Federal Act
on Second Homes
(Second Homes Act, SHA)


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Art. 9 New homes in protected buildings

1 In com­munes with a pro­por­tion of second homes in ex­cess of 20 per cent, new homes without re­stric­tions on use in ac­cord­ance with Art­icle 7 para­graph 1 may be au­thor­ised with­in the build­ing zones in pro­tec­ted build­ings or build­ings that define the ap­pear­ance of the loc­al­ity provided:

a.
the con­ser­va­tion value of the build­ing is not ad­versely af­fected, and in par­tic­u­lar the out­ward ap­pear­ance and ba­sic struc­ture of the build­ing es­sen­tially re­mains un­changed;
b.
the long-term pre­ser­va­tion of the build­ing can­not oth­er­wise be guar­an­teed; and
c.
there are no over­rid­ing in­terests to the con­trary.

2 Out­side the build­ing zones, the per­miss­ib­il­ity of new homes without re­stric­tions on use as defined in Art­icle 7 para­graph 1 is gov­erned by the spa­tial plan­ning le­gis­la­tion.

3 Oth­er re­quire­ments of fed­er­al law and of can­ton­al law are re­served.

BGE

145 II 83 (1C_62/2018) from 12. Dezember 2018
Regeste: Umbau einer Stallbaute zu einer Zweitwohnung in einer Erhaltungszone der Gemeinde Langwies/Arosa aus dem Jahr 1996/1997 (Art. 18 RPG i.V.m. Art. 23 aRPV bzw. Art. 33 RPV). Die Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" ist als Nichtbauzone zu qualifizieren, weshalb auch zonenkonforme Vorhaben nur mit Bewilligung bzw. Zustimmung des Kantons bewilligt werden dürfen (Art. 25 Abs. 2 RPG; E. 4). Vorfrageweise Überprüfung des Zonenplans aufgrund der wesentlich veränderten rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse und des Alters der Planung (E. 5). Es handelt sich vorliegend nicht um eine Kleinsiedlung i.S.v. Art. 33 RPV (E. 6.1). Im Übrigen widerspricht es wichtigen Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, den Umbau von Stall- zu Zweitwohnungsbauten in einem nicht erschlossenen Gebiet fernab der Bauzone zuzulassen (E. 6.2). Dies führt zu einer Umgehung der Anforderungen an eine Ausnahmebewilligung ausserhalb der Bauzone (Art. 24d Abs. 3 lit. c und e RPG und Art. 43a lit. c und e RPV). Im Übrigen verletzt das Bauvorhaben Art. 9 Abs. 2 ZWG. Diese Bestimmung verweist für Zweitwohnungsbauten ausserhalb der Bauzone auf die Vorschriften über geschützte Bauten (Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG) bzw. landschaftsprägende Bauten (Art. 39 Abs. 2 und 3 RPV); nicht ausreichend ist die Zonenkonformität in einer Erhaltungs- oder anderen Spezialzone (E. 7). Einfache Stallbauten können lediglich als typische Elemente einer geschützten Landschaft gemäss Art. 39 Abs. 2 RPV geschützt werden. Diesen Anforderungen entspricht die streitige Erhaltungszone nicht (E. 8).

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