Verordnung
über die Miete und Pacht von Wohn-
und Geschäftsräumen
(VMWG)

vom 9. Mai 1990 (Stand am 1. Juni 2020)


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Art. 18 Unvollständige Mietzinsanpassung

Macht der Ver­mie­ter die ihm zu­ste­hen­de Miet­zinsan­pas­sung nicht voll­stän­dig gel­tend, hat er die­sen Vor­be­halt in Fran­ken oder in Pro­zen­ten des Miet­zin­ses fest­zu­le­gen.

Court decisions

116 II 594 () from Oct. 2, 1990
Regeste: Art. 14 und Art. 15 BMM; Mietzinserhöhung zur Erreichung einer angemessenen Rendite. 1. Unter den Anlagekosten im Sinne von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM sind die Investitionen des Erstellers einer Neubaute oder des Ersterwerbers nach der Fertigstellung zu verstehen (E. 4 und 5). 2. Die Bestimmung von Art. 14 BMM hat im Verhältnis zu jener von Art. 15 - insbesondere Abs. 1 lit. c - selbständige Bedeutung. Sie ist deshalb unmittelbar, d.h. auch dann anwendbar, wenn eine Anwendung von Art. 15 ausser Betracht fällt (E. 6-8).

118 II 124 () from April 1, 1992
Regeste: Missbräuchlichkeit einer Mietzinserhöhung. Berufung auf den Tatbestand der kostendeckenden Bruttorendite gemäss Art. 269a lit. c OR. Für die Kundgabe eines ungenügenden Mietertrages ist gemäss Rechtsprechung ein klarer Vorbehalt erforderlich und nach geltendem Recht (Art. 18 VMWG) zusätzlich dessen quantitative Bestimmtheit (E. 4). Mangels eines solchen Vorbehalts kann Art. 269a lit. c OR im laufenden Mietverhältnis nicht zur Begründung einer kosten- oder kaufkraftbezogenen Mietzinsanpassung angerufen werden (E. 5). Eine kostenerhebliche Fehlberechnung des Vermieters kann, jedenfalls ausserhalb des Verbots des Rechtsmissbrauchs, auch im längerdauernden Vertragsverhältnis nicht dem Mieter angelastet werden (E. 6).

118 II 422 () from Nov. 12, 1992
Regeste: Mietzinserhöhung; Beginn der Vergleichsperiode bei Anwendung der relativen Berechnungsmethode. Für die Beurteilung der zulässigen Mietzinserhöhung nach der relativen Methode ist sämtlichen bei der letzten Mietzinsfestsetzung unberücksichtigt gebliebenen Erhöhungsfaktoren Rechnung zu tragen, ausser es fehle an einem gültig formulierten Vorbehalt (Präzisierung der Rechtsprechung; E. 3). Auswirkung früherer Änderungen des Hypothekarzinssatzes (Art. 9 Abs. 2bis VMM; Art. 13 Abs. 4 VMWG). Wie weit ist in die Vergangenheit zurückzugreifen, um zu ermitteln, ob frühere Leitzinssatzänderungen tatsächlich zu Mietzinsanpassungen geführt haben? Frage offengelassen. Vorgehen bei einer solchen Ermittlung (E. 4a). Anwendung im konkreten Fall (E. 4b).

119 II 348 () from Sept. 28, 1993
Regeste: Auswirkung früherer Änderungen des Hypothekarzinssatzes (Art. 9 Abs. 2bis VMM; Art. 13 Abs. 4 VMWG). Festlegung der zeitlichen Grenzen für die Prüfung früherer Leitzinssatzänderungen und ihrer Auswirkung auf die Miete.

120 II 302 () from Aug. 24, 1994
Regeste: Mietvertrag; Mietzinserhöhung (Art. 269 und 269a OR). Markt- und Kostenmiete - subjektive und objektive Berechnungselemente - absolute und relative Berechnungsmethode (Präzisierung der Begriffe; E. 6). Das Auslaufen einer Festhypothek stellt für sich allein keinen Mietzinserhöhungsgrund dar (E. 7).

121 III 163 () from June 6, 1995
Regeste: Herabsetzung des Mietzinses (Art. 270a OR). Einem relativ berechtigten Herabsetzungsbegehren kann der Vermieter die Einrede entgegenhalten, der bisherige Mietzins sei trotz veränderter Berechnungsgrundlagen nicht missbräuchlich, da er ihm keinen übersetzten Mietertrag verschaffe (Bestätigung der Rechtsprechung; E. 2).

121 III 397 () from Nov. 15, 1995
Regeste: Mietzinserhöhung; gestaffelte Mietzinse; gerichtlicher Vergleich (Art. 269a, 269c, 269d, 270, 270a, 270d und 274e OR. Begriff des Mietvertrags mit gestaffeltem Mietzins; Unterschiede zwischen dem alten und dem geltenden Mietrecht (E. 2b/aa). Anwendbare Berechnungsmethode bei der Beurteilung der Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung, die mit dem Ablauf der Staffelungsvereinbarung oder im Fall der stillschweigenden Erneuerung des Mietvertrags in einem späteren Zeitpunkt wirksam werden soll (E. 2b/bb). Eine Staffelungsklausel, die in einem gerichtlichen Vergleich im Sinne von Art. 274e Abs. 1 OR vereinbart wird, ist jener gleichzusetzen, die in einem Mietvertrag enthalten ist (E. 2c).

124 III 67 () from Dec. 18, 1997
Regeste: Herabsetzung des Mietzinses (Art. 270a OR). Nimmt der Mieter eine vermieterseits erklärte Herabsetzung des Mietzinses stillschweigend an, so verzichtet er damit regelmässig nicht auf den gesetzlichen Anspruch, gegebenenfalls eine weitergehende Herabsetzung zu verlangen (E. 3a). Wird die Mietzinsherabsetzung dem Mieter mit amtlichem Formular angezeigt, so ist er nicht gehalten, sie als ungenügend anzufechten, zumal die begünstigende Anzeige als solche der Anfechtung nicht unterliegt und der Mieter eine weitergehende Reduktion ausserhalb des Erhöhungsverfahrens nur fordern kann, wenn er sie vorgängig unter Beachtung der Kündigungsfrist auf einen Kündigungstermin hin verlangt hat (E. 3b).

132 III 24 () from Aug. 31, 2005
Regeste: Mietvertrag; Gültigkeit einer Vereinbarung über Akontozahlungen, welche die tatsächlich anfallenden Nebenkosten wesentlich unterschreiten (Art. 18 und 257a Abs. 2 OR). Für die Vereinbarung von Akontozahlungen betreffend die Nebenkosten gilt im Rahmen der Regeln des Obligationenrechts die Vertragsfreiheit. Ob die Mieterschaft darauf vertrauen darf, dass die Akontozahlungen ungefähr den tatsächlich anfallenden Nebenkosten entsprechen, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu entscheiden (E. 2-6).

137 III 580 (4A_314/2011) from Nov. 3, 2011
Regeste: Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG, Art. 269b und 270c OR; Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, Mietzinserhöhung, indexierte Mietzinse. Begriff der Streitigkeit, die eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung aufwirft (Zusammenfassung der Rechtsprechung; E. 1). Wenn ein Mietvertrag, der eine Indexklausel enthält, stillschweigend für eine Mindestdauer von fünf Jahren verlängert wird, ist die nächste Mietzinserhöhung ausgehend vom Stand des offiziellen schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise im Zeitpunkt der letzten Mietzinsfestsetzung zu berechnen, ohne Rücksicht auf die seither erfolgte stillschweigende Verlängerung (E. 2).

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