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Ordinanza
concernente la locazione e l’affitto di locali
d’abitazione o commerciali
(OLAL)

del 9 maggio 1990 (Stato 1° giugno 2020)

Il Consiglio federale svizzero,

visto l’articolo 253a capoverso 3 del Codice delle obbligazioni (CO)1,

ordina:

1

Art. 1 Campo d’applicazione  

(art. 253a cpv. 1 CO)

So­no co­se lo­ca­te con­ces­se in uso al con­dut­to­re dal lo­ca­to­re con i lo­ca­li d’abi­ta­zio­ne o com­mer­cia­li, se­gna­ta­men­te i mo­bi­li, le au­to­ri­mes­se, i par­cheg­gi sot­ter­ra­nei e all’aper­to, co­me pu­re i giar­di­ni.

Art. 2 Eccezioni  

(art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO)

1 Il ca­po se­con­do del ti­to­lo ot­ta­vo del CO (art. 269–270e) non si ap­pli­ca agli ap­par­ta­men­ti e al­le ca­se uni­fa­mi­lia­ri di lus­so che com­pren­do­no sei o più lo­ca­li (cu­ci­na esclu­sa).

2 Agli ap­par­ta­men­ti co­strui­ti con l’aiu­to dell’en­te pub­bli­co e le cui pi­gio­ni so­no sot­to­po­ste al con­trol­lo dell’au­to­ri­tà si ap­pli­ca­no sol­tan­to gli ar­ti­co­li 253–268b, 269, 269d ca­po­ver­so 3, 270e e 271–273c CO, non­ché gli ar­ti­co­li 3–10 e 20–23 del­la pre­sen­te or­di­nan­za.2

2 Nuo­vo te­sto giu­sta il n. II 4 dell’O del 18 giu. 2010 che ade­gua or­di­nan­ze al Co­di­ce di pro­ce­du­ra ci­vi­le, in vi­go­re dal 1° gen. 2011 (RU 2010 3053).

Art. 3 Negozi abbinati  

(art. 254 CO)

So­no ne­go­zi ab­bi­na­ti ai sen­si dell’ar­ti­co­lo 254 CO se­gna­ta­men­te l’ob­bli­go del con­dut­to­re di ac­qui­sta­re la co­sa lo­ca­ta, mo­bi­li o azio­ni, op­pu­re di con­clu­de­re un con­trat­to d’as­si­cu­ra­zio­ne.

Art. 4 Spese accessorie in genere  

(art. 257a CO)

1 Se il lo­ca­to­re ri­scuo­te spe­se ac­ces­so­rie sul­la ba­se di un con­teg­gio, de­ve al­le­stir­lo al­me­no una vol­ta all’an­no e pre­sen­tar­lo al con­dut­to­re.

2 In ca­so di com­pu­to for­fet­ta­rio, de­ve fon­dar­si sui va­lo­ri me­di cal­co­la­ti su un pe­ri­odo di tre an­ni.

3 Le spe­se am­mi­ni­stra­ti­ve per la ste­su­ra del con­teg­gio pos­so­no es­se­re com­pu­ta­te se­con­do il di­spen­dio ef­fet­ti­vo o nell’am­bi­to del­le ali­quo­te usua­li.3

3In­tro­dot­to dal n. I dell’O del 26 giu. 1996, in vi­go­re dal 1° ago 1996 (RU 1996 2120).

Art. 5 Spese computabili di riscaldamento e d’acqua calda  

(art. 257b cpv. 1 CO)

1 So­no com­pu­ta­bi­li qua­li spe­se di ri­scal­da­men­to e d’ac­qua cal­da i co­sti ef­fet­ti­vi di­ret­ta­men­te con­nes­si con il fun­zio­na­men­to dell’im­pian­to di ri­scal­da­men­to o dell’im­pian­to cen­tra­le di pro­du­zio­ne dell’ac­qua cal­da.

2 Trat­ta­si se­gna­ta­men­te dei co­sti per

a.
i com­bu­sti­bi­li e l’ener­gia con­su­ma­ti;
b.
l’elet­tri­ci­tà per il fun­zio­na­men­to di bru­cia­to­ri e pom­pe;
c.
i co­sti per l’uti­liz­za­zio­ne di ener­gie di so­sti­tu­zio­ne;
d.
la pu­li­zia dell’im­pian­to di ri­scal­da­men­to e del ca­mi­no, la ra­schia­tu­ra, la bru­cia­tu­ra e la lu­bri­fi­ca­zio­ne del­la cal­da­ia, non­ché la ri­mo­zio­ne dei de­tri­ti e del­le sco­rie;
e.
la re­vi­sio­ne pe­rio­di­ca dell’im­pian­to di ri­scal­da­men­to com­pre­sa la ci­ster­na dell’olio, la de­cal­ci­fi­ca­zio­ne dell’im­pian­to di pro­du­zio­ne dell’ac­qua cal­da, del bol­li­to­re e del­le con­dut­tu­re;
f.
il ri­le­va­men­to e il ser­vi­zio di con­teg­gio del­le spe­se com­pu­ta­bi­li, co­me pu­re la ma­nu­ten­zio­ne del­le ap­pa­rec­chia­tu­re ne­ces­sa­rie;
g.
la ma­nu­ten­zio­ne;
h.
i pre­mi di as­si­cu­ra­zio­ne, in quan­to si ri­fe­ri­sca­no esclu­si­va­men­te all’im­pian­to di ri­scal­da­men­to;
i.
il la­vo­ro am­mi­ni­stra­ti­vo cau­sa­to dall’eser­ci­zio dell’im­pian­to di ri­scal­da­men­to.

3 Le spe­se di ma­nu­ten­zio­ne e di am­mi­ni­stra­zio­ne pos­so­no es­se­re com­pu­ta­te se­con­do il di­spen­dio ef­fet­ti­vo o nel­la mi­su­ra del­le ali­quo­te usua­li.

Art. 6 Spese non computabili di riscaldamento e d’acqua calda  

(art. 257b cpv. 1 CO)

Non so­no com­pu­ta­bi­li qua­li spe­se di ri­scal­da­men­to e d’ac­qua cal­da i co­sti per:

a.
la ri­pa­ra­zio­ne e il rin­no­vo de­gli im­pian­ti;
b.
il pa­ga­men­to de­gli in­te­res­si e l’am­mor­ta­men­to de­gli im­pian­ti.
Art. 6a Fornitura di energia da una centrale esterna 4  

Se il lo­ca­to­re si pro­cu­ra ener­gia per il ri­scal­da­men­to o ac­qua cal­da da una cen­tra­le che non fa par­te dell’im­mo­bi­le e non rien­tra nei co­sti d’im­pian­to, può met­te­re in con­to i co­sti ef­fet­ti­vi.

4In­tro­dot­to dal n. I dell’O del 26 giu. 1996, in vi­go­re dal 1° ago 1996 (RU 1996 2120).

Art. 6b Fornitura di energia nell’ambito di un raggruppamento ai fini del consumo proprio 5  

Nell’am­bi­to di un rag­grup­pa­men­to se­con­do l’ar­ti­co­lo 17 LE­ne il lo­ca­to­re può ad­de­bi­ta­re co­me spe­se ac­ces­so­rie i co­sti di cui all’ar­ti­co­lo 16 OEn.

5 In­tro­dot­to dal n. II 1 dell’all. 7 all’O del 1° nov. 2017 sull’ener­gia, in vi­go­re dal 1° gen. 2018 (RU 2017 6889).

Art. 6c Contratto di rendimento energetico 6  

1 Un con­trat­to di ren­di­men­to ener­ge­ti­co im­pe­gna un pre­sta­to­re di ser­vi­zi, die­tro com­pen­so, a ri­dur­re i con­su­mi ener­ge­ti­ci di un im­mo­bi­le me­dian­te op­por­tu­ne mi­su­re di ri­spar­mio ener­ge­ti­co.

2 Per mi­su­re di ri­spar­mio ener­ge­ti­co ai sen­si del ca­po­ver­so 1 si in­ten­do­no in par­ti­co­la­re:

a.
l’ot­ti­miz­za­zio­ne dell’eser­ci­zio de­gli im­pian­ti di ri­scal­da­men­to, ven­ti­la­zio­ne e cli­ma­tiz­za­zio­ne, non­ché dell’au­to­ma­zio­ne de­gli edi­fi­ci;
b.
l’istru­zio­ne e la con­su­len­za for­ni­te agli in­qui­li­ni;
c.
la so­sti­tu­zio­ne di im­pian­ti, in­stal­la­zio­ni e lam­pa­de;
d.
il mi­glio­ra­men­to dell’in­vo­lu­cro de­gli edi­fi­ci.

3 Il lo­ca­to­re può ad­de­bi­ta­re co­me spe­se ac­ces­so­rie i co­sti re­la­ti­vi a un con­trat­to di ren­di­men­to ener­ge­ti­co al mas­si­mo per die­ci an­ni.

4 L’im­por­to ad­de­bi­ta­to an­nual­men­te non può su­pe­ra­re il va­lo­re del ri­spar­mio dei co­sti ener­ge­ti­ci rea­liz­za­to dal con­dut­to­re in vir­tù del con­trat­to di ren­di­men­to ener­ge­ti­co du­ran­te il pe­rio­do di con­teg­gio per­ti­nen­te.

5 Nel cal­co­lo del ri­spar­mio va te­nu­to con­to dei fat­to­ri at­mo­sfe­ri­ci.

6 Dall’im­por­to di cui al ca­po­ver­so 4 so­no de­dot­ti i con­tri­bu­ti d’in­cen­ti­va­zio­ne per mi­glio­rie ener­ge­ti­che in mi­su­ra del­la quo­ta an­nua­le ri­sul­tan­te dal­la ri­par­ti­zio­ne uni­for­me sul­la du­ra­ta del con­trat­to di ren­di­men­to ener­ge­ti­co.

6 In­tro­dot­to dal n. I dell’O del 29 apr. 2020, in vi­go­re dal 1° giu. 2020 (RU 20201511).

Art. 7 Locali d’abitazione o commerciali non locati  

(art. 257b cpv. 1 CO)

1 I co­sti di ri­scal­da­men­to con­cer­nen­ti i lo­ca­li d’abi­ta­zio­ne o com­mer­cia­li non lo­ca­ti so­no a ca­ri­co del lo­ca­to­re.

2 Qua­lo­ra non vi sia­no ap­pa­rec­chia­tu­re per il ri­le­va­men­to del con­su­mo ter­mi­co in­di­vi­dua­le e sia sta­to pro­va­to che lo­ca­li d’abi­ta­zio­ne o com­mer­cia­li non lo­ca­ti so­no sta­ti ri­scal­da­ti sol­tan­to nel­la mi­su­ra ne­ces­sa­ria per pre­ve­ni­re dan­ni del ge­lo, il lo­ca­to­re de­ve as­su­mer­si sol­tan­to par­te dei co­sti di ri­scal­da­men­to en­tran­ti in con­si­de­ra­zio­ne per que­sti lo­ca­li se­con­do la chia­ve di ri­par­ti­zio­ne or­di­na­ria. Que­sta par­te am­mon­ta di re­go­la a:

a.
un ter­zo, per una ca­sa di due o tre fa­mi­glie;
b.
la me­tà, per una ca­sa di quat­tro a ot­to fa­mi­glie;
c.
due ter­zi, per im­mo­bi­li più gran­di o sta­bi­li adi­bi­ti ad uf­fi­ci o a lo­ca­li com­mer­cia­li.
Art. 8 Conteggio  

(art. 257b CO)

1 Se il con­dut­to­re non ri­ce­ve con la fat­tu­ra an­nua per il ri­scal­da­men­to un con­teg­gio det­ta­glia­to del­le spe­se di ri­scal­da­men­to e d’ac­qua cal­da non­ché del­la lo­ro ri­par­ti­zio­ne tra i con­dut­to­ri, si de­ve in­di­ca­re espres­sa­men­te sul­la fat­tu­ra che il con­dut­to­re può esi­ge­re il con­teg­gio det­ta­glia­to.

2 Il con­dut­to­re, o il suo rap­pre­sen­tan­te au­to­riz­za­to, ha la fa­col­tà di pren­de­re vi­sio­ne dei do­cu­men­ti giu­sti­fi­ca­ti­vi ori­gi­na­li e di chie­de­re in­for­ma­zio­ni sul­lo sta­to del­la scor­ta di com­bu­sti­bi­li all’ini­zio e al­la fi­ne del pe­rio­do di ri­scal­da­men­to.

Art. 9 Disdetta  

(art. 266l cpv. 2 CO)

1 Il mo­du­lo per la no­ti­fi­ca­zio­ne del­la di­sdet­ta pre­vi­sto dall’ar­ti­co­lo 266l ca­po­ver­so 2 CO de­ve con­te­ne­re:

a.
la de­si­gna­zio­ne dell’og­get­to lo­ca­to al qua­le la di­sdet­ta si ri­fe­ri­sce;
b.
la da­ta a par­ti­re dal­la qua­le la di­sdet­ta sa­rà ef­fet­ti­va;
c.
l’av­ver­ten­za che, su do­man­da del con­dut­to­re, il lo­ca­to­re è te­nu­to a mo­ti­va­re la di­sdet­ta;
d.
l’in­di­ca­zio­ne del­le con­di­zio­ni le­ga­li per con­te­sta­re la di­sdet­ta e per do­man­da­re una pro­tra­zio­ne del­la lo­ca­zio­ne (art. 271–273 CO);
e.
l’elen­co del­le au­to­ri­tà di con­ci­lia­zio­ne e la lo­ro com­pe­ten­za ter­ri­to­ria­le.

2 I Can­to­ni prov­ve­do­no af­fin­ché nei Co­mu­ni vi sia­no a di­spo­si­zio­ne mo­du­li in nu­me­ro suf­fi­cien­te. A tal fi­ne, pos­so­no de­po­si­ta­re pres­so le can­cel­le­rie co­mu­na­li i pro­pri mo­du­li.

Art. 10 Prezzo d’acquisto manifestamente eccessivo  

(art. 269 CO)

È ma­ni­fe­sta­men­te ec­ces­si­vo a te­no­re dell’ar­ti­co­lo 269 CO il prez­zo d’ac­qui­sto chi­ara­men­te su­pe­rio­re al va­lo­re di red­di­to di un fon­do, cal­co­la­to sul­la ba­se del­le pi­gio­ni in uso nel­la lo­ca­li­tà o nel quar­tie­re per og­get­ti del­lo stes­so ti­po.

Art. 11 Pigioni in uso nella località o nel quartiere  

(art. 269a lett. a CO)

1 De­ter­mi­nan­ti per il cal­co­lo del­le pi­gio­ni in uso nel­la lo­ca­li­tà o nel quar­tie­re ai sen­si dell’ar­ti­co­lo 269 let­te­ra a CO so­no le pi­gio­ni di lo­ca­li d’abi­ta­zio­ne o com­mer­cia­li pa­ra­go­na­bi­li al­la co­sa lo­ca­ta per ubi­ca­zio­ne, di­men­sio­ne, at­trez­za­tu­ra, sta­to ed epo­ca di co­stru­zio­ne.

2 Per i lo­ca­li com­mer­cia­li, il con­fron­to pre­vi­sto dall’ar­ti­co­lo 269a let­te­ra a CO può aver luo­go sul­la ba­se dei prez­zi per me­tro qua­dra­to in uso nel quar­tie­re per og­get­ti pa­ra­go­na­bi­li.

3 Non so­no pre­se in con­si­de­ra­zio­ne le pi­gio­ni sta­bi­li­te in for­za del­la po­si­zio­ne pre­do­mi­nan­te di mer­ca­to di un lo­ca­to­re o di un grup­po di lo­ca­to­ri.

4 De­vo­no es­se­re pre­se in con­si­de­ra­zio­ne le sta­ti­sti­che uf­fi­cia­li.

Art. 12 Rincaro dei costi  

(art. 269a lett. b CO)

1 Per rin­ca­ro dei co­sti ai sen­si dell’ar­ti­co­lo 269a let­te­ra b CO si in­ten­do­no gli au­men­ti del tas­so ipo­te­ca­rio, del­le tas­se, del­le im­po­ste su­gli im­mo­bi­li, dei ca­no­ni del di­rit­to di su­per­fi­cie, dei pre­mi d’as­si­cu­ra­zio­ne, co­me pu­re gli au­men­ti del­le spe­se di ma­nu­ten­zio­ne.7

2 Le spe­se de­ri­van­ti dall’alie­na­zio­ne dell’im­mo­bi­le fan­no par­te dei co­sti d’ac­qui­sto e non del rin­ca­ro.

7 Nuo­vo te­sto giu­sta il n. I dell’O del 28 nov. 2007, in vi­go­re dal 1° gen. 2008 (RU 2007 7021).

Art. 12a Tasso d’interesse di riferimento 8  

1 Per gli ade­gua­men­ti del­le pi­gio­ni in se­gui­to a va­ria­zio­ni del tas­so ipo­te­ca­rio è de­ter­mi­nan­te il tas­so d’in­te­res­se di ri­fe­ri­men­to. Il tas­so d’in­te­res­se di ri­fe­ri­men­to si ba­sa sul tas­so d’in­te­res­se me­dio pon­de­ra­to dei cre­di­ti ipo­te­ca­ri in Sviz­ze­ra sta­bi­li­to tri­me­stral­men­te ed è espres­so in un quar­to di pun­to per­cen­tua­le se­con­do le re­go­le dell’ar­ro­ton­da­men­to com­mer­cia­le.9

2 Il Di­par­ti­men­to fe­de­ra­le dell’eco­no­mia, del­la for­ma­zio­ne e del­la ri­cer­ca (DE­FR)10 co­mu­ni­ca tri­me­stral­men­te il tas­so d’in­te­res­se di ri­fe­ri­men­to.11

3 Il DE­FR può as­se­gna­re a ter­zi l’ese­cu­zio­ne tec­ni­ca del ri­le­va­men­to dei da­ti e il cal­co­lo del tas­so d’in­te­res­se me­dio per cre­di­ti ipo­te­ca­ri in Sviz­ze­ra.

4 Il DE­FR ema­na di­spo­si­zio­ni tec­ni­che sul­la de­fi­ni­zio­ne, sul ri­le­va­men­to e sul­la pub­bli­ca­zio­ne del tas­so d’in­te­res­se me­dio per cre­di­ti ipo­te­ca­ri in Sviz­ze­ra in con­for­mi­tà al ca­po­ver­so 1. Le ban­che co­mu­ni­ca­no al DE­FR i da­ti ne­ces­sa­ri.

8 In­tro­dot­to dal n. I dell’O del 28 nov. 2007, in vi­go­re dal 1° gen. 2008 (RU 2007 7021).

9 Nuo­vo te­sto giu­sta il n. I dell’O del 26 ott. 2011, in vi­go­re dal 1° dic. 2011 (RU 20114907).

10 La de­si­gna­zio­ne dell’uni­tà am­mi­ni­stra­ti­va è sta­ta adat­ta­ta in ap­pli­ca­zio­ne dell’art. 16 cpv. 3 dell’O del 17 nov. 2004 sul­le pub­bli­ca­zio­ni uf­fi­cia­li (RU20044937), con ef­fet­to dal 1° gen. 2013. Di det­ta mod. è te­nu­to con­to in tut­to il pre­sen­te te­sto.

11 Nuo­vo te­sto giu­sta il n. I dell’O del 26 ott. 2011, in vi­go­re dal 1° dic. 2011 (RU 20114907).

Art. 13 Tassi ipotecari  

(art. 269a lett. b CO)

1 Un au­men­to del tas­so ipo­te­ca­rio di 1/4 per cen­to au­to­riz­za, di re­go­la, a un au­men­to mas­si­mo del­la pi­gio­ne:

a.
del 2 per cen­to quan­do i tas­si ipo­te­ca­ri su­pe­ra­no il 6 per cen­to;
b.
del 2,5 per cen­to quan­do i tas­si ipo­te­ca­ri si si­tua­no tra il 5 e il 6 per cen­to;
c.
del 3 per cen­to quan­do i tas­si ipo­te­ca­ri so­no in­fe­rio­ri al 5 per cen­to.

Se i tas­si ipo­te­ca­ri di­mi­nui­sco­no, le pi­gio­ni de­vo­no es­se­re ri­dot­te in pro­por­zio­ne, a me­no che la dif­fe­ren­za sia com­pen­sa­ta con il rin­ca­ro in­ter­ve­nu­to nel frat­tem­po.

2 Qua­lo­ra sia­no sta­ti pat­tui­ti pia­ni di pa­ga­men­to ai sen­si dell’ar­ti­co­lo 269a let­te­ra d o con­trat­ti-qua­dro ai sen­si dell’ar­ti­co­lo 269a let­te­ra f CO, va­le la re­go­la­men­ta­zio­ne in es­si pre­vi­sta in ca­so di au­men­to dei tas­si ipo­te­ca­ri e non la di­sci­pli­na del ca­po­ver­so pre­ce­den­te.

3 Se la pi­gio­ne è cal­co­la­ta du­re­vol­men­te sul­la ba­se dei so­li co­sti, sen­za ri­guar­do al­le pi­gio­ni in uso nel quar­tie­re e al­la com­pen­sa­zio­ne del rin­ca­ro, es­sa può es­se­re au­men­ta­ta, in ca­so di in­cre­men­to dei tas­si ipo­te­ca­ri, in mi­su­ra pro­por­zio­na­le al mag­gior one­re gra­van­te sul ca­pi­ta­le in­ve­sti­to.

4 Nel ca­so la pi­gio­ne deb­ba es­se­re mo­di­fi­ca­ta in se­gui­to a un cam­bia­men­to del tas­so ipo­te­ca­rio, si de­ve inol­tre con­si­de­ra­re se e in qua­le mi­su­ra pre­ce­den­ti mo­di­fi­ca­zio­ni del tas­so ipo­te­ca­rio ab­bia­no com­por­ta­to un ade­gua­men­to del­la pi­gio­ne.

Art. 14 Prestazioni suppletive del locatore 12  

1 So­no pre­sta­zio­ni sup­ple­ti­ve del lo­ca­to­re ai sen­si dell’ar­ti­co­lo 269a lett. b CO gli in­ve­sti­men­ti per mi­glio­rie di va­lo­riz­za­zio­ne, l’in­gran­di­men­to del­la co­sa lo­ca­ta, co­me pu­re le pre­sta­zio­ni ac­ces­so­rie sup­ple­ti­ve. Di re­go­la, le spe­se per re­vi­sio­ni im­por­tan­ti con­ta­no, in ra­gio­ne del 50–70 per cen­to, co­me in­ve­sti­men­ti di va­lo­riz­za­zio­ne.

2 So­no inol­tre con­si­de­ra­te pre­sta­zio­ni sup­ple­ti­ve le se­guen­ti mi­glio­rie ener­ge­ti­che:

a.
le mi­su­re vol­te a ri­dur­re la di­sper­sio­ne ener­ge­ti­ca dell’in­vo­lu­cro de­gli edi­fi­ci;
b.
le mi­su­re vol­te a ra­zio­na­liz­za­re l’uso dell’ener­gia;
c.
le mi­su­re vol­te a ri­dur­re le emis­sio­ni de­gli im­pian­ti tec­ni­ci de­gli edi­fi­ci;
d.
le mi­su­re vol­te a uti­liz­za­re le ener­gie rin­no­va­bi­li;
e.
la so­sti­tu­zio­ne di elet­tro­do­me­sti­ci ad al­to con­su­mo ener­ge­ti­co tra­mi­te ap­pa­rec­chi a ri­spar­mio ener­ge­ti­co.

3 Può es­se­re con­si­de­ra­ta pre­sta­zio­ne sup­ple­ti­va sol­tan­to la par­te dei co­sti ec­ce­den­te i co­sti per il ri­pri­sti­no o il man­te­ni­men­to del­lo sta­to pre­e­si­sten­te.

3bis I con­tri­bu­ti ac­cor­da­ti per mi­glio­rie di va­lo­riz­za­zio­ne van­no de­trat­ti dall’im­por­to del­la pre­sta­zio­ne sup­ple­ti­va.13

4 Gli au­men­ti di pi­gio­ne per in­ve­sti­men­ti di va­lo­riz­za­zio­ne e mi­glio­rie ener­ge­ti­che non so­no abu­si­vi quan­do non su­pe­ri­no l’ade­gua­ta ali­quo­ta che per­met­ta la ri­mu­ne­ra­zio­ne del ca­pi­ta­le in­ve­sti­to, l’am­mor­ta­men­to e la ma­nu­ten­zio­ne dell’in­ve­sti­men­to.

5 Gli au­men­ti di pi­gio­ne per in­ve­sti­men­ti di va­lo­riz­za­zio­ne e mi­glio­rie ener­ge­ti­che pos­so­no es­se­re no­ti­fi­ca­ti sol­tan­to a la­vo­ri ul­ti­ma­ti, fer­mo re­stan­do che sia­no di­spo­ni­bi­li i do­cu­men­ti giu­sti­fi­ca­ti­vi. In ca­so di la­vo­ri più im­por­tan­ti, il lo­ca­to­re può pro­ce­de­re ad au­men­ti sca­la­ri di pi­gio­ne in pro­por­zio­ne ai pa­ga­men­ti già ef­fet­tua­ti.

12 Nuo­vo te­sto giu­sta il n. I dell’O del 28 nov. 2007, in vi­go­re dal 1° gen. 2008 (RU 2007 7021).

13 In­tro­dot­to dal n. I dell’O del 15 gen. 2014, in vi­go­re dal 1° lug. 2014 (RU 2014417).

Art. 15 Reddito lordo  

(art. 269a lett. c CO)

1 Il red­di­to lor­do ai sen­si dell’ar­ti­co­lo 269a let­te­ra c CO è cal­co­la­to sul­la ba­se dei co­sti d’in­ve­sti­men­to.

2 Non si tie­ne con­to dei co­sti del ter­re­no e del­le spe­se di co­stru­zio­ne e di ac­qui­sto ma­ni­fe­sta­men­te ec­ces­si­ve.

Art. 16 Compensazione del rincaro  

(art. 269a lett. e CO)

L’au­men­to di pi­gio­ne ten­den­te a ga­ran­ti­re ai sen­si dell’ar­ti­co­lo 269a lett. e CO il po­te­re d’ac­qui­sto del ca­pi­ta­le sop­por­tan­te i ri­schi, non può su­pe­ra­re il 40 per cen­to dell’in­cre­men­to dell’in­di­ce na­zio­na­le dei prez­zi al con­su­mo.

Art. 17 Pigioni indicizzate 14  

(art. 269b CO)

1 Se le par­ti han­no pat­tui­to che la pi­gio­ne do­vu­ta per la lo­ca­zio­ne di un’abi­ta­zio­ne sia ade­gua­ta a un in­di­ce, l’au­men­to di pi­gio­ne non può su­pe­ra­re l’in­cre­men­to dell’in­di­ce na­zio­na­le dei prez­zi al con­su­mo.15

2 In ca­so di di­mi­nu­zio­ne dell’in­di­ce na­zio­na­le dei prez­zi al con­su­mo, la pi­gio­ne de­ve es­se­re di­mi­nui­ta in pro­por­zio­ne.

3 Pre­vio il ri­spet­to di un ter­mi­ne di al­me­no 30 gior­ni, gli au­men­ti di pi­gio­ne ba­sa­ti sull’in­di­ce na­zio­na­le dei prez­zi al con­su­mo pos­so­no es­se­re no­ti­fi­ca­ti per la fi­ne di un me­se.16

4 Un con­trat­to di lo­ca­zio­ne è con­clu­so per cin­que an­ni ai sen­si dell’ar­ti­co­lo 269b CO se non può es­se­re di­sdet­to dal lo­ca­to­re per una du­ra­ta di al­me­no cin­que an­ni.17

14 Nuo­vo te­sto giu­sta il n. I dell’O del 28 nov. 2007, in vi­go­re dal 1° gen. 2008 (RU 2007 7021).

15Nuo­vo te­sto giu­sta il n. I dell’O del 26 giu. 1996, in vi­go­re dal 1° ago 1996 (RU 1996 2120). Ve­di an­che le di­sp. fin. di det­ta mod. al­la fi­ne del pre­sen­te te­sto.

16 Nuo­vo te­sto giu­sta il n. I dell’O del 28 nov. 2007, in vi­go­re dal 1° gen. 2008 (RU 2007 7021).

17 Nuo­vo te­sto giu­sta il n. I dell’O del 28 nov. 2007, in vi­go­re dal 1° gen. 2008 (RU 2007 7021).

Art. 18 Adattamento parziale della pigione  

Se il lo­ca­to­re non eser­ci­ta in­te­ra­men­te il di­rit­to di adat­ta­re la pi­gio­ne, de­ve fis­sa­re l’am­mon­ta­re in fran­chi o la per­cen­tua­le di au­men­to al qua­le ri­nun­cia.

Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali  

(art. 269d CO)

1 Il mo­du­lo pre­vi­sto dall’ar­ti­co­lo 269d CO per la no­ti­fi­ca­zio­ne al con­dut­to­re di au­men­ti di pi­gio­ne e di al­tre mo­di­fi­ca­zio­ni uni­la­te­ra­li di con­trat­to de­ve con­te­ne­re:

a.18
Per gli au­men­ti di pi­gio­ne:
1.
l’am­mon­ta­re at­tua­le del­la pi­gio­ne e l’one­re at­tua­le del con­dut­to­re per le spe­se ac­ces­so­rie;
2.
l’am­mon­ta­re del­la nuo­va pi­gio­ne e il nuo­vo one­re del con­dut­to­re per le spe­se ac­ces­so­rie;
3.
la da­ta dell’en­tra­ta in vi­go­re dell’au­men­to;
4.
i mo­ti­vi pre­ci­si dell’au­men­to. Se in­vo­ca più mo­ti­vi di au­men­to, il lo­ca­to­re è te­nu­to a di­mo­stra­re se­pa­ra­ta­men­te gli im­por­ti re­la­ti­vi a cia­scu­no di es­si;
5.19
in ca­so di pre­sta­zio­ni sup­ple­ti­ve, l’in­di­ca­zio­ne se­con­do cui il lo­ca­to­re ri­ce­ve con­tri­bu­ti per mi­glio­rie di va­lo­riz­za­zio­ne.
b.
Per le al­tre mo­di­fi­ca­zio­ni uni­la­te­ra­li di con­trat­to:
1.
la de­si­gna­zio­ne di ta­le pre­te­sa;
2.
il mo­men­to in cui la mo­di­fi­ca­zio­ne en­tra in vi­go­re;
3.
i mo­ti­vi pre­ci­si del­la pre­te­sa.
c.
In am­be­due i ca­si:
1.
l’in­di­ca­zio­ne del­le con­di­zio­ni le­ga­li per con­te­sta­re la pre­te­sa;
2.
l’elen­co del­le au­to­ri­tà di con­ci­lia­zio­ne e la lo­ro com­pe­ten­za ter­ri­to­ria­le.

1bis Se i mo­ti­vi so­no espo­sti in uno scrit­to ac­com­pa­ga­to­rio, il lo­ca­to­re lo in­di­ca espres­sa­men­te sul mo­du­lo.20

2 Inol­tre, i ca­po­ver­si 1 e 1bis si ap­pli­ca­no per ana­lo­gia se il lo­ca­to­re ade­gua la pi­gio­ne a un in­di­ce pat­tui­to o l’au­men­ta in ba­se a una sca­la pat­tui­ta. Per le pi­gio­ni in­di­ciz­za­te, la no­ti­fi­ca­zio­ne può es­se­re fat­ta so­lo do­po la pub­bli­ca­zio­ne del nuo­vo va­lo­re dell’in­di­ce. Per le pi­gio­ni sca­la­ri, la no­ti­fi­ca­zio­ne può es­se­re fat­ta al più pre­sto quat­tro me­si pri­ma dell’ini­zio dell’au­men­to di pi­gio­ne. In que­sto ca­so i Can­to­ni pos­so­no di­chia­ra­re mo­du­lo le­gal­men­te suf­fi­cien­te ai sen­si del pre­sen­te ar­ti­co­lo la co­pia del­le pat­tui­zio­ni di pi­gio­ne.21

3 I ca­po­ver­si 1 e 1bis si ap­pli­ca per ana­lo­gia qua­lo­ra i Can­to­ni di­chia­ri­no ob­bli­ga­to­rio ai sen­si dell’ar­ti­co­lo 270 ca­po­ver­so 2 CO l’uso del mo­du­lo uf­fi­cia­le per la con­clu­sio­ne di un nuo­vo con­trat­to di lo­ca­zio­ne.22

4 I Can­to­ni prov­ve­do­no af­fin­ché nei Co­mu­ni vi sia­no a di­spo­si­zio­ne mo­du­li in nu­me­ro suf­fi­cien­te. A tal fi­ne, pos­so­no de­po­si­ta­re pres­so le can­cel­le­rie co­mu­na­li i pro­pri mo­du­li.

18Nuo­vo te­sto giu­sta il n. I dell’O del 26 giu. 1996, in vi­go­re dal 1° ago 1996 (RU 1996 2120).

19 In­tro­dot­to dal n. I dell’O del 15 gen. 2014, in vi­go­re dal 1° lug. 2014 (RU 2014417).

20In­tro­dot­to dal n. I dell’O del 26 giu. 1996, in vi­go­re dal 1° ago 1996 (RU 1996 2120).

21Nuo­vo te­sto giu­sta il n. I dell’O del 26 giu. 1996, in vi­go­re dal 1° ago 1996 (RU 1996 2120).

22Nuo­vo te­sto giu­sta il n. I dell’O del 26 giu. 1996, in vi­go­re dal 1° ago 1996 (RU 1996 2120).

Art. 20 Obbligo di motivazione del locatore  

(art. 269d cpv. 2 e 3 CO)

1 In ca­so di au­men­ti di pi­gio­ne do­vu­ti a in­cre­men­to del­le spe­se op­pu­re a mi­glio­rie di va­lo­riz­za­zio­ne da par­te del lo­ca­to­re, il con­dut­to­re può esi­ge­re che la dif­fe­ren­za ri­chie­sta ven­ga giu­sti­fi­ca­ta nu­me­ri­ca­men­te. Il ter­mi­ne di con­te­sta­zio­ne di 30 gior­ni ri­ma­ne in­tat­to.

2 Nel­la pro­ce­du­ra di con­ci­lia­zio­ne, il con­dut­to­re può esi­ge­re che ogni mo­ti­vo ad­dot­to per l’au­men­to ven­ga do­cu­men­ta­to.

Art. 21 Compiti dell’autorità di conciliazione  

(art. 201 e 208 CPC23)24

1 Nel­la pro­ce­du­ra di con­ci­lia­zio­ne, l’au­to­ri­tà di con­ci­lia­zio­ne de­ve ten­de­re a un ac­cor­do del­le par­ti che pos­sa esten­der­si all’in­te­ro rap­por­to di lo­ca­zio­ne (am­mon­ta­re del­la pi­gio­ne, du­ra­ta del con­trat­to, ter­mi­ne di di­sdet­ta, ecc.).25

2 L’au­to­ri­tà di con­ci­lia­zio­ne è te­nu­ta a pre­sta­re con­su­len­za a con­dut­to­ri e lo­ca­to­ri in­di­pen­den­te­men­te da una pro­ce­du­ra di con­sul­ta­zio­ne, se­gna­ta­men­te pri­ma del­la con­clu­sio­ne di un con­trat­to di lo­ca­zio­ne. Es­sa de­ve in par­ti­co­la­re aiu­ta­re con­dut­to­ri e lo­ca­to­ri a de­ter­mi­na­re da sé se una pi­gio­ne è abu­si­va.

3 Es­sa può af­fi­da­re que­sti com­pi­ti a sin­go­li mem­bri o al­la se­gre­te­ria.

23 RS 272. Co­di­ce di di­rit­to pro­ces­sua­le ci­vi­le sviz­ze­ro del 19 dic. 2008.

24 Nuo­vo te­sto giu­sta il n. II 4 dell’O del 18 giu. 2010 che ade­gua or­di­nan­ze al Co­di­ce di pro­ce­du­ra ci­vi­le, in vi­go­re dal 1° gen. 2011 (RU 2010 3053).

25 Nuo­vo te­sto giu­sta il n. II 4 dell’O del 18 giu. 2010 che ade­gua or­di­nan­ze al Co­di­ce di pro­ce­du­ra ci­vi­le, in vi­go­re dal 1° gen. 2011 (RU 2010 3053).

Art. 22 Composizione dell’autorità di conciliazione 26  

(art. 200 cpv. 1 CPC27)

I Can­to­ni so­no te­nu­ti a pub­bli­ca­re pe­rio­di­ca­men­te la com­po­si­zio­ne del­le au­to­ri­tà di con­ci­lia­zio­ne e la lo­ro com­pe­ten­za ter­ri­to­ria­le.

26 Nuo­vo te­sto giu­sta il n. II 4 dell’O del 18 giu. 2010 che ade­gua or­di­nan­ze al Co­di­ce di pro­ce­du­ra ci­vi­le, in vi­go­re dal 1° gen. 2011 (RU 2010 3053).

27 RS 272

Art. 23 Relazione sulle autorità di conciliazione e comunicazione delle sentenze  

1 I Can­to­ni so­no te­nu­ti a pre­sen­ta­re al DE­FR una re­la­zio­ne se­me­stra­le sull’at­ti­vi­tà del­le au­to­ri­tà di con­ci­lia­zio­ne. La re­la­zio­ne de­ve in­di­ca­re il nu­me­ro del­le cau­se sot­to­po­ste all’au­to­ri­tà, i mo­ti­vi di con­te­sta­zio­ne e l’esi­to del­le me­de­si­me.

2 I Can­to­ni so­no te­nu­ti a in­ca­ri­ca­re le com­pe­ten­ti au­to­ri­tà giu­di­zia­rie can­to­na­li di no­ti­fi­ca­re al DE­FR co­pia del­le sen­ten­ze con­cer­nen­ti la li­cei­tà di pi­gio­ni e al­tre pre­te­se del lo­ca­to­re.

3 Il DE­FR prov­ve­de a va­lu­ta­re le sen­ten­ze e a pub­bli­ca­re nel mo­do ap­pro­pria­to le più im­por­tan­ti.

Art. 24 Esecuzione  

Il DE­FR è in­ca­ri­ca­to dell’ese­cu­zio­ne.

Art. 25 Abrogazione del diritto previgente  

L’Or­di­nan­za del 10 lu­glio 197228 con­cer­nen­te prov­ve­di­men­ti con­tro gli abu­si in ma­te­ria di lo­ca­zio­ne è abro­ga­ta.

Art. 26 Disposizioni transitorie  

1 Le di­spo­si­zio­ni con­cer­nen­ti la pro­te­zio­ne con­tro le pi­gio­ni abu­si­ve e al­tre pre­te­se abu­si­ve del lo­ca­to­re in ma­te­ria di lo­ca­zio­ne di lo­ca­li d’abi­ta­zio­ne o com­mer­cia­li si ap­pli­ca­no a tut­te le pi­gio­ni ini­zial­men­te sta­bi­li­te e agli au­men­ti di pi­gio­ne, la cui en­tra­ta in vi­go­re sia sta­ta pre­vi­sta o no­ti­fi­ca­ta per una da­ta suc­ces­si­va al 1° lu­glio 1990.

2 Se un au­men­to del­la pi­gio­ne è sta­to no­ti­fi­ca­to pri­ma del 1° lu­glio 1990, ma con ef­fet­to suc­ces­si­vo a que­sta da­ta, il ter­mi­ne per con­te­star­la (art. 270b CO) co­min­cia a cor­re­re il 1° lu­glio 1990. Se una pi­gio­ne ini­zia­le, sta­bi­li­ta pri­ma del 1° lu­glio 1990, ma per la cui en­tra­ta in vi­go­re è sta­ta pre­vi­sta una da­ta suc­ces­si­va, va­le il ter­mi­ne ai sen­si dell’ar­ti­co­lo 270 CO.

3 Con­trat­ti di lo­ca­zio­ne con pi­gio­ne in­di­ciz­za­ta o sca­la­re, che en­tra­no in vi­go­re do­po il 1 lu­glio 1990, so­no ret­ti dal nuo­vo di­rit­to; i con­trat­ti di lo­ca­zio­ne con pi­gio­ne in­di­ciz­za­ta o sca­la­re, en­tra­ti in vi­go­re pri­ma del 1° lu­glio 1990 ma de­sti­na­ti a aver fi­ne do­po que­sta da­ta, so­no ret­ti dal di­rit­to pre­vi­gen­te.

4 Se al 1° lu­glio 1990 una pi­gio­ne non ri­sul­ta an­co­ra cal­co­la­ta sul­la ba­se di un tas­so ipo­te­ca­rio in­fe­rio­re al 6 per cen­to, il lo­ca­to­re è au­to­riz­za­to ad au­men­tar­la, an­che in epo­ca suc­ces­si­va, del 3,5 per cen­to per ogni quar­to di per cen­to del tas­so ipo­te­ca­rio in­fe­rio­re al 6 per cen­to.

Art. 27 Entrata in vigore  

La pre­sen­te or­di­nan­za en­tra in vi­go­re il 1° lu­glio 1990.

Disposizioni finali della modifica del 26 giugno 1996 29

È possibile pattuire un’indicizzazione integrale ai sensi dell’articolo 17 capoverso 1 prima dell’entrata in vigore della presente modifica dell’ordinanza, nella misura in cui essa produce i suoi effetti soltanto dopo l’entrata in vigore della modifica.

Disposizioni transitorie della modifica del 28 novembre 2007 30

1 Fino alla prima pubblicazione del tasso d’interesse di riferimento, per l’ade­guamento della pigione in seguito a variazioni del tasso ipotecario vale il diritto vigente.

2 Richieste concernenti l’aumento o la riduzione della pigione conseguenti a variazioni del tasso ipotecario avvenute prima della pubblicazione del tasso d’interesse di riferimento di cui al capoverso 1, possono essere fatte valere anche dopo la pubblicazione.

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EOG EOV EPDG EPDV EPDV-EDI EpG EpV ERV-BVGer ESV ExpaV EÖBV EÖBV-EJPD F: FamZG FamZV FAV FDO FHG FHV FIFG FiFV FiG FiLaG FiLaV FinfraG FinfraV FinfraV-FINMA FINIG FINIV FINMAG FiV FKG FLG FLV FMBV FMedG FMedV FMG FMV FOrgV FPV FrSV FusG FV FVAV FWG FWV FZG FZV G: GaGV GBV GebR-BVGer GebR-PatGer GebV ESTV GebV SchKG GebV-AIG GebV-ArG GebV-ASTRA GebV-AVG GebV-BAFU GebV-BASPO GebV-BAZL GebV-BJ GebV-BLW GebV-EDA GebV-EDI-NBib GebV-En GebV-ESA GebV-fedpol GebV-FMG GebV-HReg GebV-IGE GebV-KG GebV-NBib GebV-Publ GebV-SBFI GebV-TPS GebV-TVD GebV-VBS GebV-öV GebV-ÜPF GeBüV GeoIG GeoIV GeoIV-swisstopo GeomV GeoNV GesBG GesBKV GGBV GGUV GgV GKZ GlG GLPV GR-PatGer GR-WEKO GRN GRS GSchG GSchV GSG GTG GUMG GUMV GUMV-EDI GVVG GüTG GüTV H: HArG HArGV HasLV HasLV-WBF HBV HELV HEsÜ HFG HFKG HFV HGVAnG HKSV HKsÜ HMG HRegV HSBBV HVA HVI HVUV HyV I: IAMV IBH-V IBLV IBSG IBSV IFEG IGE-OV IGE-PersV IGEG InvV IPFiV IPRG IQG IR-PatGer IRSG IRSV ISABV-V ISchV ISLV IStrV-EZV ISUV ISVet-V IVG IVV IVZV J: J+S-V-BASPO JSG JStG JStPO JSV K: KAG KAKV-FINMA KBFHV KEG KEV KFG KFV KG KGSG KGSV KGTG KGTV KGVV KHG KHV KJFG KJFV KKG KKV KKV-FINMA KlinV KLV KMG KMV KOV KoVo KPAV KPFV KR-PatGer KRG KRV KV-GE KVAG KVAV KVG KVV L: LAfV LBV LDV LeV LFG LFV LGBV LGeoIV LGV LIV LMG LMVV LPG LRV LSMV LSV LTrV LugÜ LV-Informationssystemeverordnung LVG LVV LVV-VBS LwG M: MAkkV MaLV MaschV MatV MAV MBV MCAV MedBG MedBV MepV MetG MetV MFV MG MIG MinLV MinVG MinVV MinöStG MinöStV MiPV MIV MiVo-HF MJV MNKPV MPV MSchG MSchV MSG MStG MStP MStV MSV MVG MVV MWSTG MWSTV N: NAFG NagV NBibG NBibV NDG NEV NFSV NHG NHV NISSG NISV NIV NSAG NSAV NSG NSV NZV NZV-BAV O: OAV-SchKG OBG OBV OHG OHV OR OrFV Org-VöB OV-BK OV-BR OV-EDA OV-EDI OV-EFD OV-EJPD OV-HFG OV-UVEK OV-VBS OV-WBF P: PAG ParlG ParlVV PartG PaRV PatG PatGG PatV PAV PAVO PAVV PBG PBV PfG PfV PG PGesV PGesV–WBF–UVEK PGRELV PhaV PHV POG PRG PrHG PrSG PrSV PRTR-V PSAV PSMV PSPV PSPV-BK PSPV-EDA PSPV-EDI PSPV-EJPD PSPV-UVEK PSPV-VBS PSPV-WBF PSPVK PsyBV PsyG 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