Verordnung
über die Miete und Pacht von Wohn-
und Geschäftsräumen
(VMWG)

vom 9. Mai 1990 (Stand am 1. Juni 2020)


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Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen

(Art. 257a OR)

1 Er­hebt der Ver­mie­ter die Ne­ben­kos­ten auf­grund ei­ner Ab­rech­nung, muss er die­se jähr­lich min­des­tens ein­mal er­stel­len und dem Mie­ter vor­le­gen.

2 Er­hebt er sie pau­schal, muss er auf Durch­schnitts­wer­te drei­er Jah­re ab­stel­len.

3 Die für die Er­stel­lung der Ab­rech­nung ent­ste­hen­den Ver­wal­tungs­kos­ten dür­fen nach Auf­wand oder im Rah­men der üb­li­chen An­sät­ze an­ge­rech­net wer­den.3

3Ein­ge­fügt durch Ziff. I der V vom 26. Ju­ni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996 (AS 1996 2120).

Court decisions

121 III 460 () from Dec. 6, 1995
Regeste: Einführung gesonderter Nebenkosten nach den tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters mit Akontozahlungen. Amtliches Formular und Begründungspflicht (Art. 257a Abs. 2, 257b Abs. 1, 269d Abs. 3 OR, Art. 19 Abs. 1 lit. b VMWG). Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen kann dieses System vom Vermieter einseitig geändert werden, wobei dem Mieter die Anfechtungsmöglichkeiten offen stehen (E. 2). Art. 269d Abs. 3 OR macht einseitige Vertragsänderung nicht von veränderten Umständen abhängig (E. 3). Einseitige Vertragsänderungen müssen auf dem amtlichen Formular erklärt und begründet werden, wobei die Erfordernisse der qualifizierten Schriftform zu erfüllen sind (E. 4).

132 III 24 () from Aug. 31, 2005
Regeste: Mietvertrag; Gültigkeit einer Vereinbarung über Akontozahlungen, welche die tatsächlich anfallenden Nebenkosten wesentlich unterschreiten (Art. 18 und 257a Abs. 2 OR). Für die Vereinbarung von Akontozahlungen betreffend die Nebenkosten gilt im Rahmen der Regeln des Obligationenrechts die Vertragsfreiheit. Ob die Mieterschaft darauf vertrauen darf, dass die Akontozahlungen ungefähr den tatsächlich anfallenden Nebenkosten entsprechen, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu entscheiden (E. 2-6).

137 III 362 (4A_136/2011) from June 10, 2011
Regeste: Art. 269d OR und Art. 19 VMWG; einseitige Änderung des Mietvertrags mit Bezug auf die Nebenkosten. Der Vermieter, der während des laufenden Vertrages die Regelung über die Tragung der Nebenkosten ändern will, indem er die Kosten, die bisher in der Miete eingeschlossen waren, oder neu anfallende Kosten separat in Rechnung stellt, muss nach Massgabe von Art. 269d OR vorgehen. Die gesetzlichen Begründungsanforderungen verlangen insbesondere, dass er detailliert angibt, welche Nebenkosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden sollen, und dass er präzisiert, ob es sich um neue Kosten handelt oder um solche, die bisher in der Miete inbegriffen waren (E. 3.1-3.3).

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