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Art. 681587
II. Restrictions on alienation; statutory right of pre-emption 1. General principles 1 Statutory rights of pre-emption may also be exercised in the case of compulsory sale at auction, but only at the auction itself and on the conditions that apply to a sale to the highest bidder; in other respects statutory rights of pre-emption may be exercised subject to the conditions that apply to contractual rights of pre-emption. 2 The right of pre-emption becomes void if the land is sold to a person with a right of pre-emption of equal or higher rank. 3 Statutory rights of pre-emption may neither be inherited nor assigned. They take precedence over contractual rights of pre-emption. 587Amended by No I of the FA of 4 Oct. 1991 on the Partial Revision of the Civil Code (Immovable Property Law) and of the Code of Obligations (Purchase of Land), in force since 1 Jan. 1994 (AS 1993 1404; BBl 1988 III 953). BGE
84 II 187 () from 20. Februar 1958
Regeste: Vorkaufsrecht der Verwandten des Verkäufers nach Art. 6 EGG und ergänzendem kantonalen Recht. 1. Streitwert beim Prozess über Grundeigentum (Erw. 1). 2. Prätendentenstreit zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Käufer, der die rechtswirksame Ausübung des Vorkaufsrechts bestreitet. Ist der Vorkaufsberechtigte bereits im Grundbuch eingetragen, so ist der Käufer bei Einwilligung des Verkäufers auch zum Begehren um Grundbuchberichtigung legitimiert. Art. 975 ZGB (Erw. 2). 3. Das Grundbuchamt hat den Verkauf erst dann nach Art. 13 Abs. 3 EGG den vorkaufsberechtigten Verwandten anzuzeigen, wenn er zur Eintragung angemeldet ist. Die Anmeldung eines in die Sperrfrist des Art. 218 OR (in der Fassung nach Art. 50 EGG) fallenden Verkaufes ist erst zulässig, wenn die zuständige Behörde ihn bewilligt hat. Art. 965 und 966 ZGB, 12 Abs. 1 GBV, 218ter OR (Erw. 3). 4. Die Ausübungserklärung nach Art. 14 EGG erfolgt rechtzeitig, wenn sie binnen der Monatsfrist, d.h. bis 24 Uhr des letzten Tages, an das Grundbuchamt adressiert der schweizerischen Post übergeben wird. Analoge Anwendung von Art. 32 Abs. 3 OG (Erw. 4). 5. Kann auf das Verwandten-Vorkaufsrecht mit Bezug auf einen konkreten Verkauf verzichtet werden? Frage offen gelassen. Jedenfalls fällt nur eine dem Grundbuchamt oder zu dessen Handen abgegebene Erklärung in Betracht (Erw. 5).
84 II 247 () from 22. Mai 1958
Regeste: "Vorkaufsvertrag" über ein Grundstück. Auslegung und Form des Vertrags. Verbindung eines im Grundbuch vorgemerkten limitierten Vorkaufsrechts mit einem beim Tode des Eigentümers wirksam werdenden Kaufsrecht. Verwirkung dieser Rechte infolge Nichtausübung des Vorkaufsrechts beim Verkauf eines Teils des Grundstücks? Geschäft unter Lebenden oder Verfügung von Todes wegen? Schenkung, deren Vollziehbarkeit auf den Tod des Schenkers gestellt ist? Gemischte Schenkung?
85 II 474 () from 19. November 1959
Regeste: Im Grundbuch vorgemerktes limitiertes Vorkaufsrecht (Art. 681 ZGB). Voraussetzungen seiner Ausübung. Kann der Abschluss eines Baurechtsvertrags über die belastete Liegenschaft einen Vorkaufsfall bilden? Anwendung von Art. 156 OR. Zusprechung des Eigentums an den Vorkaufsberechtigten (Art. 665 und Art. 963 Abs. 2 ZGB). Löschung des nach der Vormerkung des Vorkaufsrechts eingetragenen Baurechts (Art. 959 Abs. 2 ZGB).
85 II 565 () from 16. Oktober 1959
Regeste: 1. Pflicht des Richters, die allfällige Formungültigkeit eines Vertrages von Amtes wegen zu beachten. Art. 11 OR. 2. Ist die für Vorkaufsverträge vorgeschriebene Schriftform (Art. 216 Abs. 3 OR) erfüllt durch eine Klausel, die einem von den Parteien unterzeichneten Pachtvertrag auf dem nachfolgenden Blatt als Anhang beigefügt und nicht eigens unterzeichnet ist? 3. Ein im Grundbuch nicht vorgemerktes vertragliches Vorkaufsrecht kann einem dritten Erwerber des Grundstücks nicht entgegengehalten werden (anders bei Vormerkung: Art. 681 Abs. 1 ZGB).
85 II 572 () from 22. Dezember 1959
Regeste: Vorkaufsrecht (Art. 681 ZGB). Der Abschluss eines Kaufrechtsvertrags ist kein Vorkaufsfall.
93 II 204 () from 27. April 1967
Regeste: Vorkaufsrecht der Nachkommen gemäss Art. 12 des Bundesgesetzes über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes (EGG). Das Gemeinwesen erwirbt ein ganzes landwirtschaftliches Heimwesen, benötigt aber davon nur einen Teil zur Erfüllung öffentlicher (oder andrer in Art. 10 lit. b EGG genannter) Aufgaben: a) Das Vorkaufsrecht kann sich nur auf das ganze Rechtsgeschäft beziehen, nicht auf einzelne Teile des Heimwesens beschränkt werden (Erw. 5). b) Das Rechtsgeschäft als Ganzes ist dann dem Vorkaufsrecht entzogen, wenn es in überwiegendem Masse der Erfüllung einer der genannten Aufgaben dient (Erw. 6).
94 II 342 () from 8. November 1968
Regeste: Vorkaufsrecht nach Art. 6 ff. EGG. Voraussetzungen der Ausübung. Fall, dass der Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes mit einem Dritten zwecks Umgehung des Vorkaufsrechts eines Nachkommen einen Tauschvertrag abschliesst, der nach Zweck und Wirkung einem Kaufvertrag gleichkommt.
97 II 53 () from 9. März 1971
Regeste: Art. 681 Abs. 1 und 683 Abs. 2 ZGB; Art. 2 Abs. 1 und 126 Abs. 3 OR. Vorkaufsrecht auf unbeschränkte Zeit. Liegt eine übereinstimmende Willenserklärung über die Dauer des Vorkaufsrechtes nicht vor, so kann darüber nur hinweggesehen werden, wenn erwiesen ist, dass die Parteien der Befristung keine Bedeutung beigemessen haben. Andernfalls muss die Dauer des Vorkaufsrechtes zu den wesentlichen Bestandteilen des Vertrages gerechnet werden, folglich vertraglich geregelt sein.
98 III 53 () from 1. August 1972
Regeste: Grundpfandsteigerung; Verschiebung wegen eines Prozesses über das Vorkaufsrecht nach Art. 6 EGG. Ist an der Pfandliegenschaft vor Einleitung der Grundpfandbetreibung das Vorkaufsrecht nach Art. 6 EGG geltend gemacht worden, so ist die Versteigerung bis zur rechtskräftigen Erledigung des Prozesses über dieses Recht zu verschieben.
101 II 235 () from 6. Februar 1975
Regeste: Gesetzliches Vorkaufsrecht des Miteigentümers (Art. 682 Abs. 1 ZGB); BB über die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Will eine im Ausland wohnhafte Person in der Schweiz von einem ihr zustehenden gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen, so hat sie innert der 30tägigen Frist des Art. 681 Abs. 3 ZGB die Bewilligung für den Erwerb des Grundstücks im Sinne von Art. 1 BewB vorzulegen. Die Frage, ob es genügt, wenn die vorkaufsberechtigte Person wenigstens innerhalb dieser Frist bei der zuständigen Behörde um Erteilung der Bewilligung nachsucht, wurde offengelassen.
102 II 243 () from 28. September 1976
Regeste: Vorkaufsrecht auf unbestimmte Zeit. 1. Art. 55 Abs. 1 lit. c OG. Anmeldung eines gesetzlichen Vorkaufsrechtes während des Berufungsverfahrens; neue Tatsache und Einrede (Erw. 1). 2. Art. 1 und 18 Abs. 1 OR; Art. 681 Abs. 1 und 3 ZGB. Auslegung eines Vertrages, der die zeitliche Geltung des Vorkaufsrechtes und die Dauer der Vormerkung im Grundbuch verschieden regelt (Erw. 2). Gültigkeit eines auf unbestimmte Zeit vereinbarten Vorkaufsrechtes (Erw. 3; Bestätigung der Rechtsprechung). 3. Art. 216 OR und 657 Abs. 1 ZGB. Ist der Kaufpreis einer Liegenschaft richtig beurkundet worden, so kann der Verkäufer sich dem Vorkaufsberechtigten gegenüber nicht auf einen höheren Wert berufen (Erw. 4).
102 II 376 () from 2. Dezember 1976
Regeste: Ausübung des bäuerlichen Vorkaufsrechtes durch einen Entmündigten (Art. 12 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 EGG; Art. 421 Ziff. 1 ZGB). 1. Nachträgliche Zustimmung durch die Vormundschaftsbehörde: a) Form (E. 3); b) Zulässigkeit (E. 4). 2. Geltendmachung des Vorkaufsrechtes gegenüber dem Dritterwerber (E. 5 am Ende).
109 II 245 () from 22. September 1983
Regeste: Grundbuchberichtigungsklage einer nach Art. 6 Abs. 1 EGG vorkaufsberechtigten Person, die vom Verkauf des Grundstückes erst nachträglich erfahren hat. 1. Ermittlung des Streitwertes (E. 1). 2. Vollzug des Verkaufs einer zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörenden Parzelle trotz rechtsgültiger Geltendmachung des Vorkaufsrechtes durch einen nach EGG Berechtigten, und zwar offensichtlich mit dem Ziel, die Gesamtfläche des Gewerbes unter die für die Anwendbarkeit der EGG-Bestimmungen über das Vorkaufsrecht erforderliche Limite sinken zu lassen: In einem solchen Fall ist es bei der Beurteilung des Verkaufs einer zweiten Parzelle so zu halten, wie wenn die erste Parzelle noch auf den Namen des Eigentümers des landwirtschaftlichen Gewerbes im Grundbuch eingetragen wäre (E. 4). 3. Unter der "Mitteilung" im Sinne von Art. 14 Abs. 1 EGG ist diejenige zu verstehen, die der Grundbuchverwalter den Vorkaufsberechtigten gemäss Art. 13 Abs. 3 EGG zu machen hat (E. 6). 4. Voraussetzungen, unter denen der Einrede der Verwirkung des Vorkaufsrechtes (Art. 14 Abs. 2 EGG) entgegengehalten werden kann, sieverstosse gegen Art. 2 ZGB (E. 7).
111 II 143 () from 12. April 1985
Regeste: Form und Rechtsnatur der Abtretung eines Kaufsrechts, Vormerkung im Grundbuch (Art. 683 und 959 ZGB, 70 ff. GBV). 1. Zulässigkeit eines in Quoten abtretbaren Kaufsrechts (E. 3). 2. Die Abtretung eines Kaufsrechts entspricht nicht einer Forderungsabtretung bzw. einer Schuldübernahme: Wird damit der Neueintritt einer Vertragspartei vorgesehen, so ist die öffentliche Beurkundung erforderlich, sofern nicht schon der Zessionar den öffentlich beurkundeten Kaufsrechtsvertrag mitunterzeichnet hat. Heilt die Ausübung des Kaufsrechts durch einseitige, öffentlich beurkundete Erklärung des Zessionars die Nichtbeachtung der für die Abtretung geltenden Formvorschrift? Frage offengelassen (E. 4).
111 II 487 () from 7. November 1985
Regeste: Vorkaufsrecht des Pächters (Art. 7 EGG). Im Unterschied zum Vorkaufsrecht der Verwandten (Art. 6 EGG), welches jedes verkaufte Grundstück beschlägt, erstreckt sich das Vorkaufsrecht des Pächters nur auf die gepachteten Liegenschaften. Wenn daher ein landwirtschaftliches Gewerbe oder wesentliche Teile davon verkauft werden, kann der Pächter nur in bezug auf jenen Teil ein Vorkaufsrecht ausüben, den er in Pacht hat, unabhängig davon, ob es sich dabei um ein eigenständiges und ins Grundbuch aufgenommenes Grundstück oder nur um einen Teil davon handelt.
114 II 127 () from 28. Januar 1988
Regeste: Eintragung einer Vormerkung an einem zukünftigen Stockwerkeigentumsanteil (Art. 681 Abs. 1 ZGB; art. 712c Abs. 1 ZGB). Ein Vorkaufsrecht an einem zukünftig zu begründenden Stockwerkeigentumsanteil kann nicht im Grundbuch vorgemerkt werden, wenn die Wertquoten der einzelnen Stockwerkeinheiten noch nicht bestimmt sind und im Vorkaufsvertrag (auch sonst) keine Methode festgelegt worden ist, wie im Falle des Verkaufes der ganzen Liegenschaft der Vorkaufspreis bestimmt werden soll (E. 2).
114 III 18 () from 4. Februar 1988
Regeste: Ausübung eines im Grundbuch vorgemerkten Kaufsrechts während der Hängigkeit einer das fragliche Grundstück betreffenden Grundpfandbetreibung. 1. Die hängige Betreibung auf Grundpfandverwertung steht einer Handänderung zufolge Ausübung des Kaufsrechts nicht entgegen; insbesondere fallen die Erklärungen, die vom kaufsrechtsbelasteten Eigentümer hiefür abzugeben sind, nicht unter die zur Sicherung der Pfandverwertung vorgemerkte Verfügungsbeschränkung (Erw. 3). 2. Der Kaufsberechtigte hat keinen Anspruch darauf, dass mit der Verwertung des Grundstücks zugewartet wird, bis er die Fläche, auf die sich das Kaufsrecht bezieht, zu Eigentum erworben hat (Erw. 4).
115 II 331 () from 9. November 1989
Regeste: Miteigentümervorkaufsrecht (Art. 682 ZGB); vertragliches Vorkaufsrecht (Art. 681 ZGB und Art. 216 Abs. 3 OR); Erwerb des Grundeigentums bei freiwilliger öffentlicher Versteigerung (Art. 235 OR). 1. Der Ersteigerer eines Miteigentumsanteils kann bei einer freiwilligen öffentlichen Versteigerung das Miteigentümervorkaufsrecht nur geltend machen, nachdem er im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen worden ist (E. 2a und b). 2. Die Veräusserer eines Miteigentumsanteils können das damit verbundene Vorkaufsrecht nur zusammen mit dem Grundeigentum übertragen. Eine Abtretung des Vorkaufsrechts vor dem Eigentumsübergang ist ausgeschlossen (E. 2c). 3. Steht ein Miteigentumsanteil einer Erbengemeinschaft zu, so können nur alle Erben gemeinsam das Vorkaufsrecht ausüben. Eine anteilsmässige Ausübung durch einzelne Miterben ist ausgeschlossen (E. 3). 4. Ein vertragliches Vorkaufsrecht kann nicht dadurch entstehen, dass ein solches bei einer freiwilligen öffentlichen Versteigerung in die Steigerungsbedingungen aufgenommen wird (E. 4). 5. Der Ersteigerer, der den Bestand eines in den Steigerungsbedingungen aufgeführten Vorkaufsrechts erst nach dem Zuschlag bestreitet, handelt nicht rechtsmissbräuchlich (E. 5).
116 II 49 () from 8. März 1990
Regeste: Ausübung eines Vorkaufsrechts zur gesamten Hand (Art. 681 Abs. 1 ZGB); Aktivlegitimation; Austritt aus einer einfachen Gesellschaft (Art. 545 Abs. 1 Ziff. 2 und 6 OR). - Annahme einer einfachen Gesellschaft, wenn mehrere Personen erklären, sie übten ein ihnen zustehendes Vorkaufsrecht gemeinsam zur gesamten Hand aus (E. 3). - Liegt ein Gesamthandsverhältnis vor, so können nur alle Gesamthänder gemeinsam auf Übertragung des Eigentums klagen (E. 4a). Ist jedoch ein Beteiligter aus der Gesellschaft ausgetreten und wird vereinbart, die Gesellschaft ohne diesen fortzusetzen, so können die verbliebenen Gesellschafter das Vorkaufsrecht infolge Akkreszenz auch ohne den ausgetretenen Gesellschafter einklagen. Besondere Übertragungshandlungen und die Einhaltung bestimmter Formen sind nicht erforderlich (E. 4b-d).
117 II 30 () from 21. März 1991
Regeste: Ausübung eines Vorkaufsrechts; Verrechnung (Art. 681 ZGB und Art. 120 OR). 1. Ist im Veräusserungsvertrag kein Ausschluss der Verrechnung vereinbart worden, so kann auch der sein Recht ausübende Vorkaufsberechtigte den Kaufpreis mit Gegenforderungen verrechnen (E. 2b). 2. Hat sich der Vorkaufsberechtigte in der Ausübungserklärung das Geltendmachen von gewissen Rechten vorbehalten und erweisen sich diese nachträglich als nicht bestehend, so schadet dies der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht (Bestätigung der Rechtsprechung; E. 2c).
117 II 541 () from 5. Dezember 1991
Regeste: Eintragung eines Grundstückkaufs im Grundbuch, wenn ein Vorkaufsrecht besteht (Art. 26 Abs. 2 GBV). Der Grundbuchverwalter darf eine Anmeldung zur Eintragung eines Grundstückkaufs im Grundbuch nicht mit der Begründung vorläufig abweisen, es stehe noch nicht fest, ob das Vorkaufsrecht gültig ausgeübt worden sei (E. 3). Vor der Eintragung der Anmeldung hat der Grundbuchverwalter zu prüfen, ob der Verfügende handlungsfähig sei, nicht aber, ob er auch urteilsfähig sei (E. 4).
118 II 401 () from 14. Dezember 1992
Regeste: Vertragliches Vorkaufsrecht (Art. 681 ZGB). Verpflichtet sich der Pfrundnehmer im Verpfründungsvertrag, dem Pfrundgeber ein Grundstück zu übertragen, das der Pfrundgewährung dienen soll, so liegt kein Vorkaufsfall vor, selbst wenn Pfrundgeber und -nehmer nicht miteinander verwandt sind.
146 III 217 (5A_127/2019) from 4. Mai 2020
Regeste: Art. 681 Abs. 2 ZGB; Entfallen des Vorkaufsrechts; massgebender Zeitpunkt. Zum massgebenden Zeitpunkt für die Bestimmung, ob ein gleich- oder vorrangiges Vorkaufsrecht besteht, welches das gesetzliche Vorkaufsrecht entfallen lässt (E. 4.1, 5 und 6). |
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