsschutzes" nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO (E. 5).
139 III 478 (4A_137/2013) from 7. November 2013
Regeste: Art. 149 ZPO; Säumnis; Anfechtung eines Entscheides, mit dem eine Wiederherstellung verweigert wurde. Der Ausschluss jeglicher Rechtsmittel gegen den Wiederherstellungsentscheid kann der säumigen Partei nicht entgegengehalten werden, wenn die Verweigerung der Wiederherstellung den definitiven Verlust einer Klage oder eines Angriffsmittels zur Folge hat (E. 1 und 6).
140 III 244 (4A_120/2014) from 19. Mai 2014
Regeste: a Art. 266l Abs. 2 OR, Art. 9 Abs. 1 VMWG; Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter; Anforderungen an das offizielle Kündigungsformular. Teilt der Vermieter die Kündigung auf einem alten offiziellen Formular mit, sind die Folgen dieser Regelwidrigkeit nach dem Zweck zu beurteilen, der mit der Pflicht zum Gebrauch des aktuellen offiziellen Formulars verfolgt wird. Anwendungsfall, in dem die Gültigkeit einer Kündigung anerkannt wurde, die mit einem alten, vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt wurde (E. 4.1 und 4.2).
140 III 310 (4A_611/2013) from 14. Juli 2014
Regeste: Verfahren der Ablehnung eines Urteilsvorschlags (Art. 210 und 211 ZPO). Die Partei, welche sich einem Urteilsvorschlag nicht unterziehen will, verfügt dagegen einzig über das Mittel der Ablehnung; dies gilt auch dann, wenn die Schlichtungsbehörde sich weigert, eine Säumnis an der Schlichtungsverhandlung festzustellen und die Sache als gegenstandslos abzuschreiben. Eine Beschwerde an das obere kantonale Gericht ist unzulässig (E. 1.2-1.4).
140 III 496 (4A_31/2014) from 27. August 2014
Regeste: Miete; gegen Treu und Glauben verstossende Kündigung (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten ist missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts offensichtlich unvereinbar ist, so dass die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erlangt werden können (E. 4.1 und 4.2.1). Eine derartige Kündigung widerspricht ebenfalls Treu und Glauben, wenn das Projekt des Vermieters im Moment, in dem die Kündigung ausgesprochen und dem Mieter zur Kenntnis gebracht wird, nicht hinreichend fortgeschritten und ausgearbeitet ist, um das Ausmass der geplanten Arbeiten abschätzen zu können und so zu bestimmen, ob diese einen Wegzug des Mieters erfordern (E. 4.1 und 4.2.2).
140 III 598 (4A_201/2014) from 2. Dezember 2014
Regeste: Miete von Wohnräumen; Mitmieter; Aktivlegitimation zur Anfechtung der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung. Gemeinsame Mieter bilden eine notwendige Streitgenossenschaft hinsichtlich der Anfechtung einer Kündigung. Es genügt, wenn alle Mitmieter als Parteien am Prozess beteiligt sind; sind sie sich uneinig, so ist ein Mitmieter zur alleinigen Anfechtung legitimiert, sofern er neben dem Vermieter auch die Mitmieter ins Recht fasst, welche die Kündigung nicht anfechten wollen (E. 3).
142 III 91 (4A_327/2015) from 9. Februar 2016
Regeste: Art. 271 OR; Kündigung des Mietvertrags im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten; Anforderungen an die Begründung einer Kündigung. Voraussetzungen der Gültigkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten sowie inhaltliche Anforderungen an die Begründung einer solchen Kündigung (E. 3.2).
142 III 278 (4A_270/2015) from 14. April 2016
Regeste: Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; Art. 272-272d OR; vereinfachtes Verfahren; Erstreckung des Mietverhältnisses. Geltungsbereich des vereinfachten Verfahrens im Zusammenhang mit der Erstreckung des Mietverhältnisses (E. 3 und 4).
142 III 336 (4A_447/2015) from 31. März 2016
Regeste: Art. 261 Abs. 2 lit. a OR; vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses, dringender Eigenbedarf des neuen Eigentümers. Voraussetzungen für die vorzeitige Kündigung von Mietverhältnissen durch eine juristische Person als Erwerberin von Geschäftsräumen (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Begriff des dringenden Eigenbedarfs. Beweislast. Klage auf Anfechtung, wenn diese Voraussetzungen nicht eingehalten werden. Erstreckung des Mietverhältnisses (E. 5).
142 III 402 (4A_636/2015) from 21. Juni 2016
Regeste: Vereinfachtes Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Zum "Kündigungsschutz" im Sinne dieser Norm gehören auch Streitigkeiten betreffend die Ausweisung eines Mieters, welche nur die Gültigkeit einer Kündigung zum Gegenstand haben, ohne dass sich Fragen des Kündigungsschutzes im engeren Sinne (Anfechtbarkeit der Kündigung oder Erstreckung des Mietverhältnisses) stellen (E. 2).
143 III 15 (4A_293/2016) from 13. Dezember 2016
Regeste: Art. 273 Abs. 1 OR; Frist (des materiellen Rechts) zur Anfechtung der Kündigung; absolute Empfangstheorie; Abwesenheit oder Ferien des Mieters. Der Vermieter trägt das Risiko der Übermittlung der Mietkündigung bis zum Zeitpunkt, in dem der eingeschriebene Brief in den Machtbereich des Mieters gelangt, während dieser das Risiko der Kenntnisnahme des Einschreibens innerhalb seines Machtbereichs trägt. Im Fall einer Abwesenheit oder von Ferien kann der Mieter also nicht einfach die Abholeinladung ignorieren, die in seinem Briefkasten (oder Postfach) hinterlegt wurde, sondern er muss sich bei der Post über den Namen des Absenders des Einschreibens informieren. Der Beginn der Anfechtungsfrist wird dadurch nicht geändert (E. 4).
143 III 344 (4A_703/2016) from 24. Mai 2017
Regeste: Art. 271 Abs. 2 OR; Begründung der Kündigung eines Mietvertrags wegen Umbau- oder Renovationsarbeiten. Eine Begründung der Kündigung ist auch dann kein Gültigkeitserfordernis, wenn die Kündigung im Hinblick auf Sanierungs- oder Umbauarbeiten erfolgt (E. 5.3).
146 III 346 (4A_157/2019) from 21. April 2020
Regeste: a Art. 70 Abs. 1 ZPO, Art. 270a Abs. 2 OR; Mietzinsherabsetzungsbegehren, Mitmieter, Abschwächung des Erfordernisses der gemeinsamen Klage. Gemeinsame Mieter bilden eine notwendige materielle Streitgenossenschaft hinsichtlich der Mietzinsherabsetzungsklage. Es genügt indes, wenn alle Mitmieter als Parteien am Prozess beteiligt sind; sind sie sich uneinig, so ist ein Mitmieter zur alleinigen Klageerhebung legitimiert, sofern er neben dem Vermieter auch die Mitmieter ins Recht fasst, welche die Herabsetzung des Mietzinses nicht verlangen wollen (E. 2). |
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