Verordnung
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Art. 13 Hypothekarzinse
(Art. 269a Bst. b OR) 1 Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:
Bei Hypothekarzinssenkungen sind die Mietzinse entsprechend herabzusetzen oder die Einsparungen mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen zu verrechnen. 2 Bei Zahlungsplänen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe d und Rahmenmietverträgen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe f OR gelten bei Hypothekarzinsänderungen stattdessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen. 3 Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinserhöhungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden. 4 Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im Übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Mietzinsanpassungen geführt haben. BGE
118 II 45 () from 14. Januar 1992
Regeste: Mietzinserhöhung wegen Änderung des Hypothekarzinssatzes (Art. 269a lit. b OR, 12 Abs. 1 und 13 Abs. 1 VMWG). 1. Bei der Berechnung einer Mietzinserhöhung ist auf den Hypothekarzinssatz der jeweiligen Kantonalbank abzustellen, sofern das staatliche Bankinstitut einen bedeutsamen Teil des Hypothekarkreditmarktes vertritt. Für die Berechnung des Mietzinses nach der relativen Methode kommt es allein auf die Änderung oder die Entwicklung des Hypothekarzinssatzes an, auf den Bezug zu nehmen ist (E. 2). 2. Berechnung der Mietzinserhöhung, die sich auf die Änderung des massgeblichen Hypothekarzinssatzes gründet (E. 3b).
118 II 124 () from 1. April 1992
Regeste: Missbräuchlichkeit einer Mietzinserhöhung. Berufung auf den Tatbestand der kostendeckenden Bruttorendite gemäss Art. 269a lit. c OR. Für die Kundgabe eines ungenügenden Mietertrages ist gemäss Rechtsprechung ein klarer Vorbehalt erforderlich und nach geltendem Recht (Art. 18 VMWG) zusätzlich dessen quantitative Bestimmtheit (E. 4). Mangels eines solchen Vorbehalts kann Art. 269a lit. c OR im laufenden Mietverhältnis nicht zur Begründung einer kosten- oder kaufkraftbezogenen Mietzinsanpassung angerufen werden (E. 5). Eine kostenerhebliche Fehlberechnung des Vermieters kann, jedenfalls ausserhalb des Verbots des Rechtsmissbrauchs, auch im längerdauernden Vertragsverhältnis nicht dem Mieter angelastet werden (E. 6).
120 II 240 () from 31. August 1994
Regeste: Begehren auf Herabsetzung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR). Die Unterscheidung, die auf dem Berechnungskriterium beruht - Kosten oder Marktpreise -, darf nicht mit jener verwechselt werden, die sich aus der Berechnungsmethode - absolute oder relative - ergibt. Bei der Prüfung, ob der Anfangsmietzins missbräuchlich ist, muss die absolute Methode angewendet werden (E. 2).
120 II 302 () from 24. August 1994
Regeste: Mietvertrag; Mietzinserhöhung (Art. 269 und 269a OR). Markt- und Kostenmiete - subjektive und objektive Berechnungselemente - absolute und relative Berechnungsmethode (Präzisierung der Begriffe; E. 6). Das Auslaufen einer Festhypothek stellt für sich allein keinen Mietzinserhöhungsgrund dar (E. 7).
133 III 61 () from 26. Oktober 2006
Regeste: Mietvertrag; Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen; Vertraglicher Verzicht, die Miete nach dem Hypothekarzinssatz festzulegen (Art. 269, 269a und 270a OR; Art. 2 Abs. 2 ZGB). Auslegung von Vertragsklauseln, welche die Berücksichtigung der Hypothekarzinssatzänderung bei der Festsetzung und Anpassung der Miete ausschliessen (E. 2). Die Klausel eines Mietvertrags, in der die Parteien die Berücksichtigung des Hypothekarzinssatzes bei der Festsetzung und Anpassung der Miete ausschliessen, ist ungültig (E. 3). Der Partei, die sich auf die Nichtigkeit einer solchen Klausel beruft, kann grundsätzlich die Einrede des Rechtsmissbrauchs nicht entgegengehalten werden (E. 4).
134 III 159 (4A_421/2007) from 28. Januar 2008
Regeste: Wohngenossenschaft; Mietvertrag; Anfechtung des Anfangsmietzinses. Die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse (Art. 269 ff. OR) können von jenem Mitglied angerufen werden, das mit der Wohngenossenschaft einen Mietvertrag geschlossen hat (E. 5).
147 III 14 (4A_554/2019) from 26. Oktober 2020
Regeste: Art. 269, 270 OR; Anfechtung des Anfangsmietzinses; Berechnung der Nettorendite; Teuerungsanpassung des Eigenkapitals und Eigenkapitalrendite (Rechtsprechungsänderung). Absolute Methode und anwendbare Kriterien für die Kontrolle des Anfangsmietzinses; Vorrang des Kriteriums der Nettorendite, ausser für Altliegenschaften (E. 4). Anwendung des Kriteriums der Nettorendite, ohne Rücksicht auf die Verletzung der Mitwirkungspflicht des Vermieters, wenn die Elemente, die für die Berechnung notwendig sind, genügend sind (E. 6). Berechnung der Nettorendite und des zulässigen Mietzinses in sieben Schritten (E. 7.1); Bestimmung der effektiven Investitionskosten (E. 7.2). Teuerungsanpassung des effektiven Eigenkapitals im Umfang von 100 % und Zulässigkeit einer Rendite, die den Referenzzinssatz um 2 % übersteigt, sofern der Referenzzinssatz 2 % oder weniger beträgt (Änderung der Rechtsprechung; E. 8). Umstände, unter denen das Gericht sich auf kantonale oder kommunale Statistiken stützen kann (E. 9). |
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