Bundesgesetz
über die Harmonisierung der direkten Steuern
der Kantone und Gemeinden
(Steuerharmonisierungsgesetz, StHG)1

vom 14. Dezember 1990 (Stand am 1. Januar 2022)

1 Fassung gemäss Ziff. I 3 des BG vom 28. Sept. 2018 über die Steuerreform und die AHV-Finanzierung, in Kraft seit 1. Jan. 2020 (AS 2019 23952413; BBl 2018 2527).


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Art. 12

1 Der Grund­stück­ge­winn­steu­er un­ter­lie­gen Ge­win­ne, die sich bei Ver­äus­se­rung ei­nes Grund­stückes des Pri­vat­ver­mö­gens oder ei­nes land- oder forst­wirt­schaft­li­chen Grund­stückes so­wie von An­tei­len dar­an er­ge­ben, so­weit der Er­lös die An­la­ge­kos­ten (Er­werbs­preis oder Er­satz­wert zu­züg­lich Auf­wen­dun­gen) über­steigt.

2 Die Steu­er­pflicht wird durch je­de Ver­äus­se­rung ei­nes Grund­stückes be­grün­det. Den Ver­äus­se­run­gen sind gleich­ge­stellt:

a.
die Rechts­ge­schäf­te, die in Be­zug auf die Ver­fü­gungs­ge­walt über ein Grund­stück wirt­schaft­lich wie ei­ne Ver­äus­se­rung wir­ken;
b.
die Über­füh­rung ei­nes Grund­stückes so­wie von An­tei­len dar­an vom Pri­vat­ver­mö­gen in das Ge­schäfts­ver­mö­gen des Steu­er­pflich­ti­gen;
c.
die Be­las­tung ei­nes Grund­stückes mit pri­vat­recht­li­chen Dienst­bar­kei­ten oder öf­fent­lich-recht­li­chen Ei­gen­tums­be­schrän­kun­gen, wenn die­se die un­be­schränk­­­te Be­wirt­schaf­tung oder den Ver­äus­se­rungs­wert des Grund­stückes dau­ernd und we­sent­lich be­ein­träch­ti­gen und da­für ein Ent­gelt ent­rich­tet wird;
d.
die Über­tra­gung von Be­tei­li­gungs­rech­ten des Pri­vat­ver­mö­gens des Steu­er­pflich­ti­gen an Im­mo­bi­li­en­ge­sell­schaf­ten, so­weit das kan­to­na­le Recht für die­sen Fall ei­ne Steu­er­pflicht vor­sieht;
e.
die oh­ne Ver­äus­se­rung er­ziel­ten Pla­nungs­mehr­wer­te im Sin­ne des Raum­p­la­nungs­ge­set­zes vom 22. Ju­ni 197982, so­fern das kan­to­na­le Recht die­sen Tat­be­stand der Grund­stück­­ge­winn­steu­er un­ter­stellt.

3 Die Be­steue­rung wird auf­ge­scho­ben bei:

a.
Ei­gen­tums­wech­sel durch Erb­gang (Erb­fol­ge, Erb­tei­lung, Ver­mächt­nis), Erb­vor­be­zug oder Schen­kung;
b.83
Ei­gen­tums­wech­sel un­ter Ehe­gat­ten im Zu­sam­men­hang mit dem Gü­ter­recht, so­wie zur Ab­gel­tung aus­ser­or­dent­li­cher Bei­trä­ge ei­nes Ehe­gat­ten an den Un­ter­halt der Fa­mi­lie (Art. 165 des Zi­vil­ge­setz­bu­ches84) und schei­dungs­recht­li­cher An­sprü­che, so­fern bei­de Ehe­gat­ten ein­ver­stan­den sind;
c.
Landum­le­gun­gen zwecks Gü­ter­zu­sam­men­le­gung, Quar­tier­pla­nung, Grenz­be­­r­ei­ni­gung, Ab­run­dung land­wirt­schaft­li­cher Heim­we­sen so­wie bei Lan­d­um­le­gun­gen im Ent­eig­nungs­ver­fah­ren oder dro­hen­der Ent­eig­nung;
d.
voll­stän­di­ger oder teil­wei­ser Ver­äus­se­rung ei­nes land- oder forst­wirt­schaft­li­chen Grund­stückes, so­weit der Ver­äus­se­rungs­er­lös in­nert an­ge­mes­se­ner Frist zum Er­werb ei­nes selbst­be­wirt­schaf­te­ten Er­satz­grund­stückes oder zur Ver­bes­se­rung der ei­ge­nen, selbst­be­wirt­schaf­te­ten land- oder forst­wirt­schaft­li­chen Grund­stücke ver­wen­det wird;
e.
Ver­äus­se­rung ei­ner dau­ernd und aus­sch­liess­lich selbst­ge­nutz­ten Wohn­lie­gen­schaft (Ein­fa­mi­li­en­haus oder Ei­gen­tums­woh­nung), so­weit der da­bei er­ziel­te Er­lös in­nert an­ge­mes­se­ner Frist zum Er­werb oder zum Bau ei­ner gleich­­ge­nutz­ten Er­satz­lie­gen­schaft in der Schweiz ver­wen­det wird.

4 Die Kan­to­ne kön­nen die Grund­stück­ge­winn­steu­er auch auf Ge­win­nen aus der Ver­äus­se­rung von Grund­stücken des Ge­schäfts­ver­mö­gens des Steu­er­pflich­ti­gen er­he­ben, so­fern sie die­se Ge­win­ne von der Ein­kom­mens- und Ge­winn­steu­er aus­neh­men oder die Grund­stück­ge­winn­steu­er auf die Ein­kom­mens- und Ge­winn­steu­er an­rech­nen. In bei­den Fäl­len gilt:

a.85
die in den Ar­ti­keln 8 Ab­sät­ze 3 und 4 und 24 Ab­sät­ze 3 und 3qua­ter ge­nann­ten Tat­be­stän­de sind bei der Grund­stück­ge­winn­steu­er als steu­er­auf­schie­ben­de Ver­äus­se­rung zu be­han­deln;
b.
die Über­füh­rung ei­nes Grund­stückes so­wie von An­tei­len dar­an vom Pri­vat­ver­mö­gen ins Ge­schäfts­ver­mö­gen darf nicht ei­ner Ver­äus­se­rung gleich­ge­stellt wer­den.

5 Die Kan­to­ne sor­gen da­für, dass kurz­fris­tig rea­li­sier­te Grund­stück­ge­win­ne stär­ker be­steu­ert wer­den.

82SR 700

83 Fas­sung ge­mä­ss An­hang Ziff. 4 des BG vom 26. Ju­ni 1998, in Kraft seit 1. Jan. 2000 (AS 1999 1118; BBl 1996 I 1).

84 SR 210

85 Fas­sung ge­mä­ss An­hang Ziff. 8 des Fu­si­ons­ge­set­zes vom 3. Okt. 2003, in Kraft seit 1. Ju­li 2004 (AS 2004 2617; BBl 2000 4337).

Court decisions

121 II 138 () from March 31, 1995
Regeste: Art. 67 UVG; Steuerfreiheit der Schweizerischen Unfallversicherungsanstalt (SUVA) für kantonale Abgaben (Mehrwertabgabe nach § 8a des basel-städtischen Hochbautengesetzes). Die Steuerbefreiung der SUVA ist in Art. 67 UVG spezialgesetzlich geregelt (vgl. Art. 10 GarG; E. 2). Rechtsnatur der raumplanerischen Mehrwertabgabe (Übersicht über Rechtsprechung und Literatur; E. 3). Die SUVA ist von der in § 8a des basel-städtischen Hochbautengesetzes vorgesehenen Mehrwertabgabe befreit (E. 4).

125 II 113 () from Jan. 8, 1999
Regeste: Art. 18 DBG; Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit; Kapitalgewinnbesteuerung; Liegenschaftenhandel. Als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit gelten auch Gewinne aus der Veräusserung von Vermögensgegenständen, insbesondere Liegenschaften, wenn die Veräusserung nicht im Rahmen der gewöhnlichen Verwaltung des eigenen Vermögens erfolgt. Die Kapitalgewinnsteuerpflicht besteht auch, wenn die selbständige Erwerbstätigkeit nicht in Form einer Unternehmung ausgeübt wird (E. 5; Weiterführung der bisherigen Praxis zu Art. 21 Abs. 1 lit. a BdBSt). Bei der Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit verbleiben die nicht privat genutzten Vermögensgegenstände im Geschäftsvermögen. Sie gehen durch den blossen Zeitablauf nicht ins Privatvermögen über; die bei der späteren Veräusserung erzielten Gewinne werden als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit besteuert (E. 6).

126 II 473 () from Nov. 2, 2000
Regeste: Art. 18 Abs. 4 und Art. 47 Abs. 1 DBG: Verpachtung von landwirtschaftlichen Grundstücken. Verpachtung von landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Landwirt bei Aufgabe der Erwerbstätigkeit als Realisationstatbestand. Besteuerung der wiedereingebrachten Abschreibungen (E. 3-5d).

130 II 202 () from March 2, 2004
Regeste: Art. 129 BV; Art. 1 Abs. 3, Art. 12 Abs. 1 und 3 lit. e, Art. 72 Abs. 1 und Art. 73 Abs. 1 StHG; § 216 Abs. 3 lit. i StG/ZH; Grundstückgewinnsteuer; Steuerharmonisierung; Verwaltungsgerichtsbeschwerde; Steueraufschub; Ersatzbeschaffung; teilweise Reinvestition des Erlöses. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gemäss Art. 73 Abs. 1 StHG ist auch zulässig, soweit den Kantonen im Rahmen des harmonisierten Rechts Freiräume belassen worden sind (E. 1). Die Prüfungsbefugnis des Bundesgerichts ist vom Gestaltungsspielraum abhängig, der den Kantonen eingeräumt worden ist (E. 3.1). Kein Spielraum für die Kantone bei der Frage der teilweisen Reinvestition des Erlöses in ein Ersatzobjekt im Sinne von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG (E. 3.2). Darstellung der verschiedenen Berechnungsweisen bei teilweiser Reinvestition (E. 4). Der Steueraufschub gemäss Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG ist nur zu gewähren, wenn und soweit der in das Ersatzgrundstück reinvestierte Erlös höher ist als die Anlagekosten der ursprünglichen Liegenschaft (E. 5).

131 I 249 () from Nov. 19, 2004
Regeste: Interkantonale Doppelbesteuerung; Wertzuwachsgewinn auf einer Betriebsliegenschaft; Ausscheidungsverlust. Liegenschaftenhändlerin und Generalunternehmerin, die im Betriebsstättekanton einen Veräusserungsgewinn auf einer Betriebsliegenschaft erzielt (E. 2). Der Veräusserungsgewinn steht im Umfang der Wertzuwachskomponente dem Betriebsstättekanton zur ausschliesslichen Besteuerung zu (E. 4 und 5). Dieser hat jedoch einen allfälligen Geschäftsverlust, den die Unternehmung im Sitzkanton und weiteren Kantonen mit Betriebsstätten erleidet, auf den Grundstückgewinn anzurechnen, und zwar auch dann, wenn er den Wertzuwachs nicht mit der allgemeinen Einkommens- oder Gewinnsteuer, sondern mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst (Änderung der Rechtsprechung; E. 6).

131 II 722 () from Oct. 17, 2005
Regeste: Art. 12 Abs. 1 und 4 StHG; Grundstückgewinnsteuer, Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn bei der Ermittlung des Grundstückgewinns. Arten kantonaler Grundstückgewinnbesteuerung (E. 2.1); monistisches System im Kanton Schwyz (E. 2.2). Versagen der für die Handänderungssteuer entwickelten Zusammenrechnungspraxis bei der Grundstückgewinnsteuer, wenn Verkäufer und Werklieferant nicht identisch sind (E. 3). Steuerpflicht nach Art. 20 StHG als entscheidende Frage im konkreten Fall (E. 4.1-5.1).

134 II 124 (2C_583/2007) from March 6, 2008
Regeste: Art. 9 BV, Art. 89 Abs. 2 lit. d, Art. 90, 93 Abs. 1 lit. a und Art. 95 lit. a BGG sowie Art. 12 und 73 StHG; kantonalrechtliche, das Steuerharmonisierungsgesetz ergänzende Regelung der bei der Grundstückgewinnsteuer massgeblichen Besitzesdauer. Zulässigkeit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen einen Steuerentscheid, mit dem die Streitsache an die untere Instanz zurückgewiesen wird (E. 1). Die kantonale Steuerverwaltung ist gemäss der entsprechenden Legitimationsbestimmung im Steuerharmonisierungsgesetz zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt, und zwar unabhängig davon, ob es um eine vom Steuerharmonisierungsgesetz abschliessend geregelte Frage oder um eine solche geht, in der den Kantonen ein gewisser Gestaltungsspielraum verbleibt (E. 2). Die zur Beschwerde berechtigte Behörde kann, im Rahmen ihres Aufgabenbereichs, jede Rechtsverletzung geltend machen, die mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gerügt werden kann, mithin auch eine Verletzung von Bundesverfassungsrecht und insbesondere des Willkürverbots (E. 3). Prüfung der Auslegung einer kantonalen übergangsrechtlichen Ordnung zur Berechnung der für die Grundstückgewinnsteuer massgeblichen Besitzesdauer auf Willkür hin (E. 4).

137 I 145 (2C_571/2010) from Dec. 21, 2010
Regeste: Art. 127 Abs. 2 und 3 BV; Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und Schlechterstellungsverbot; Erfassung des von einer ausserkantonalen Liegenschaftenhändlerin (juristische Person) durch Veräusserung eines Grundstücks erzielten Gewinns mit der Grundstückgewinnsteuer durch den Liegenschaftskanton. Darstellung der bisherigen Praxis: Die Erfassung von Gewinnen von Liegenschaftenhändlern mit der Grundstückgewinnsteuer verstösst nicht gegen Doppelbesteuerungsverbot, wenn im Kanton lediglich eine Steuerpflicht aus Grundeigentum besteht (E. 4.1). Stärkere Gewichtung des Schlechterstellungsverbots bzw. des Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit in Bezug auf die Besteuerung von Liegenschaften im interkantonalen Verhältnis in der neueren Rechtsprechung (E. 4.2). Die unterschiedliche Grundstückgewinnbesteuerung des Liegenschaftenhandels von ausserkantonalen juristischen Personen im Vergleich zu den im Kanton ansässigen juristischen Personen, welche im Kanton Luzern zu einer erheblichen Mehrbelastung führt, ist unzulässig (E. 4.3).

137 II 419 (2C_480/2010) from Sept. 20, 2011
Regeste: Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG; Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum; aktuelles Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Höhe des (aufgeschobenen) Grundstückgewinns. Liegt ein Ersatzbeschaffungstatbestand (E. 2.1) vor, wird der Steueraufschub nur für denjenigen Teil des Gewinns gewährt, der nach Wiederverwendung der Anlagekosten des veräusserten Objekts (und allfälliger Drittleistungen) zusätzlich in den Erwerb des Ersatzobjekts investiert wird (absolute Methode; E. 2.2.1). Nur wenn der Rohgewinn (und damit die Anlagekosten) sowie der Reinvestitionsbetrag bekannt sind, lässt sich beurteilen, ob und in welchem Umfang ein Steueraufschub gewährt wird (E. 3.1 und 3.2). Vorteile einer - bezogen auf das Datum der Ersatzbeschaffung - zeitnahen Festlegung des aufgeschobenen Grundstückgewinns (E. 3.3). Die Steuerbehörden haben ein Interesse daran, den infolge der Ersatzbeschaffung aufgeschobenen Grundstückgewinn verbindlich festzusetzen, und es ist auch dem Steuerpflichtigen ein aktuelles Rechtsschutzinteresse daran zuzugestehen, eine solche Berechnung mit den ihm zur Verfügung stehenden Rechtsmitteln anzufechten (E. 4).

139 II 363 (2C_1151/2012) from June 3, 2013
Regeste: Art. 127 Abs. 2 BV; Art. 16 Abs. 1 und 3 sowie Art. 23 lit. d DBG; Art. 7 Abs. 1 und Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG; Art. 730 Abs. 1 ZGB; Art. 20 Abs. 1 OR; Steuerfolgen eines gemischten Rechtsgeschäfts, das den entgeltlichen Verzicht auf eine ins Grundbuch eingetragene Bauverbotsdienstbarkeit und den entgeltlichen Rückzug eines Baurechtsmittels zum Gegenstand hat. Das Reinvermögenszugangsprinzip gemäss Art. 16 Abs. 1 DBG und Art. 7 Abs. 1 StHG konkretisiert den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Ausnahmen davon sind eng auszulegen. Der steuerfreie Kapitalgewinn nach Art. 16 Abs. 3 DBG bedingt einerseits die Veräusserung von dinglichen oder obligatorischen Rechten des Privatvermögens, anderseits eine unmittelbar damit verknüpfte Gegenleistung. Keinen Reinvermögenszugang bewirken der blosse Aktiventausch und der Ersatz erlittenen Schadens, weswegen sie einkommenssteuerlich ohne Bedeutung bleiben (Art. 16 Abs. 1 DBG e contrario). Veräusserungsfremde Teile des Entgelts, so die Gegenleistung für den Rückzug eines Baurechtsmittels, mit denen kein Vermögensabgang einhergeht, sind demgegenüber grundsätzlich steuerbar (E. 2). Der dingliche Rechtsbestand wird gleichermassen eingeschränkt durch die Einräumung einer belastenden und den Verzicht auf eine begünstigende Dienstbarkeit. Fälle, in welchen die Gegenleistung für den Rückzug eines Baurechtsmittels entgegen der Regel steuerfrei bleibt. Gebot der vertikalen Steuerharmonisierung (E. 3).

139 II 373 (2C_243/2011) from May 1, 2013
Regeste: Art. 127 Abs. 3 BV; Art. 97 Abs. 1, Art. 99 Abs. 1, Art. 100 Abs. 5, Art. 105 Abs. 1 BGG, Art. 12 Abs. 4 StHG; interkantonale Doppelbesteuerung; Liegenschaftenhändler; Verrechnung eines Geschäftsverlustes mit Liegenschaftsgewinnen. Anforderungen an das kantonale Verfahren, wenn eine interkantonale Doppelbesteuerung gerügt wird (E. 1.4-1.7). Den Kantonen mit monistischem System der Grundstückgewinnbesteuerung steht es nach Art. 12 Abs. 4 StHG frei, ob sie einen innerkantonalen Geschäftsverlust bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigen wollen oder nicht. Gegen die Verweigerung einer solchen Verlustverrechnung steht die Beschwerde wegen interkantonaler Doppelbesteuerung nicht offen (E. 3.5). Zwecks Schaffung vergleichbarer Verhältnisse im interkantonalen Verhältnis hat aber der Kanton in seiner Steuerausscheidung die Grundstückgewinne und Geschäftsverluste vollumfänglich zu berücksichtigen (E. 4).

140 I 114 (2C_319/2013) from March 13, 2014
Regeste: Art. 127 Abs. 2 und 3 BV; Art. 12 Abs. 1 und 4, Art. 24 Abs. 1, Art. 25 Abs. 2 und Art. 67 StHG; interkantonales Unternehmen mit operativem Verlust und ausserkantonalem Grundstückgewinn, wobei der Grundstückkanton dem monistischen, der Sitzkanton dem dualistischen Besteuerungssystem folgt. Einschränkung der harmonisierungsrechtlichen Wahlfreiheit hinsichtlich des Besteuerungssystems, da doppelbesteuerungsrechtlich vergleichbare Verhältnisse herbeizuführen sind. Deshalb und aufgrund des Prinzips der Massgeblichkeit der Handelsbilanz Berücksichtigung des gesamten Wertzuwachsgewinns am Hauptsteuerdomizil. Kein verbleibender Raum für kantonale Ersatzwerte gegenüber den tatsächlichen Gestehungskosten (E. 2.1 und 3.3). Pflicht zur definitiven Übernahme des Betriebsverlusts durch den Grundstückkanton mit Grundstückgewinn (E. 2.3). Bei Nullveranlagung entfalten Bestand und Höhe des Verlustes keine Rechtskraft; insoweit kein Rechtsschutzinteresse zur Anfechtung der Verfügung (E. 2.4).

140 II 353 (2C_733/2013, 2C_734/2013) from June 19, 2014
Regeste: a Art. 16 Abs. 1, Art. 33 und 33a DBG; Art. 7 Abs. 1 und Art. 9 Abs. 2 lit. a StHG; Grundverbilligungsvorschüsse gemäss dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz; nachträglicher Erlass nicht zurückbezahlter Vorschüsse und darauf aufgelaufener Schuldzinsen als Einkommenszufluss. Gewährt die Eidgenossenschaft einem Liegenschafteneigentümer Grundverbilligungsvorschüsse in Form von verzinslichen Darlehen gemäss Art. 36 ff. WEG und erlässt sie dem Empfänger im Nachhinein die noch nicht zurückerstatteten Vorschüsse sowie darauf aufgelaufene Schuldzinsen, so bildet dieser Erlass einen steuerbaren Reinvermögenszugang (E. 4 und 5).

141 II 207 (2C_583/2014) from Feb. 9, 2015
Regeste: Art. 12 Abs. 3 StHG; steuerliche Behandlung des realisierten Grundstückgewinns im Fall einer Aufschubkette (hier: Ersatzbeschaffung selbstgenutzten Wohneigentums mit anschliessendem Eigentumswechsel infolge Erbvorbezugs unter Nutzniessungsvorbehalt). Die Besteuerung der Grundstückgewinne ist weitgehend bundesrechtlich geregelt (E. 2). Praxis des Kantons Zürich zur Abfolge von Aufschubtatbeständen (E. 3). Das bundesrechtliche System des Steueraufschubs sieht keine dahingehende Tatbestandsbindung vor, dass die Grundeigentum veräussernde Person wieder Grundeigentum zu erwerben und dieses selbst zu bewohnen hat, um dadurch eine lückenlose Aufschubkette herbeizuführen. Ebenso wenig besteht eine Mindesthaltedauer (E. 4).

143 II 233 (2C_306/2016) from March 7, 2017
Regeste: Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG; Art. 3 Abs. 1 DBG. Dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung von Wohnliegenschaften in Zusammenhang mit dem Steueraufschub bei Ersatzbeschaffungen. Der Begriff des "dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohneigentums" ist bundesrechtlich geregelt und umfasst nur den Hauptwohnsitz. Aufgrund der bestehenden Rechtsprechung zum steuerrechtlichen Wohnsitz ist es für die Dauerhaftigkeit der Selbstnutzung im Zusammenhang mit einer Ersatzbeschaffung nicht notwendig, dass der Eigentümer des neuen Eigenheims dieses während der ganzen Besitzesdauer selbst bewohnt (E. 2). Die Kantone verfügen über keinen Spielraum für davon abweichende Regelungen (E. 3).

143 II 382 (2C_1148/2015) from April 3, 2017
Regeste: Art. 12 StHG; § 216 ff. StG/ZH; Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer; im Hinblick auf die Veräusserung der Liegenschaft entrichtete Entschädigung für die vorzeitige Auflösung eines Hypothekarschuldvertrags ("Vorfälligkeitsentschädigung"). Besteuerung von Veräusserungs- und Wertzuwachsgewinnen auf Grundstücken des Privat- bzw. des Geschäftsvermögens gemäss dem sog. dualistischen und dem monistischen System (E. 2). Freiräume der Kantone bei der Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer in Bezug auf das Steuerobjekt und dessen Bemessung (E. 3); Beschränkung dieser Freiräume durch bundessteuergesetzliche und harmonisierungsrechtliche Vorgaben (E. 4). Unterscheidung zwischen drei Varianten von Vorfälligkeitsentschädigungen, insbesondere in Bezug auf deren steuermindernde Geltendmachung bei der Einkommens- oder der Grundstückgewinnsteuer (E. 5.1-5.4; vgl. dazu auch BGE 143 II 396). Eine bei vollumfänglicher und endgültiger Auflösung des Hypothekarschuldverhältnisses geleistete Vorfälligkeitsentschädigung kann als "Anlagekosten" gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG bzw. § 219 StG/ZH von dem mit der Grundstückgewinnsteuer erfassten steuerbaren Erlös abgezogen werden, wenn sie mit der bevorstehenden Veräusserung der Liegenschaft untrennbar verbunden ist (E. 4.3 und 5.5.1) und einer durch den Veräusserer getätigten, effektiven sowie wertvermehrenden Aufwendung entspricht (E. 4.2, 5.5.2 und 5.5.3).

143 II 402 (2C_82/2017, 2C_83/2017) from June 21, 2017
Regeste: Art. 16 Abs. 1 und 3 sowie Art. 23 lit. d DBG; Art. 12 Abs. 1 und Abs. 2 lit. c StHG; Besteuerung einer Entschädigung, die als Gegenleistung für die Löschung einer Nutzniessung an einem Grundstück geleistet wurde. Im Bereich der direkten Bundessteuer stellt die Entschädigung, die als Folge des Verzichts auf eine Nutzniessung im Privatvermögen des Steuerpflichtigen geleistet wurde, weder Einkommen noch Vermögensertrag dar. Eine allfällige daraus folgende Vermehrung des Vermögens ist als Kapitalgewinn zu berücksichtigen (E. 6). In Bezug auf die kantonalen und kommunalen Steuern kann vorliegend die Frage, ob die Entschädigung der Grundstückgewinnsteuer unterliegt, offengelassen werden (E. 7).

143 II 661 (2C_40/2017, 2C_41/2017) from Oct. 5, 2017
Regeste: Art. 18 Abs. 2 und Art. 37b DBG, Art. 1 und 2 LGBV; vom übrigen Einkommen getrennte und damit privilegierte Besteuerung der in den letzten zwei Geschäftsjahren realisierten stillen Reserven bei definitiver Aufgabe der selbstständigen Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten 55. Altersjahr oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität. Art. 37b DBG und Art. 1 LGBV knüpfen die privilegierte Besteuerung von Liquidationsgewinnen an vier kumulative Bedingungen: Eintritt einer Invalidität im Sinne von Art. 8 ATSG bzw. Art. 4 IVG, definitive Aufgabe der selbstständigen Erwerbstätigkeit, Kausalzusammenhang zwischen Invalidität und Geschäftsaufgabe und erstmalige Inanspruchnahme der privilegierten Besteuerung (E. 2 und 3). Fall eines Steuerpflichtigen, bei dem die Invalidität im Jahre 2004 eintrat, der in der Folge aufgrund einer ärztlich attestierten Rest-Erwerbsfähigkeit von 20 % bis 2012 in diesem Rahmen selbstständig erwerbstätig blieb und die Tätigkeit 2012 definitiv aufgab (E. 4). Für die streitige Frage der Kausalität sind die allgemeinen Grundsätze des Haftpflichtrechts und die hierzu ergangene Rechtsprechung heranzuziehen (E. 5). Art. 37b DBG und Art. 1 LGBV stellen an die Kausalität keine strengeren Anforderungen, als sie sich aus den allgemeinen Grundsätzen des Haftpflichtrechts ergeben; namentlich ist eine zeitliche Nähe zwischen dem Eintritt der Invalidität und der definitiven Geschäftsaufgabe nicht erforderlich, sofern diesbezüglich der natürliche und der adäquate Kausalzusammenhang erstellt ist (E. 6). Auch lagen im beurteilten Fall keine Unterbrechungsgründe vor (E. 7), was zur Gutheissung der Beschwerde führt (E. 8).

143 II 694 (2C_70/2017) from Sept. 28, 2017
Regeste: Art. 127 Abs. 3 BV; Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG; Aufschub der Grundstückgewinnsteuer zufolge Ersatzbeschaffung; interkantonale Zuordnung der Besteuerungskompetenz; Anwendung der Einheitsmethode auch auf reinvestitionsnahe Handänderungen. Gemäss der bundesgerichtlichen Praxis sieht Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG keine Mindesthaltedauer von fünf Jahren als Voraussetzung für eine dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung vor und sind die Kantone auch nicht befugt, in dieser Hinsicht zusätzliche Anforderungen an einen Steueraufschub bei einer Ersatzbeschaffung zu stellen (BGE 143 II 233). Ebenso ist bezüglich der interkantonalen Zuordnung der Besteuerungskompetenz auf die Statuierung einer (fünfjährigen) Mindesthaltedauer und mithin auf die partielle Anwendung der sog. Zerlegungsmethode zu verzichten. Vielmehr gelangt auch bei reinvestitionsnahen Handänderungen die Einheitsmethode zur Anwendung. Dies bedeutet, dass das Recht zur Besteuerung des latenten Steuersubstrats bei einem Abreissen der Ersatzbeschaffungskette auch in diesen Fällen insgesamt und ausschliesslich dem Zuzugskanton bzw. dem letzten von mehreren Zuzugskantonen zukommt. Vorbehalten bleibt einzig das Rechtsmissbrauchsverbot (E. 4).

144 I 81 (2C_1105/2016) from Feb. 20, 2018
Regeste: Art. 5, Art. 8 Abs. 1, Art. 9 und 50 BV; Art. 16 KV/TI; Aufhebung einer Norm, die den Tessiner Gemeinden das Recht auf einen Teil der Einnahmen aus der Erhebung der Grundstückgewinnsteuer gewährte; Gemeindeautonomie; echte Rückwirkung. Geltendmachung der Verletzung der Gemeindeautonomie im Rahmen der abstrakten Normenkontrolle eines Gesetzes (E. 3.1); keine Verletzung der Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 BV bzw. Art. 16 Abs. 1 und 2 KV/TI (E. 3.2 und 3.3). Unterscheidung zwischen echter und unechter Rückwirkung (E. 4.1 und 4.2). Im Zusammenhang mit der Aufteilung der Einnahmen aus der Erhebung der Grundstückgewinnsteuer zwischen Kanton und Gemeinden, was hier einzig zu prüfen ist, wurde das Verbot der echten Rückwirkung nicht verletzt. Die Aufhebung von Art. 140 des Steuergesetzes vom 21. Juni 1994, der vorsah, dass die Aufteilung einmal pro Jahr und aufgrund der Einnahmen erfolgen soll, wurde am 20. September 2016 beschlossen und hat unmittelbare Folgen erst für die Einnahmen ab 1. Januar 2017 (E. 4.4 und 4.5).

145 II 206 (2C_851/2018) from Feb. 15, 2019
Regeste: Art. 8 Abs. 1, 127 Abs. 2 und 3 BV; Art. 8 Abs. 1, 12 Abs. 1, 4 und 5 StHG; § 224a StG/ZH in der Fassung vom 23. Oktober 2017 zur Anrechnung von operativen Verlusten an Gewinne, die bei Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens entstehen; abstrakte Normenkontrolle. Anders als die intertemporale Verlustverrechnung, die das StHG zwingend vorschreibt, ist es den Kantonen mit monistischem System überlassen, die steuerartübergreifende Verlustanrechnung von Betriebsverlusten an Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens vorzusehen. Bis auf den Kanton Zürich ist dies überall geschehen (E. 2). Im interkantonalen Verhältnis ist die Verlustanrechnung durch Art. 127 Abs. 3 BV vorgeschrieben; sie entspricht auch im innerkantonalen Verhältnis der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und ist nicht verfassungswidrig (E. 3).

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