Federal Act
on the Amendment of the Swiss Civil Code
(Part Five: The Code of Obligations)


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Art. 273b

E. Sub-let­ting

 

1 The pro­vi­sions of this Chapter ap­ply to sub-leases provided the prin­cip­al lease has not been ter­min­ated. A sub-lease may be ex­ten­ded only with­in the dur­a­tion of the prin­cip­al lease.

2 Where the main pur­pose of the sub-lease is to cir­cum­vent the pro­vi­sions gov­ern­ing pro­tec­tion against ter­min­a­tion, the sub-ten­ant is gran­ted such pro­tec­tion without re­gard to the prin­cip­al lease. If the prin­cip­al lease is ter­min­ated, the land­lord is sub­rog­ated to the rights of the ten­ant in his con­tract with the sub-ten­ant.

BGE

120 II 112 () from 11. Mai 1994
Regeste: Verfahrensordnung beim Untermietverhältnis; Art. 274 ff. OR. Bei der Geltendmachung von Forderungen des Hauptvermieters gegenüber dem Untermieter, die sich aus der Benutzung der Mietsache ergeben und damit einen mietrechtlichen Sachverhalt betreffen, richten sich das Verfahren und die örtliche Zuständigkeit nach Art. 274 ff. OR.

139 III 353 (4A_37/2013) from 28. Juni 2013
Regeste: Art. 262 und 263 OR. Mietvertrag; Wirkungen der Übertragung des Mietverhältnisses auf den Untermietvertrag. Im Fall einer gültigen Übertragung des Mietverhältnisses tritt der übernehmende Mieter anstelle des vorherigen Mieters in den Mietvertrag ein; Art. 263 OR verlangt die Zustimmung eines eventuellen Untermieters nicht (E. 2.1.1). Verhältnis zwischen dem Haupt- und dem Untermietvertrag (E. 2.1.2). Abschluss eines neuen Untermietvertrags zwischen dem eintretenden Mieter und den ehemaligen Untermietern des vorherigen Mieters im Anschluss an die Übertragung des Mietverhältnisses (E. 2.1.3). Gültigkeit der durch den eintretenden Mieter ausgesprochenen Kündigung gegenüber den Untermietern (E. 2.1.4-2.1.6).

146 II 97 (2C_187/2017, 2C_189/2017) from 19. Februar 2020
Regeste: Art. 127 Abs. 1 BV; Art. 16 Abs. 1 und 2 DBG; Art. 7 Abs. 1 StHG. "Ist-Besteuerung" im harmonisierten Steuerrecht, soweit weder Steuerumgehung noch Simulation vorliegen. Das harmonisierte Steuerrecht schreibt - unter Vorbehalt von Steuerumgehung und Simulation - keine Soll-Besteuerung vor. Zu besteuern sind grundsätzlich nur jene Einkünfte, die sich bei freier Gestaltung der Verhältnisse tatsächlich ergeben (Ist-Besteuerung). Bei Vorzugsmietzinsen an Verwandte ist Steuerumgehung zu vermuten, wenn der Mietzins weniger als die Hälfte des Mietwerts beträgt und dem Eigentümer/Vermieter ein gewisser Zugriff auf das Mietobjekt erhalten bleibt. An der Zugriffsmöglichkeit fehlt es bei Geschäftsräumen, die mit unbefristetem Vertrag an eine juristische Person vermietet werden, die ihrerseits Untermietverträge mit Dritten abgeschlossen hat. Dies steht einer auf Art. 16 DBG bzw. Art. 7 StHG gestützten Aufrechnung bis zur Höhe des Eigenmietwertes entgegen. Die Umwandlung steuerbarer Mietzinse in steuerfreie Amortisationen begründet vorliegend aber eine Steuerumgehung (E. 2).

 
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