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Verordnung
über die Miete und Pacht von Wohn-
und Geschäftsräumen
(VMWG)

vom 9. Mai 1990 (Stand am 1. Juni 2020)

Der Schweizerische Bundesrat,

gestützt auf Artikel 253a Absatz 3 des Obligationenrechts (OR)1,

verordnet:

1

Art. 1 Geltungsbereich  

(Art. 253a Abs. 1 OR)

Als Sa­chen, die der Ver­mie­ter dem Mie­ter zu­sam­men mit Wohn- und Ge­schäfts­räu­men zum Ge­brauch über­lässt, gel­ten ins­be­son­de­re Mo­bi­li­en, Ga­ra­gen, Au­to­ein­stell- und Ab­stell­plät­ze so­wie Gär­ten.

Art. 2 Ausnahmen  

(Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR)

1 Für lu­xu­ri­öse Woh­nun­gen und Ein­fa­mi­li­en­häu­ser mit sechs oder mehr Wohn­räu­men (oh­ne An­rech­nung der Kü­che) gilt der 2. Ab­schnitt des Ach­ten Ti­tels des OR (Art. 269–270e) nicht.

2 Für Woh­nun­gen, de­ren Be­reit­stel­lung von der öf­fent­li­chen Hand ge­för­dert wur­de und de­ren Miet­zin­se durch ei­ne Be­hör­de kon­trol­liert wer­den, gel­ten nur die Ar­ti­kel 253–268b, 269, 269d Ab­satz 3, 270e und 271–273c OR so­wie die Ar­ti­kel 3–10 und 20–23 die­ser Ver­ord­nung.2

2 Fas­sung ge­mä­ss Ziff. II 4 der V vom 18. Ju­ni 2010 über die An­pas­sung von Ver­ord­nun­gen an die Schwei­ze­ri­sche Zi­vil­pro­zess­ord­nung, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 3053).

Art. 3 Koppelungsgeschäfte  

(Art. 254 OR)

Als Kop­pe­lungs­ge­schäft im Sin­ne von Ar­ti­kel 254 OR gilt ins­be­son­de­re die Ver­pflich­tung des Mie­ters, die Miet­sa­che, Mö­bel oder Ak­ti­en zu kau­fen oder einen Ver­si­che­rungs­ver­trag ab­zu­sch­lies­sen.

Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen  

(Art. 257a OR)

1 Er­hebt der Ver­mie­ter die Ne­ben­kos­ten auf­grund ei­ner Ab­rech­nung, muss er die­se jähr­lich min­des­tens ein­mal er­stel­len und dem Mie­ter vor­le­gen.

2 Er­hebt er sie pau­schal, muss er auf Durch­schnitts­wer­te drei­er Jah­re ab­stel­len.

3 Die für die Er­stel­lung der Ab­rech­nung ent­ste­hen­den Ver­wal­tungs­kos­ten dür­fen nach Auf­wand oder im Rah­men der üb­li­chen An­sät­ze an­ge­rech­net wer­den.3

3Ein­ge­fügt durch Ziff. I der V vom 26. Ju­ni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996 (AS 1996 2120).

Art. 5 Anrechenbare Heizungs- und Warmwasserkosten  

(Art. 257b Abs. 1 OR)

1 Als Hei­zungs- und Warm­was­ser­kos­ten an­re­chen­bar sind die tat­säch­li­chen Auf­wen­dun­gen, die mit dem Be­trieb der Hei­zungs­an­la­ge oder der zen­tra­len Warm­­was­ser­auf­be­rei­tungs­an­la­ge di­rekt zu­sam­men­hän­gen.

2 Dar­un­ter fal­len ins­be­son­de­re die Auf­wen­dun­gen für:

a.
die Brenn­stof­fe und die Ener­gie, die ver­braucht wur­den;
b.
die Elek­tri­zi­tät zum Be­trieb von Bren­nern und Pum­pen;
c.
die Be­triebs­kos­ten für Al­ter­na­tiv­ener­gi­en;
d.
die Rei­ni­gung der Hei­zungs­an­la­ge und des Ka­mins, das Aus­krat­zen, Aus­bren­nen und Ein­ölen der Heiz­kes­sel so­wie die Ab­fall- und Schla­cken­be­sei­ti­gung;
e.
die pe­ri­odi­sche Re­vi­si­on der Hei­zungs­an­la­ge ein­sch­liess­lich des Öl­tanks so­wie das Ent­kal­ken der Warm­was­ser­an­la­ge, der Boi­ler und des Lei­tungs­net­zes;
f.
die Ver­brauch­ser­fas­sung und den Ab­rech­nungs­ser­vice für die ver­brauchsab­hän­gi­ge Heiz­kos­ten­ab­rech­nung so­wie den Un­ter­halt der nö­ti­gen Ap­pa­ra­te;
g.
die War­tung;
h.
die Ver­si­che­rungs­prä­mi­en, so­weit sie sich aus­sch­liess­lich auf die Hei­zungs­an­la­ge be­zie­hen;
i.
die Ver­wal­tungs­ar­beit, die mit dem Be­trieb der Hei­zungs­an­la­ge zu­sam­men­hängt.

3 Die Kos­ten für die War­tung und die Ver­wal­tung dür­fen nach Auf­wand oder im Rah­men der üb­li­chen An­sät­ze an­ge­rech­net wer­den.

Art. 6 Nicht anrechenbare Heizungs- und Warmwasserkosten  

(Art. 257b Abs. 1 OR)

Nicht als Hei­zungs- und Warm­was­ser­auf­be­rei­tungs­kos­ten an­re­chen­bar sind die Auf­wen­dun­gen für:

a.
die Re­pa­ra­tur und Er­neue­rung der An­la­gen;
b.
die Ver­zin­sung und Ab­schrei­bung der An­la­gen.
Art. 6a Energiebezug von einer ausgelagerten Zentrale 4  

Be­zieht der Ver­mie­ter Hei­z­ener­gie oder Warm­was­ser aus ei­ner nicht zur Lie­gen­schaft ge­hö­ren­den Zen­tra­le, die nicht Teil der An­la­ge­kos­ten ist, kann er die tat­säch­lich an­fal­len­den Kos­ten in Rech­nung stel­len.

4Ein­ge­fügt durch Ziff. I der V vom 26. Ju­ni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996 (AS 1996 2120).

Art. 6b Bezug von Elektrizität im Rahmen eines Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch 5  

Der Ver­mie­ter kann im Rah­men ei­nes Zu­sam­menschlus­ses ge­mä­ss Ar­ti­kel 17 EnG die Kos­ten nach Ar­ti­kel 16 EnV als Ne­ben­kos­ten in Rech­nung stel­len.

5Ein­ge­fügt durch An­hang 7 Ziff. II 1 der Ener­gie­ver­ord­nung vom 1. Nov. 2017, in Kraft seit 1. Jan. 2018 (AS 2017 6889).

Art. 6c Energiespar-Contracting 6  

1 Ein Ener­gie­spar-Con­trac­ting liegt vor, wenn ein Dienst­leis­ter sich ge­gen Ver­gü­tung ver­pflich­tet, den Ener­gie­ver­brauch ei­ner Lie­gen­schaft durch ge­eig­ne­te Ener­gie­spar­mass­nah­men zu sen­ken.

2 Als Ener­gie­spar­mass­nah­men nach Ab­satz 1 gel­ten ins­be­son­de­re:

a.
die Op­ti­mie­rung des Be­triebs von Hei­zungs-, Lüf­tungs- und Kli­ma­an­la­gen und der Ge­bäu­de­au­to­ma­ti­on;
b.
die In­struk­ti­on und die Be­ra­tung der Be­woh­ner­schaft;
c.
der Er­satz von An­la­gen, In­stal­la­tio­nen und Leucht­mit­teln;
d.
die Ver­bes­se­rung der Ge­bäu­dehül­le.

3 Der Ver­mie­ter kann die im Rah­men ei­nes Ener­gie­spar-Con­trac­tings an­fal­len­den Kos­ten wäh­rend höchs­tens 10 Jah­ren als Ne­ben­kos­ten in Rech­nung stel­len.

4 Der jähr­lich in Rech­nung ge­stell­te Be­trag darf nicht hö­her sein als die Ener­gie­kos­ten, die der Mie­ter mit dem Ener­gie­spar-Con­trac­ting wäh­rend die­ses Ab­rech­nungs­zeit­raums ein­spart.

5 Bei der Be­rech­nung der Ein­spa­rung sind Wit­te­rungs­ein­flüs­se zu be­rück­sich­ti­gen.

6 För­der­bei­trä­ge für ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­run­gen sind im Um­fang des An­teils, der bei gleich­mäs­si­ger Ver­tei­lung über die Dau­er des Ener­gie­spar-Con­trac­tings auf ein Jahr ent­fällt, vom Be­trag nach Ab­satz 4 in Ab­zug zu brin­gen.

6Ein­ge­fügt durch Ziff. I der V vom 29. April 2020, in Kraft seit 1. Ju­ni 2020 (AS 2020 1511).

Art. 7 Nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume  

(Art. 257b Abs. 1 OR)

1 Die Hei­zungs­kos­ten für nicht ver­mie­te­te Wohn- und Ge­schäfts­räu­me trägt der Ver­mie­ter.

2 Sind kei­ne Ge­rä­te zur Er­fas­sung des Wär­me­ver­brauchs der ein­zel­nen Ver­brau­cher in­stal­liert und wur­den nicht ver­mie­te­te Wohn- und Ge­schäfts­räu­me nach­weis­bar nur so­weit ge­heizt, als dies zur Ver­hin­de­rung von Frost­schä­den not­wen­dig ist, muss der Ver­mie­ter nur einen Teil der Hei­zungs­kos­ten über­neh­men, die nach dem nor­ma­len Ver­tei­lungs­schlüs­sel auf Wohn- und Ge­schäfts­räu­me ent­fal­len. Die­ser Teil be­trägt in der Re­gel:

a.
ein Drit­tel für Zwei- bis Drei­fa­mi­li­en­häu­ser;
b.
die Hälf­te für Vier- bis Acht­fa­mi­li­en­häu­ser;
c.
zwei Drit­tel für grös­se­re Ge­bäu­de so­wie für Bü­ro- und Ge­schäfts­häu­ser.
Art. 8 Abrechnung  

(Art. 257b OR)

1 Er­hält der Mie­ter mit der jähr­li­chen Hei­zungs­kos­ten­rech­nung nicht ei­ne de­tail­lier­te Ab­rech­nung und Auf­tei­lung der Hei­zungs- und Warm­was­ser­auf­be­rei­tungs­kos­ten, so ist auf der Rech­nung aus­drück­lich dar­auf hin­zu­wei­sen, dass er die de­tail­lier­te Ab­rech­nung ver­lan­gen kann.

2 Der Mie­ter oder sein be­voll­mäch­tig­ter Ver­tre­ter ist be­rech­tigt, die sach­dien­li­chen Ori­gi­nal­un­ter­la­gen ein­zu­se­hen und über den An­fangs- und End­be­stand von Heiz­ma­te­ria­li­en Aus­kunft zu ver­lan­gen.

Art. 9 Kündigungen  

(Art. 266l Abs. 2 OR)

1 Das For­mu­lar für die Mit­tei­lung der Kün­di­gung im Sin­ne von Ar­ti­kel 266l Ab­satz 2 OR muss ent­hal­ten:

a.
die Be­zeich­nung des Miet­ge­gen­stan­des, auf wel­chen sich die Kün­di­gung be­zieht;
b.
den Zeit­punkt, auf den die Kün­di­gung wirk­sam wird;
c.
den Hin­weis, dass der Ver­mie­ter die Kün­di­gung auf Ver­lan­gen des Mie­ters be­grün­den muss;
d.
die ge­setz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen der An­fech­tung der Kün­di­gung und der Er­stre­ckung des Miet­ver­hält­nis­ses (Art. 271–273 OR);
e.
das Ver­zeich­nis der Schlich­tungs­be­hör­den und ih­re ört­li­che Zu­stän­dig­keit.

2 Die Kan­to­ne sor­gen da­für, dass in den Ge­mein­den For­mu­la­re in ge­nü­gen­der Zahl zur Ver­fü­gung ste­hen. Sie kön­nen zu die­sem Zweck ei­ge­ne For­mu­la­re in den Ge­mein­de­kanz­lei­en auf­le­gen.

Art. 10 Offensichtlich übersetzter Kaufpreis  

(Art. 269 OR)

Als of­fen­sicht­lich über­setzt im Sin­ne von Ar­ti­kel 269 OR gilt ein Kauf­preis, der den Er­trags­wert ei­ner Lie­gen­schaft, be­rech­net auf den orts- oder quar­tier­üb­li­chen Miet­zin­sen für gleich­ar­ti­ge Ob­jek­te, er­heb­lich über­steigt.

Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse  

(Art. 269a Bst. a OR)

1 Mass­ge­blich für die Er­mitt­lung der orts- und quar­tier­üb­li­chen Miet­zin­se im Sin­ne von Ar­ti­kel 269a Buch­sta­be a OR sind die Miet­zin­se für Wohn- und Ge­schäfts­räu­me, die nach La­ge, Grös­se, Aus­stat­tung, Zu­stand und Bau­pe­ri­ode mit der Miet­sa­che ver­gleich­bar sind.

2 Bei Ge­schäfts­räu­men kann der Ver­gleich im Sin­ne von Ar­ti­kel 269a Buch­sta­be a OR mit den quar­tier­üb­li­chen Qua­drat­me­ter­prei­sen gleich­ar­ti­ger Ob­jek­te er­fol­gen.

3 Aus­ser Be­tracht fal­len Miet­zin­se, die auf ei­ner Markt­be­herr­schung durch einen Ver­mie­ter oder ei­ne Ver­mie­ter­grup­pe be­ru­hen.

4 Amt­li­che Sta­tis­ti­ken sind zu be­rück­sich­ti­gen.

Art. 12 Kostensteigerungen  

(Art. 269a Bst. b OR)

1 Als Kos­ten­stei­ge­run­gen im Sin­ne von Ar­ti­kel 269a Buch­sta­be b OR gel­ten ins­be­son­de­re Er­hö­hun­gen des Hy­po­thekar­zins­sat­zes, der Ge­büh­ren, Ob­jekt­steu­ern, Bau­rechts­zin­se, Ver­si­che­rungs­prä­mi­en so­wie Er­hö­hun­gen der Un­ter­halts­kos­ten.7

2 Aus Hand­än­de­run­gen sich er­ge­ben­de Kos­ten gel­ten als Teil der Er­werbs­kos­ten und nicht als Kos­ten­stei­ge­run­gen.

7 Fas­sung ge­mä­ss Ziff. I der V vom 28. Nov. 2007, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (AS2007 7021).

Art. 12a Referenzzinssatz für Hypotheken 8  

1 Für Miet­zinsan­pas­sun­gen auf­grund von Än­de­run­gen des Hy­po­thekar­zins­sat­zes gilt ein Re­fe­renz­zins­satz. Die­ser stützt sich auf den vier­tel­jähr­lich er­ho­be­nen, vo­lu­men­ge­wich­te­ten Durch­schnitt­szins­satz für in­län­di­sche Hy­po­the­kar­for­de­run­gen und wird durch kauf­män­ni­sche Run­dung in Vier­tel­pro­zen­ten fest­ge­setzt.9

2 Das Eid­ge­nös­si­sche De­par­te­ment für Wirt­schaft, Bil­dung und For­schung (WBF)10 gibt den Re­fe­renz­zins­satz vier­tel­jähr­lich be­kannt.11

3 Das WBF kann für den tech­ni­schen Voll­zug der Da­te­ner­he­bung und die Be­rech­nung des Durch­schnitt­szins­sat­zes für in­län­di­sche Hy­po­the­kar­for­de­run­gen Drit­te bei­zie­hen.

4 Es er­lässt Be­stim­mun­gen über die tech­ni­sche De­fi­ni­ti­on, Er­he­bung und Ver­öf­fent­li­chung des Durch­schnitt­szins­sat­zes für in­län­di­sche Hy­po­the­kar­for­de­run­gen ge­mä­ss Ab­satz 1. Die Ban­ken müs­sen dem WBF die not­wen­di­gen Da­ten mel­den.

8 Ein­ge­fügt durch Ziff. I der V vom 28. Nov. 2007, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (AS2007 7021).

9 Fas­sung ge­mä­ss Ziff. I der V vom 26. Okt. 2011, in Kraft seit 1. Dez. 2011 (AS2011 4907).

10 Die Be­zeich­nung der Ver­wal­tungs­ein­heit wur­de in An­wen­dung von Art. 16 Abs. 3 der Pu­bli­ka­ti­ons­ver­ord­nung vom 17. Nov. 2004 (AS 2004 4937) auf den 1. Jan. 2013 an­ge­passt. Die An­pas­sung wur­de im gan­zen Text vor­ge­nom­men.

11 Fas­sung ge­mä­ss Ziff. I der V vom 26. Okt. 2011, in Kraft seit 1. Dez. 2011 (AS2011 4907).

Art. 13 Hypothekarzinse  

(Art. 269a Bst. b OR)

1 Ei­ne Hy­po­thekar­zins­er­hö­hung von ei­nem Vier­tel Pro­zent be­rech­tigt in der Re­gel zu ei­ner Miet­zins­er­hö­hung von höchs­tens:

a.
2 Pro­zent bei Hy­po­thekar­zins­sät­zen von mehr als 6 Pro­zent;
b.
2,5 Pro­zent bei Hy­po­thekar­zins­sät­zen zwi­schen 5 und 6 Pro­zent;
c.
3 Pro­zent bei Hy­po­thekar­zins­sät­zen von we­ni­ger als 5 Pro­zent.

Bei Hy­po­thekar­zins­sen­kun­gen sind die Miet­zin­se ent­spre­chend her­ab­zu­set­zen oder die Ein­spa­run­gen mit in­zwi­schen ein­ge­tre­te­nen Kos­ten­stei­ge­run­gen zu ver­rech­nen.

2 Bei Zah­lungs­plä­nen im Sin­ne von Ar­ti­kel 269a Buch­sta­be d und Rah­men­miet­ver­trä­gen im Sin­ne von Ar­ti­kel 269a Buch­sta­be f OR gel­ten bei Hy­po­thekar­zin­sän­de­run­gen statt­des­sen die für sol­che Fäl­le ver­ein­bar­ten Re­ge­lun­gen.

3 Wird un­ter Ver­zicht auf Quar­tier­üb­lich­keit und Teue­rungs­aus­gleich dau­ernd mit der rei­nen Kos­ten­mie­te ge­rech­net, so kann der Miet­zins bei Hy­po­thekar­zins­erhö­hun­gen im Um­fang der Mehr­be­las­tung für das ge­sam­te in­ves­tier­te Ka­pi­tal er­höht wer­den.

4 Bei Miet­zinsan­pas­sun­gen in­fol­ge von Hy­po­thekar­zins­än­de­run­gen ist im Üb­ri­gen zu be­rück­sich­ti­gen, ob und in­wie­weit frü­he­re Hy­po­thekar­zins­än­de­run­gen zu Miet­zinsan­pas­sun­gen ge­führt ha­ben.

Art. 14 Mehrleistungen des Vermieters 12  

(Art. 269a Bst. b OR)

1 Als Mehr­leis­tun­gen im Sin­ne von Ar­ti­kel 269a Buch­sta­be b OR gel­ten In­ves­ti­tio­nen für wert­ver­meh­ren­de Ver­bes­se­run­gen, die Ver­grös­se­rung der Miet­sa­che so­wie zu­sätz­li­che Ne­ben­leis­tun­gen. Die Kos­ten um­fas­sen­der Über­ho­lun­gen gel­ten in der Re­gel zu 50–70 Pro­zent als wert­ver­meh­ren­de In­ves­ti­tio­nen.

2 Als Mehr­leis­tun­gen gel­ten auch die fol­gen­den ener­ge­ti­schen Ver­bes­se­run­gen:

a.
Mass­nah­men zur Ver­min­de­rung der Ener­gie­ver­lus­te der Ge­bäu­dehül­le;
b.
Mass­nah­men zur ra­tio­nel­le­ren Ener­gie­nut­zung;
c.
Mass­nah­men zur Ver­min­de­rung der Emis­sio­nen bei haus­tech­ni­schen An­la­gen;
d.
Mass­nah­men zum Ein­satz er­neu­er­ba­rer Ener­gi­en;
e.
der Er­satz von Haus­halt­ge­rä­ten mit gros­sem Ener­gie­ver­brauch durch Ge­rä­te mit ge­rin­ge­rem Ver­brauch.

3 Als Mehr­leis­tung kann nur der Teil der Kos­ten gel­tend ge­macht wer­den, der die Kos­ten zur Wie­der­her­stel­lung oder Er­hal­tung des ur­sprüng­li­chen Zu­stan­des über­steigt.

3bis För­der­bei­trä­ge, die für wert­ver­meh­ren­de Ver­bes­se­run­gen ge­währt wer­den, sind vom Be­trag der Mehr­leis­tun­gen ab­zu­zie­hen.13

4 Miet­zins­er­hö­hun­gen we­gen wert­ver­meh­ren­der In­ves­ti­tio­nen und ener­ge­ti­scher Ver­bes­se­run­gen sind nicht miss­bräuch­lich, wenn sie den an­ge­mes­se­nen Satz für Ver­zin­sung, Amor­ti­sa­ti­on und Un­ter­halt der In­ves­ti­ti­on nicht über­schrei­ten.

5 Miet­zins­er­hö­hun­gen we­gen wert­ver­meh­ren­der In­ves­ti­tio­nen und ener­ge­ti­scher Ver­bes­se­run­gen dür­fen erst an­ge­zeigt wer­den, wenn die Ar­bei­ten aus­ge­führt sind und die sach­dien­li­chen Be­le­ge vor­lie­gen. Bei grös­se­ren Ar­bei­ten sind gestaf­fel­te Miet­zins­er­hö­hun­gen nach Mass­ga­be be­reits er­folg­ter Zah­lun­gen zu­läs­sig.

12 Fas­sung ge­mä­ss Ziff. I der V vom 28. Nov. 2007, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (AS2007 7021).

13 Ein­ge­fügt durch Ziff. I der V vom 15. Jan. 2014, in Kraft seit 1. Ju­li 2014 (AS 2014 417).

Art. 15 Bruttorendite  

(Art. 269a Bst. c OR)

1 Die Brut­to­ren­di­te im Sin­ne von Ar­ti­kel 269a Buch­sta­be c OR wird auf den An­la­ge­kos­ten be­rech­net.

2 Aus­ser Be­tracht fal­len of­fen­sicht­lich über­setz­te Land-, Bau- und Er­werbs­kos­ten.

Art. 16 Teuerungsausgleich  

(Art. 269a Bst. e OR)

Zum Aus­gleich der Teue­rung auf dem ri­si­ko­tra­gen­den Ka­pi­tal im Sin­ne von Ar­ti­kel 269a Buch­sta­be e OR darf der Miet­zins um höchs­tens 40 Pro­zent der Stei­ge­rung des Lan­des­in­de­xes der Kon­su­men­ten­prei­se er­höht wer­den.

Art. 17 Indexierte Mietzinse 14  

(Art. 269b OR)

1 Ha­ben die Par­tei­en für die Mie­te ei­ner Woh­nung einen in­de­xier­ten Miet­zins ver­ein­bart, darf die je­wei­li­ge Miet­zins­er­hö­hung die Zu­nah­me des Lan­des­in­de­xes der Kon­su­men­ten­prei­se nicht über­stei­gen.15

2 Bei ei­ner Sen­kung des Lan­des­in­de­xes ist der Miet­zins ent­spre­chend an­zu­pas­sen.

3 Miet­zins­er­hö­hun­gen ge­stützt auf den Lan­des­in­dex der Kon­su­men­ten­prei­se kön­nen un­ter Ein­hal­tung ei­ner Frist von min­des­tens 30 Ta­gen auf ein Mo­nats­en­de an­ge­kün­digt wer­den.16

4 Ein Miet­ver­trag ist im Sin­ne von Ar­ti­kel 269b OR für fünf Jah­re ab­ge­schlos­sen, wenn der Ver­trag durch den Ver­mie­ter für die Dau­er von min­des­tens fünf Jah­ren nicht ge­kün­digt wer­den kann.17

14 Fas­sung ge­mä­ss Ziff. I der V vom 28. Nov. 2007, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (AS2007 7021).

15Fas­sung ge­mä­ss Ziff. I der V vom 26. Ju­ni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996 (AS 1996 2120). Sie­he auch die SchlB die­ser Änd. am En­de die­ses Tex­tes.

16 Ein­ge­fügt durch Ziff. I der V vom 28. Nov. 2007, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (AS2007 7021).

17 Ein­ge­fügt durch Ziff. I der V vom 28. Nov. 2007, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (AS2007 7021).

Art. 18 Unvollständige Mietzinsanpassung  

Macht der Ver­mie­ter die ihm zu­ste­hen­de Miet­zinsan­pas­sung nicht voll­stän­dig gel­tend, hat er die­sen Vor­be­halt in Fran­ken oder in Pro­zen­ten des Miet­zin­ses fest­zu­le­gen.

Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseiti­gen Vertragsänderungen  

(Art. 269d OR)

1 Das For­mu­lar für die Mit­tei­lung von Miet­zins­er­hö­hun­gen und an­de­ren ein­sei­ti­gen Ver­trags­än­de­run­gen im Sin­ne von Ar­ti­kel 269d OR muss ent­hal­ten:

a.18
Für Miet­zins­er­hö­hun­gen:
1.
den bis­he­ri­gen Miet­zins und die bis­he­ri­ge Be­las­tung des Mie­ters für Ne­ben­kos­ten;
2.
den neu­en Miet­zins und die neue Be­las­tung des Mie­ters für Ne­ben­kos­ten;
3.
den Zeit­punkt, auf den die Er­hö­hung in Kraft tritt;
4.
die kla­re Be­grün­dung der Er­hö­hung. Wer­den meh­re­re Er­hö­hungs­grün­de gel­tend ge­macht, so sind die­se je in Ein­zel­be­trä­gen aus­zu­wei­sen;
519.
bei Mehr­leis­tun­gen die An­ga­be, ob der Ver­mie­ter För­der­bei­trä­ge für wert­ver­meh­ren­de Ver­bes­se­run­gen er­hält.
b.
Für an­de­re ein­sei­ti­ge Ver­trags­än­de­run­gen:
1.
die Um­schrei­bung die­ser For­de­rung;
2.
den Zeit­punkt, auf den sie wirk­sam wird;
3.
die kla­re Be­grün­dung die­ser For­de­rung.
c.
Für bei­de Fäl­le:
1.
die ge­setz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen der An­fech­tung;
2.
das Ver­zeich­nis der Schlich­tungs­be­hör­den und ih­re ört­li­che Zu­stän­dig­keit.

1bis Er­folgt die Be­grün­dung in ei­nem Be­gleit­schrei­ben, so hat der Ver­mie­ter im For­mu­lar aus­drück­lich dar­auf hin­zu­wei­sen.20

2 Die Ab­sät­ze 1 und 1bis gel­ten fer­ner sinn­ge­mä­ss, wenn der Ver­mie­ter den Miet­zins ei­nem ver­ein­bar­ten In­dex an­passt oder ihn auf­grund der ver­ein­bar­ten Staf­fe­lung er­höht. Bei in­dex­ge­bun­de­nen Miet­ver­hält­nis­sen darf die Mit­tei­lung frü­he­s­tens nach der öf­fent­li­chen Be­kannt­ga­be des neu­en In­dex­stan­des er­fol­gen. Bei gestaf­fel­ten Miet­zin­sen darf die Mit­tei­lung frü­he­s­tens vier Mo­na­te vor Ein­tritt je­der Miet­zins­er­hö­hung er­fol­gen. Die Kan­to­ne kön­nen als rechts­ge­nü­gen­des For­mu­lar in die­sem Fall die Ko­pie der Miet­zins­ver­ein­ba­rung be­zeich­nen.21

3 Die Ab­sät­ze 1 und 1bis sind sinn­ge­mä­ss an­zu­wen­den, wenn die Kan­to­ne im Sin­ne von Ar­ti­kel 270 Ab­satz 2 OR die Ver­wen­dung des For­mu­lars beim Ab­schluss ei­nes neu­en Miet­ver­trags ob­li­ga­to­risch er­klä­ren.22

4 Die Kan­to­ne sor­gen da­für, dass in den Ge­mein­den For­mu­la­re in ge­nü­gen­der Zahl zur Ver­fü­gung ste­hen. Sie kön­nen zu die­sem Zweck ei­ge­ne For­mu­la­re in den Ge­mein­de­kanz­lei­en auf­le­gen.

18Fas­sung ge­mä­ss Ziff. I der V vom 26. Ju­ni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996 (AS 1996 2120).

19 Ein­ge­fügt durch Ziff. I der V vom 15. Jan. 2014, in Kraft seit 1. Ju­li 2014 (AS 2014 417).

20Ein­ge­fügt durch Ziff. I der V vom 26. Ju­ni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996 (AS 1996 2120).

21Fas­sung ge­mä­ss Ziff. I der V vom 26. Ju­ni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996 (AS 1996 2120).

22Fas­sung ge­mä­ss Ziff. I der V vom 26. Ju­ni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996 (AS 1996 2120).

Art. 20 Begründungspflicht des Vermieters  

(Art. 269d Abs. 2 und 3 OR)

1 Bei Miet­zins­er­hö­hun­gen we­gen Kos­ten­stei­ge­run­gen oder we­gen wert­ver­meh­ren­den Ver­bes­se­run­gen des Ver­mie­ters kann der Mie­ter ver­lan­gen, dass der gel­tend ge­mach­te Dif­fe­renz­be­trag zah­len­mäs­sig be­grün­det wird. Die 30-tä­gi­ge An­fech­tungs­frist wird da­durch nicht be­rührt.

2 Im Schlich­tungs­ver­fah­ren kann der Mie­ter ver­lan­gen, dass für al­le gel­tend ge­mach­ten Grün­de der Miet­zins­er­hö­hung die sach­dien­li­chen Be­le­ge vor­ge­legt wer­den.

Art. 21 Aufgaben der Schlichtungsbehörden  

(Art. 201 und 208 ZPO23)24

1 Die Schlich­tungs­be­hör­den ha­ben im Schlich­tungs­ver­fah­ren ei­ne Ei­ni­gung der Par­tei­en an­zu­stre­ben, die sich auf das ge­sam­te Miet­ver­hält­nis (Hö­he des Miet­zin­ses, Dau­er des Ver­trags, Kün­di­gungs­frist usw.) er­streckt.25

2 Die Schlich­tungs­be­hör­den sind ver­pflich­tet, Mie­ter und Ver­mie­ter aus­ser­halb ei­nes An­fech­tungs­ver­fah­rens, ins­be­son­de­re vor Ab­schluss ei­nes Miet­ver­trags, zu be­ra­ten. Sie ha­ben na­ment­lich Mie­tern und Ver­mie­tern be­hilf­lich zu sein, sich selbst ein Ur­teil dar­über zu bil­den, ob ein Miet­zins miss­bräuch­lich ist.

3 Die Schlich­tungs­be­hör­den kön­nen ein­zel­ne Mit­glie­der oder das Se­kre­ta­ri­at mit der Be­ra­tung be­trau­en.

23 Zi­vil­pro­zess­ord­nung vom 19. Dez. 2008 (SR 272).

24 Fas­sung ge­mä­ss Ziff. II 4 der V vom 18. Ju­ni 2010 über die An­pas­sung von Ver­ord­nun­gen an die Schwei­ze­ri­sche Zi­vil­pro­zess­ord­nung, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 3053).

25 Fas­sung ge­mä­ss Ziff. II 4 der V vom 18. Ju­ni 2010 über die An­pas­sung von Ver­ord­nun­gen an die Schwei­ze­ri­sche Zi­vil­pro­zess­ord­nung, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 3053).

Art. 22 Zusammensetzung der Schlichtungsbehörden 26  

(Art. 200 Abs. 1 ZPO27)28

Die Kan­to­ne sind ver­pflich­tet, die Zu­sam­men­set­zung der Schlich­tungs­be­hör­den und de­ren Zu­stän­dig­keit pe­ri­odisch zu ver­öf­fent­li­chen.

26 Fas­sung ge­mä­ss Ziff. II 4 der V vom 18. Ju­ni 2010, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 3053).

27 SR272

28 Fas­sung ge­mä­ss Ziff. II 4 der V vom 18. Ju­ni 2010 über die An­pas­sung von Ver­ord­nun­gen an die Schwei­ze­ri­sche Zi­vil­pro­zess­ord­nung, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 3053).

Art. 23 Berichterstattung über die Schlichtungsbehörden und Bekanntgabe rich­terlicher Urteile  

1 Die Kan­to­ne ha­ben dem WBF halb­jähr­lich über die Tä­tig­keit der Schlich­tungs­be­hör­den Be­richt zu er­stat­ten. Aus dem Be­richt müs­sen die Zahl der Fäl­le, der je­wei­li­ge Grund der An­ru­fung so­wie die Art der Er­le­di­gung er­sicht­lich sein.

2 Die Kan­to­ne ha­ben die zu­stän­di­gen kan­to­na­len rich­ter­li­chen Be­hör­den zu ver­pflich­ten, ein Dop­pel der Ur­tei­le über an­ge­foch­te­ne Miet­zin­se und an­de­re For­de­run­gen der Ver­mie­ter dem WBF zu­zu­stel­len.

3 Das WBF sorgt für de­ren Aus­wer­tung und Ver­öf­fent­li­chung in ge­eig­ne­ter Form.

Art. 24 Vollzug  

Das WBF ist mit dem Voll­zug be­auf­tragt.

Art. 25 Aufhebung bisherigen Rechts  

Die Ver­ord­nung vom 10. Ju­li 197229 über Mass­nah­men ge­gen Miss­bräu­che im Miet­we­sen wird auf­ge­ho­ben.

Art. 26 Übergangsbestimmungen  

1 Die Vor­schrif­ten über den Schutz vor miss­bräuch­li­chen Miet­zin­sen und an­dern miss­bräuch­li­chen For­de­run­gen des Ver­mie­ters bei der Mie­te von Wohn- und Ge­schäfts­räu­men sind an­wend­bar auf An­fangs­miet­zin­se oder Miet­zins­er­hö­hun­gen, die mit Wir­kung auf einen Zeit­punkt nach dem 1. Ju­li 1990 fest­ge­legt oder mit­ge­teilt wer­den.

2 Wur­de ei­ne Miet­zins­er­hö­hung vor dem 1. Ju­li 1990, aber mit Wir­kung auf einen Zeit­punkt da­nach mit­ge­teilt, so be­ginnt die Frist für die An­fech­tung (Art. 270b OR) am 1. Ju­li 1990 zu lau­fen. Für die An­fech­tung ei­nes An­fangs­miet­zin­ses, der vor dem 1. Ju­li 1990, aber mit Wir­kung auf einen Zeit­punkt da­nach fest­ge­legt wur­de, gilt die Frist ge­mä­ss Ar­ti­kel 270 OR.

3 Miet­ver­hält­nis­se mit in­de­xier­ten oder gestaf­fel­ten Miet­zin­sen, die nach dem 1. Ju­li 1990 be­gin­nen, un­ter­ste­hen dem neu­en Recht; Miet­ver­hält­nis­se mit in­de­xier­ten oder gestaf­fel­ten Miet­zin­sen, die vor dem 1. Ju­li 1990 be­gon­nen ha­ben aber erst spä­ter en­den, un­ter­ste­hen dem al­ten Recht.

4 Ba­siert der Miet­zins am 1. Ju­li 1990 auf ei­nem Hy­po­thekar­zins­stand von we­ni­ger als 6 Pro­zent, so kann der Ver­mie­ter auch spä­ter für je­des Vier­tel­pro­zent, das un­ter die­sem Stand liegt, den Miet­zins um 3,5 Pro­zent er­hö­hen.

Art. 27 Inkrafttreten  

Die­se Ver­ord­nung tritt am 1. Ju­li 1990 in Kraft.

Schlussbestimmung der Änderung vom 26. Juni 1996 3030

Die Vereinbarung einer vollen Indexierung nach Artikel 17 Absatz 1 vor dem In­kraft­treten dieser Verordnungsänderung ist möglich, soweit sie erst nach dem In­kraft­treten wirksam wird.

Übergangsbestimmungen der Änderung vom 28. November 2007 3131

1 Bis zur erstmaligen Veröffentlichung des hypothekarischen Referenzzinssatzes gilt für Mietzinsanpassungen aufgrund von Veränderungen des Hypothekarzinssatzes das bisherige Recht.

2 Ansprüche auf Senkung oder Erhöhung des Mietzinses aufgrund von Hypothekar­zinsänderungen, die vor der Veröffentlichung des Referenzzinssatzes nach Absatz 1 erfolgt sind, können auch nach diesem Zeitpunkt geltend gemacht werden.

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LSIS LSPr LSPro LSR LStup LSu LT LTab LTaD LTAF LTBC LTC LTEO LTF LTFB LTI LTM LTN LTo LTr LTRA LTrAlp LTrans LTrD LTro LTTM LTV LTVA Ltém LUMin LUsC LVA LVP LVPC O: O E-VERA O LERI DEFR O OFSPO J+S O pers mil O-CNC-FPr O-CP-CPM O-HEFSM O-LEHE O-LERI O-LRNIS O-OPers O-OPers-DFAE O-SI ABV O-SIGEXPA O-STAC OA 1 OA 2 OA 3 OAA OAAcc OAAE OAAE-DFJP OAAF OAAFM OAAFM-DDPS OAASF OAbCV OAC OACA OACAMIL OACata OAcCP OACE OACI OACM OACP OACS OAdd OAdma OAdo OADou OAEP OAF OAFA OAFam OAG OAGH OAGH-DFI OAgrD OAIE OAlc OAllerg OAM OAMal OAMAS OAMéd OAMédcophy OAO OAOF OAP OAPA OAPCM OApEl OARF OARF-OFT OARG OArm OAS OASA OAsc OASF OASM OASMéd OAStup OAT OAV OAVI OB OBat OBB OBCF OBI OBiG OBioc OBLF OBMa OBNP OBNS OBPL OCA OCA-DFI Ocach OCAl OCart OCBD OCBr Occd OCCEA OCCHE OCCP OCCR OCDA OCDM OCDoc OCEB OCEC OCEl-PA OCEl-PCPP OCEM OCF OCFH OChim OChP OCIFM OCin OCITES OCL OClin OCM OCM ES OCMD OCNE OCo OCOFE OComp-OSPro OCont OCoo OCoR-DFI OCos OCOV OCP OCPD OCPF OCPPME OCPR OCPSan OCR OCS OCSP OCSP-ChF OCSP-DDPS OCSP-DEFR OCSP-DETEC OCSP-DFAE OCSP-DFI OCSP-DFJP OCSPN OCStup OCTE OCVM OCâbles OD OD-ASR OD-DFF Odac ODAlAn ODAlGM ODAlOUs ODAlOV ODAu ODCS ODE OdelO ODEP ODEP-DFI ODes ODF ODFR ODI ODim ODO ODP ODPr ODSC ODV ODVo Odét OE OEAR OEaux OEB OEC OECA OEChim OECin OEDPP OEDRP-DFI OEDS OEE-VT OEEC OEEE OEEJ OEFin OEI-SCPT OEIE OEIMP OEIT OELDAl OELP OEM Oem-LEI Oem-OFJ OEMCN OEMFP OEmiA OEMO OEmol-AFC OEmol-ASF OEmol-BN OEmol-DDPS OEmol-DFAE OEmol-DFI-BN OEmol-fedpol OEmol-LCart OEmol-LSE OEmol-LTr OEmol-OFAC OEmol-OFAG OEmol-OFEV OEmol-OFRO OEmol-OFSPO OEmol-Publ OEmol-RC OEmol-SEFRI OEmol-TA OEmol-TP OEMTP OEMéd OEne OEneR OEng OENu OEOHB OEp OEPI OEPL OERE OESE OESE-DFI OESN OESp OESS OETHand OETV OEV Oexpa OFA-FINMA OFAC OFC OFCo OFCoop OFDG OFDPP OFE OFG OFH OFMO OFo OFOrg Oform OFP OFPAn OFPC-FINMA OFPr OFPT OFSI OFSPers OGE OGEmol OGN OGOM OGPCT OGéo OGéo-swisstopo OGéom OH OHand OHEL OHR OHS-LP OHyAb OHyg OHyPL OHyPPr OIA OIAgr OIAM OIB OIB-FINMA OIBC OIBL OIBT OIC OICa OIDAl OIDE OIE OIELFP OIFC OIFP OIFSN OILC OIMA OIMAS OIMF OIMF-FINMA Oimpauto Oimpmin OInstr pré OInstr prém DDPS Oinv OIOP OIP OIPI OIPSD OIPSD-DEFR OIS OISec OISofCA OISOS OIT OITab OITC OITE-AC OITE-PT-DFI OITE-UE-DFI OITPTh OITRV OIVS OJAr OJAR-FSTD OJM OJPM OLAA OLALA OLang OLAr OLCC OLCP OLDI OLDT OLEC OLED OLEH OLEl OLen OLFP OLG Olico OLN OLOG OLOGA OLOP OLP OLPA OLPD OLPS OLQE OLT 1 OLT 2 OLT 3 OLT 4 OLT 5 OLUsC OMA OMAA OMach OMAH OMAI OMAP OMAS OMat OMAV OMBat OMBT OMCFA OMCo OMDA OME-SCPT OMG OMi OMinTA OMJ-DFJP OMN OMN-DDPS OMO OMob OMoD OMP OMP-OFAG OMP-OFEV OMPr OMSA OMSVM OMéd OMédv OMét ONAE ONag ONCAF ONCR ONGéo ONI ONM ONo-ASR OO OOBE OOC-SCPT OOCCR-OFROU OODA OOIT OOLDI OOMA OOP EPF OOPC OOrgA OOST OOUS OPA OPAAb OPair OPAM OPAn OPAnAb OPAP OParcs OPart OPAS OPAT OPATE OPB OPBC OPBD OPBio OPC OPC-AVS-AI OPC-FINMA OPCAP OPCC OPCi OPCNP OPCo OPCy OPD OPDC OPE OPEA OPer-AH OPer-B OPer-D OPer-Fl OPer-Fo OPer-Fu Oper-IPI OPer-P OPer-S OPers OPers-EPF OPers-PDHH 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A: AETR AIMP C: C CC CColl-SFS Ccrldsae Cdf CE-TAF CEDU CLug CO Cost. Cost.-GE CP CPC CPM CPP Crapc Csacrim Cspida Cspmscmai Cvfliag D: DE-OCB DE-Oferr DE-OMBat DPA DPMin G: GebV-BLW GebV-IGE L: LAAF LAAgr LADI LAEl LAF LAFam LAFE LAgr LAI LAID LAIn LAINF LAlc LAM LAMal LAP LAPub LAr LArm LArRa LAS LASec LAsi LASPI LATC LATer LAV LAVS LBCR LBI LBNS LC LCA LCAP LCart LCB LCC LCel LCF LCin LCIP LCit LCo LCoe LCP LCPI LCSFS LCSl LCStr LD LDA LDerr LDes LDFR LDI LDIP LDis LDist LDL LDP LDPS LEF LEGU LEne LENu LEp LEspr LF-CAA LF-CITES LF-RMA LFC LFCo LFE Lferr LFFS LFIF LFINMA LFLP LFO LFOSTRA LFPC LFPr LFR LFSI LFSP LFus LGD LGI LI LIAC LIAut LIB LICol LIE LIF LIFD LIFI LIFSN LIFT LIG LImA LImT LInFi LIOm LIP LIPG LIPI LIPIn LISDC LIsFi LITC LIVA LL LLCA LLD LLing LLN LM LMB LMC LMCCE LMD LMet LMSI LNA LNI LOAP LOF LOGA LOP LPAc LPAG LPAM LPAmb LPAn LPar LParl LPBC LPC LPCA LPChim LPCu LPD LPDS LPers LPFC LPGA LPM LPMed LPN LPO LPP LPPC LPPsi LPrA LPRI LProdC LPS LPSan LPSP LPSpo LPSt LPSU LPT LPTes LPTS LPubb LPV LRaP LRAV LRCN LRDP LResp LRFF LRMT LRNIS LRTV LRUm LRVC LSA LSAI LSC LSCPT LSEst LSIF LSIM LSIP LSIS LSISA LSISpo LSN LSO LSPr LSPro LSR LSRPP LSSE LStat LStrI LStup LSu LTAF LTAlp LTB LTBC LTC LTCo LTD LTEO LTF LTFB LTM LTo LTras LTrasf LTS LTTP LTV LUC LUD LUFI LUMin LUSN LVAMal M: MMRa O: O QNQ FP O suolo O-CITES O-G+S-UFSPO O-GM O-LPRI O-LPRI-DEFR O-LPSU O-LRNIS O-ODI-DFAE O-OPers O-OPers-DFAE O-SIAMV O-SIEs O-SIFPU O-SISVet O-STAC O-SUFSM OA Fam OAAF OAAM OAAP OAASF OABCT OAC OACata OACMIL OACS OACust OADAP