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Art. 5 Grösse der geförderten Wohnbauten
Gefördert werden in der Regel nur Wohnbauten mit mindestens drei Wohnungen.
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Art. 6 Anzahl der geförderten Wohnungen
1 Das Bundesamt für Wohnungswesen (Bundesamt) bestimmt die Anzahl der geförderten Wohnungen in einer Liegenschaft. 2 In grossen Wohnbauten werden die Darlehen nur für einen Teil der Wohnungen ausgerichtet. 3 Während der Dauer der Bundeshilfe kann die Zinsvergünstigung von einer Wohnung auf eine andere übertragen werden.
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Art. 7 Erforderliches Eigenkapital
1 Die Eigentümerinnen oder Eigentümer sowie die Baurechtsberechtigten müssen die Anlagekosten mindestens zu 10 Prozent mit Eigenkapital finanzieren. 2 Bei Erneuerungen sind in der Regel mindestens 10 Prozent der gesamten Erneuerungskosten mit Eigenkapital zu finanzieren.
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Art. 8 Anrechenbare Liegenschaftskosten
1 Als Liegenschaftskosten werden berücksichtigt: - a.
- Zinsen für das investierte Fremd- und Eigenkapital;
- b.
- Baurechtszins;
- c.
- Amortisationen;
- d.
- Unterhaltskosten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds;
- e.
- Verwaltungskosten;
- f.
- Risikozuschlag;
- g.
- mit der Sache verbundene Lasten und öffentliche Abgaben.
2 Das investierte Eigenkapital darf höchstens zum Zinssatz der marktüblichen Hypothek im ersten Rang verzinst werden. 3 Für den Anteil des Fremdkapitals, der über 65 Prozent der Anlagekosten liegt, kann ein höherer Zinssatz geltend gemacht werden; die Differenz zum Zinssatz auf dem Anteil unter 65 Prozent darf jedoch höchstens 3/4 Prozent betragen. 4 Der Baurechtszins darf in der Regel den Zinssatz der marktüblichen Hypothek im ersten Rang nicht überschreiten. 5 Die Amortisation ist so festzulegen, dass während der Dauer der Bundeshilfe mindestens zwei Drittel des Darlehens und höchstens 30 Prozent der Anlagekosten zurückbezahlt werden können. 6 Für die Kosten nach Absatz 1 Buchstaben d−g kann eine Pauschale angerechnet werden. Das WBF legt die Pauschale fest. 7 Die Eigentümerinnen oder Eigentümer sowie die Baurechtsberechtigten sorgen für eine bestimmungsgemässe Verwendung der für den Unterhalt und die Erneuerung bestimmten Mittel und erteilen dem Bundesamt oder den von ihm betrauten Stellen die entsprechenden Auskünfte.
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Art. 9 Anfangsmietzins bei Erneuerungen
Bei Erneuerungen wird für die Berechnung des Anfangsmietzinses auf den bisherigen Mietzins abgestellt, erhöht um den überwälzbaren Anteil der wertvermehrenden Verbesserungen. Zwischen den Wohnungen einer Liegenschaft kann ein angemessener interner Mietzinsausgleich vorgenommen werden.
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Art. 10 Mietzinsfestsetzung
1 Das Bundesamt setzt die höchstzulässigen Mietzinse fest. 2 Die Vermieterschaft kann mit Genehmigung des Bundesamtes Zuschläge und Abschläge auf Grund von speziellen Qualitätsmerkmalen der Wohnung festlegen. Dabei darf die Gesamtsumme der höchstzulässigen Mietzinse einer Liegenschaft nicht überschritten werden. 3 Mietzinsfestsetzung und Mietzinskontrolle erstrecken sich auf alle Wohnungen und Nebenräume der Liegenschaft. Ausgenommen sind besondere Wohnungen sowie Gewerbe- und andere Räume, die von der Zusicherung über die Bundeshilfe nicht erfasst sind.
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Art. 11 Mietzinsanpassungen
1 Die Vermieterschaft kann den Mietzins anpassen: - a.
- auf Grund von Veränderungen des Hypothekar- oder des Baurechtszinssatzes;
- b.
- infolge wertvermehrender Investitionen;
- c.
- bei Erhöhungen der Unterhaltskosten, der Verwaltungskosten oder der mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben;
- d.
- bei verbilligten Wohnungen auf Grund der Reduktion der Zinsvergünstigung gemäss Artikel 15 Absatz 2.
2 Mietzinsherabsetzungen auf Grund von Absatz 1 Buchstabe a sind spätestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin vorzunehmen. 3 Das WBF legt für die Erhöhungen nach Absatz 1 Buchstabe c Pauschalen fest.
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Art. 12 Mitteilung von Mietzinserhöhungen
Die Vermieterin oder der Vermieter kann Mietzinserhöhungen nach Artikel 11 Absatz 1 auf den nächstmöglichen Kündigungstermin geltend machen. Die Erhöhungen sind den Mieterinnen und Mietern mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist schriftlich mitzuteilen, zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen.
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Art. 13 Nebenkosten
Für die Nebenkosten sind die Artikel 257a und 257b des Obligationenrechts (OR)3 massgebend.
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Art. 14 Verzinsung der Darlehen
Besteht kein Anspruch auf Zinsvergünstigung sind die Darlehen zum Durchschnittssatz für neue Ersthypotheken zu verzinsen, wie er von der Schweizerischen Nationalbank für den Monat Oktober ausgewiesen wird. Dieser Satz wird auf ein Viertelprozent gerundet und gilt jeweils für das nächste Kalenderjahr.
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Art. 15 Zinsvergünstigung
1 Die Darlehen werden in der Regel zinslos ausgerichtet. 2 Für die Berechnung der Zinsvergünstigung wird auf den ausstehenden Darlehensbetrag abgestellt.
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Art. 16 Beginn der Mietzinsvergünstigung
Für Mieterinnen und Mieter entsteht der Anspruch auf Mietzinsvergünstigung am ersten Tag des Monats, in dem das Mietverhältnis beginnt. Wird bei Erneuerungen ein bestehendes Mietverhältnis fortgeführt, so ist das Inkrafttreten des neuen Mietvertrages massgebend.
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Art. 17 Einkommensgrenzen
1 Die Zinsvergünstigung auf dem Darlehen wird gewährt, wenn die Wohnung von ein oder zwei volljährigen Personen bewohnt wird, deren steuerbares Einkommen nach dem Bundesgesetz vom 14. Dezember 19904 über die direkte Bundessteuer 50 000 Franken nicht übersteigt. 2 Bei Haushalten mit mehr als zwei volljährigen Personen erhöht sich die Einkommensgrenze um 20 000 Franken pro zusätzliche Person. 3 Für jedes minderjährige Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um 2500 Franken. 4 Das Einkommen minderjähriger Personen wird nicht angerechnet. 5 Bei Mieterinnen und Mietern in bestehenden Mietverhältnissen erhöht sich die Einkommensgrenze um 10 Prozent. 6 Das WBF kann die Einkommensgrenzen der Wirtschaftslage und der allgemeinen Einkommensentwicklung anpassen.
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Art. 18 Vermögensgrenzen
1 Die Zinsvergünstigung auf dem Darlehen wird gewährt, wenn die Wohnung von ein oder zwei volljährigen Personen bewohnt wird, deren Vermögen abzüglich ausgewiesener Schulden insgesamt 144 000 Franken nicht übersteigt. 2 Bei Haushalten mit mehr als zwei volljährigen Personen erhöht sich die Vermögensgrenze um 40 000 Franken pro zusätzliche Person. 3 Für jedes minderjährige Kind erhöht sich die Grenze um 16 900 Franken. 4 Bei Mieterinnen und Mietern in bestehenden Mietverhältnissen erhöht sich die Vermögensgrenze um 10 Prozent. 5 Die Vermögensgrenzen nach den Absätzen 1–3 erhöhen sich um 25 Prozent: - a.
- bei Personen, die Anspruch auf eine Altersrente der AHV haben;
- b.
- bei Personen, die Anspruch auf mindestens eine halbe IV-Rente haben;
- c.
- bei Personen, die für ihre Pflege dauernd auf die Hilfe Dritter angewiesen sind.
6 Das WBF kann die Vermögensgrenzen der Wirtschaftslage und der allgemeinen Einkommensentwicklung anpassen.
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Art. 19 Mindestbelegung
Die Zinsvergünstigung wird nur für Wohnungen gewährt, die höchstens zwei Zimmer mehr als Bewohnerinnen und Bewohner aufweisen.
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Art. 20 Überprüfung der Voraussetzungen für die Zinsvergünstigung
Die zuständigen Stellen kontrollieren jährlich die Einhaltung der Einkommens-, Vermögens- und Belegungsvorschriften.
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Art. 21 Wegfall der Vergünstigung
1 Die Zinsvergünstigung für das Darlehen fällt weg, wenn: - a.
- die Bewohnerinnen und Bewohner ihrer Auskunftspflicht nach Artikel 15 WFG nicht nachkommen;
- b.
- die Bewohnerinnen und Bewohner die Einkommens- und Vermögensvorschriften nicht mehr erfüllen;
- c.
- die Zimmerzahl die Anzahl der Personen in einer Wohnung um mehr als zwei übersteigt.
2 Bei Wegfall der Vergünstigung haben die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die Baurechtsberechtigten das Darlehen auf Beginn des folgenden Jahres zu verzinsen. Sie können den Mietzins entsprechend anpassen. 3 Wenn eine Wohnung mehr als drei Monate leer steht, fällt die Zinsvergünstigung dahin. Ausgenommen sind Härtefälle. 4 Die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die Baurechtsberechtigten sind verpflichtet, dem Bundesamt jährlich eine Abrechnung über die beanspruchten Zinsvergünstigungen vorzulegen.
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Art. 22 Bürgschaft
1 Das Bundesamt kann nachrangige Darlehen von Banken oder anderen geeigneten Kreditgebern im Bereich von 65–90 Prozent der Anlagekosten verbürgen. 2 Die Bürgschaft des Bundesamtes erfolgt in der Form der einfachen Bürgschaft nach Artikel 495 Absatz 3 OR5. 3 Der Umfang der Haftung richtet sich nach Artikel 499 OR.
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Art. 23 Vorzeitige Beendigung der Bundeshilfe
Beim Entscheid über die vorzeitige Beendigung der Bundeshilfe nach Artikel 19 Absatz 3 WFG nimmt das Bundesamt in angemessener Weise Rücksicht auf die Bedürfnisse der Bewohnerschaft.
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Art. 24 Handänderung
1 Die Handänderung einer mit Bundeshilfe geförderten Liegenschaft muss vom Bundesamt genehmigt werden. 2 Das Bundesamt erteilt die Genehmigung, wenn sich die Erwerberin oder der Erwerber verpflichtet: - a.
- in den öffentlich-rechtlichen Vertrag mit dem Bund einzutreten;
- b.
- die auf Grund der Liegenschaftskosten festgelegten Mietzinse einzuhalten; und
- c.
- die Schuldpflicht für das Darlehen zu übernehmen.
3 Als Handänderung gilt jede Form von Eigentümerwechsel, namentlich Kauf, Tausch, Schenkung, Erbteilung und richterliche Zuweisung. 4 Bei einer richterlichen Zuweisung gilt Absatz 1 sinngemäss.
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Art. 25 Zwangsverwertung
1 Die Zwangsverwertung einer mit Bundeshilfe geförderten Liegenschaft richtet sich nach dem Bundesgesetz vom 11. April 18896 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG). 2 Nach Abschluss des Zwangsverwertungsverfahrens wird die Bundeshilfe beendet und die im Grundbuch angemerkte Eigentumsbeschränkung gelöscht.
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Art. 26 Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Das Bundesamt kann auf Gesuch hin die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bewilligen, sofern: - a.
- der örtliche Bedarf an Mietwohnungen gedeckt ist;
- b.
- die Mieterinnen und Mieter die Wohnungen selbst zu Eigentum erwerben oder gekündigt haben; und
- c.
- das Darlehen zurückbezahlt oder die Bürgschaft abgelöst ist.
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